2021热盘回顾，洞见东莞置业者的购房逻辑

2021年已经进入倒计时，回顾这一年的东莞楼市，种种调控政策频频加码，2月的“莞六条”，8月的“莞八条”和“三限房”政策，10月的“二手房指导价”和“摇号选房”，东莞楼市逐渐由火转凉。

好在年底之际东莞楼市传来了利好的声音，先是东莞部分银行降低了房贷利率，加快了放款速度，再是12月6日的央行降准0.5个百分点至8.4%和中央经济工作会议表态支持商品房市场，这些东莞楼市回归冷静之后的新利好为来年的楼市带来了新的期许。

尽管今年东莞楼市整体偏冷，但仍有备受喜爱的楼盘几家独热，各大片区具有代表性的楼盘是哪些呢？请随掌柜君一同了解。

今年城区片区的“典型案例”集中在南城和万江，南城新房紧缺，逢出必火，万江土地供应相对充足，其新房逐渐成了城区供应主力。

年初，东莞CBD的网红盘华润万象府在众人期待中加推了第四批和第五批，单价4.6-4.7万元/㎡，一如既往引起哄抢，皆是一出即秒光。

华润万象府效果图

据悉，华润万象府总建面约54万平米，涵盖10栋商业住宅楼、8栋住宅楼（安置房）、2栋写字楼和1栋幼儿园，商住产品共计1272套。周边居住氛围浓厚，商圈发展醇熟；紧邻今年8月份成功出让的2021WR020地块，将建东莞第一高楼；同样紧邻水涧头村旧改，将建成东莞CBD中心公园。

此外南城豪宅鹏瑞天玥一直以来也备受关注，据公开资料显示，鹏瑞天玥总占地9万多平，建面约36万㎡，定位全球超级综合体。作为鹏瑞“玥”系高端产品，项目规划五栋高层和超高层，三梯两户纯板楼设计，超大面宽，通透采光极佳，拥有340套主力面积270-370平米大平层住宅，充分沿袭了鹏瑞的顶豪血统，是东莞目前纯粹的大户住宅产品。

鹏瑞天玥效果图

鹏瑞天玥自带豪宅基因，吹风价高达5万元/㎡，据说还需验资看房，但是最终备案均价仍是4字头。

据悉，4月7日，鹏瑞天玥5-6号住宅楼备案价出炉，此次共计备案了122套洋房，是建面约269-321㎡的三至四房，全部毛坯交付，整体备案均价约为46581.72元/㎡。（【房价速递】鹏瑞天玥4字头忍痛备案 东莞壕又将开启抢房模式）

6月21日，7-8号住宅楼完成备案，共计备案了142套房源，是建面约272.89-504.38㎡的三至七房，全部毛坯交付，整体备案均价约为46497.43元/㎡，较之上次备案价格低了一些。（【房价速递】均价46497元/㎡，鹏瑞天玥最新备案来了）

至于万江新盘，一定要提奥园翡翠澜湾和碧桂园云樾半岛。

奥园翡翠澜湾位于万江中学对面，临近华南摩尔和家汇生活广场，现有配套比较醇熟，当前在售建筑面积约96-118㎡的三至四房洋房产品，单价在3.3-3.6万元/㎡。

奥园翡翠澜湾效果图

项目总占地19481.62㎡，总建面68358.59㎡，由4栋住宅及1栋商业公寓组成，首推3栋和5栋，后顺卖2栋楼王，共计324套。据悉，首开当天1小时内即劲销156套。目前还剩1栋住宅预计明年加推。

碧桂园云樾半岛位于万江儿童公园旁，总占地约4.48万㎡，总建筑面积约11.22万㎡，容积率2.5，规划9栋洋房。12月4日已经开盘，首推5栋住宅，户型主力为建面约100-141㎡的三至四房，非毛坯均价为33000元/㎡。

碧桂园云樾半岛效果图

从地图上看，虽然现状比较荒凉，但比邻鹏瑞世纪城41万㎡谷涌西围巨无霸旧改，（鹏瑞万江谷涌西围旧改项目备案，东莞版图再扩张)，未来将坐享谷涌的发展红利。此外项目一线临江，生态景观资源也是其一大卖点（楼面价20761元 碧桂园20.4亿夺下万江一线临江靓地)。

松山湖由于多年来无商住地供应，新房紧缺，今年入市的深业松湖云城和中海松湖林语自有风声以来就备受关注。

按照时间顺序来看，10月13日，深业松湖云城作为东莞首个摇号项目，推出297套新房，均价约4.6万/㎡，当日即售罄，劲销20亿(666批客抢297套房！东莞首个摇号楼盘深业松湖云城售罄)。

深业松湖云城效果图

10月29日和11月21日，中海松湖林语分两期推出795套新房，均价约4.8万/㎡，全盘售罄。

中海松湖林语效果图

12月19日，深业松湖云城加推119套房源，均价约46581-47807元/㎡，成交8成，这个销售数据，对于真松湖楼盘来说，是比较惨淡的，原因何在呢？

回过头来看看11月29日，真松湖挂牌了一块一线临湖、同时有TOD&CBD加身的地块，就在原松山湖创意生活城拆迁后的位置，距离松山湖北站和在建的华润万象汇500米，精装限售均价仅48500元/㎡，预计该地块假设项目明年或后年可入市，这意味着什么？意味着未来两年内松山湖新房价格有了明确的参考标准，再想房价“突飞猛进”，难了！

松山湖规划图

这块集聚一线湖景（月荷湖）+松山湖北站TOD+松山湖CBD核心区重点地段+大型商业综合体的地块无疑给了购房者一个稳定的房价预期和值得期待的项目，分去了深业松湖云城一部分潜在客户。

12月31日该地块正式开拍，花落谁家我们拭目以待(精装限价48500元/㎡！真松湖13.6万㎡TOD&CBD地块上线！)。

除了真松湖的热盘备受喜爱之外，今年城东新城茶山的项目也卖得很火，比如嘉华嘉誉湾和龙湖金地天曜城的销量都是可圈可点。

位于寒溪河畔的一线江景房嘉华嘉誉湾，享南向逾600米180°环幕首排江景。另外，项目交通配套完善，地铁R2线、广深铁路和谐号、桑茶快线、石大路及珠三角环线高速等干道、轨道架构了立体交通网络。

嘉华嘉誉湾效果图

项目总占地约88350㎡，建面约198371㎡，规划15栋高层洋房（其中6-7栋为人才房），总高25层，主力户型为98-133㎡带装修三四房。该项目绿化率高达43%，容积率仅约1.8，建筑密度约13%，楼间距约120米，是纯洋房低密生态大盘，最大程度保证户户瞰江，围合式布局，规划有约7.5万㎡超大中心园林，100%户型朝南，通风采光优越。

早在2020年11月14日，嘉华嘉誉湾就开启线上选房，客源爆棚，首开售罄。进入2021年以来嘉华嘉誉湾多次加推，全程热销。

临深片区供应充足，强势项目才能留住不多的客源。

首先要说的就是位于东莞市塘厦镇黄金十字路之一的湖景路旁的安居臻悦花园，占地38961.91㎡，总建面128574.303㎡，规划7栋高层住宅，包括1栋配建安居房和6栋商品住房。

安居臻悦花园效果图

据了解，该项目地块是深圳市人才安居集团有限公司早在2018年拿下的，距今已有3年，开发建设进程十分缓慢。

今年11月5日，终于备案拿证，备案的是2号楼和9号楼，主推建面约95-119㎡的三至四房，均价约34500元/㎡。截至11月13日24时，已有257组购房人完成诚意金冻结，开盘前累计到访咨询的意向客户多达上千组，“莞e认购”登记人数比高达134%。11月16日晚，安居臻悦花园开盘，本次共推售房源276套，单价31986-36596元/㎡，开盘首战告捷劲销8.3亿。

12月6日，再度备案5号楼，共计备案了172套，是建面约97-130㎡的三至四房，全部毛坯交付，整体备案均价约为35533元/㎡，并于12月13日24:00结束了诚意金冻结。后续销售情况如何？等待开发商报喜！

另外，还有金众柏悦公馆，该项目位于塘厦镇138片区塘坑水库东侧，自然资源优势非常显著，所处区域为临深传统豪宅板块。充分考虑得天独厚的自然条件和景观资源，该项目规划为以低密度高层为主，产品是约98-142㎡的湖景华宅，延续深圳南山西丽湖顶豪“金众麒麟公馆”的豪宅基因。

金众柏悦公馆效果图

9月10日，金众柏悦公馆取得预售，共计备案了263套房源，是建面约99-199㎡的毛坯三至四房，均价约36440元/㎡，并于9月17日开盘。

11月18日，金众柏悦公馆二期备案拿证，本次备案的是5号住宅楼，共计备案了96套房源，是建面约99-119㎡的三房，全部毛坯交付，整体备案均价约为36210元/㎡，于12月11日加推。

滨海片区整体供应也比较充足，今年最受关注的项目主要集中在虎门和厚街，都是有TOD加身的大项目。

其中虎门保利时区就是一个集万千宠爱于一身的热门项目，位于东莞滨海新区虎门站，是由世界500强央企保利、国铁、首铸共同打造的TOD项目。项目总占地约20万㎡，总建面约105.7万㎡，其中有约41万㎡的住宅建面、约64万㎡的商业建面，是一个实打实的大社区。小区配套有菜市场、室外运动场、12班幼儿园、健康服务站、12万方商业等，是集住宅、商业、酒店、写字楼、公寓多位一体的大型综合体项目。

虎门保利时区效果图

据悉，该项目所在地块是2020年6月保利联合首铸等房企以66亿总价拿下的，迄今为止一直占据着东莞土拍总价榜首位。该地块还紧邻此前保利联合体、宝能中标的城市更新项目。

虎门保利时区在当地众多楼盘中价格算是比较高的，均价3.8万元/㎡，洋房最低3.2万元/㎡起步，个别房源价格最高去到4.1万元/㎡，均是毛坯交付。据悉，虎门保利时区8月28日开盘，首推货量已全部售罄，并且荣获了10月全市网签面积、金额双冠王。

在虎门还有一个备受喜爱的网红盘——未来之光，由万科、卓越、珑远三大开发商联合开发，占地近10万㎡，总建面约17万㎡。非常值得一提的是，整个社区19栋建筑沿用西高东低的方式错落排布，容积率低至约2.11，楼栋间最大的间距达到约45米。项目主推96-143㎡的三至四房，以改善型四房为主。

未来之光效果图

未来之光的销售成果也值得赞叹。据悉，11月5日晚未来之光首开，举办线下选房活动，仅两个小时，卖出230余套房，劲销超10亿，无疑是下行市场当中的一道希望之光，并且在合富大数据公布的2021年11月东莞商品洋房签约排名中一举拿下网签面积和网签套数双料冠军。

还有厚街的地铁上盖TOD项目康华云溪也必须有姓名，项目位于厚街镇莞太路与厚沙东路交汇处，紧邻东莞2号线珊美站，1站到厚街万达，3站到总部基地，5站到国贸商圈，无缝接驳繁华区域。享受多维立体交通的同时，还自带1.4万㎡轨道商业体。项目规划洋房10栋，非刚需楼盘，产品主要为改善类户型。

康华云溪效果图

据了解，11月25日，康华云溪备案拿证，备案8栋住宅，共计895套，主力户型是约118-311㎡的三至七房，毛坯备案均价约28905元/㎡。第二天（11月26日）就在“莞e认购”上架了895套房源，最后登记时间为12月1日23点59分。12月2日，掌柜君查看“莞e认购”时发现已有644人参与登记。

莞e认购截图

有网友反应，看样板房需验资200万，冻资50万，首付五成起，全款客户优先选房。据市场消息，12月初已有超400组客户参与冻资，100组客户准备全款买房。

12月14日，项目再次在“莞e认购”上架了616套房源，最后登记时间为2022年1月15日00点00分，目前显示已有89人参与登记。

莞e认购截图

水乡片区的生活配套有待完善，还有大片土地等待规划开发，新房的整体价格处于2万元/㎡+的水平，该片区今年的供应也比较充足，其中受到关注的楼盘主要集中在了麻涌。

说到销量，就一定要提背靠水乡大道，面朝东江的珠江万科城，项目紧邻广州开发区南东莞地铁1号线（延长线）大盛村站，与广州经济开发区仅一桥之隔，是穗莞融城发展第一站，且项目所在区域未来将打造成集居住、商务、休闲娱乐等功能于一体的高端商住商贸区。

珠江万科城效果图

据中原数据显示，珠江万科城2020年成交新房1995套，是东莞的年度销售冠军。现正在清盘中。

据悉，珠江万科城2021年10月15-19日举行工地开放活动，邀请业主提前参与项目验收，10月28日—11月3日进行了首批660套住宅交付。

另外还有麻涌的万科公园里值得一提，项目位于麻涌兴华路12号，华阳湖湿地公园正门对面，以宜居的优势属性备受关注。项目占地约5.4万㎡，绿化率35%，容积率仅2.0，包括6栋高层，12栋别墅，主力户型为95-125㎡的三至四房，精装交付，吹风价1.9-2.1万。

万科公园里效果图

万科公园里预计首推1栋、5栋住宅楼，共计400套，即将开盘，现正诚意登记中。

东部片区久久处于东莞价格“洼地”，还有一些项目单价在2万元/㎡以下，上车门槛相对偏低，如此低调的东部片区也有几个项目非常值得关注。

首次要提的是位于谢岗新城的招商保利依城大观，该项目紧邻银瓶城轨站和政务中心，是谢岗粤海银瓶合作新区的核心地段，也是谢岗的首个TOD项目，另外，项目还靠近总面积约2518公顷的银瓶山森林公园，享受优质自然资源。

招商保利依城大观效果图

项目规划总用地面积约7.6万㎡，建面约28.4万㎡，是容积率仅2.8的低密舒适小区，由19栋高层洋房、1栋幼儿园以及4栋商业楼组成，规划1725套，主推约78-143㎡的三至四房，均价约1.8万元/㎡。

据悉，5月1日，招商保利依城大观首开，劲销9成。随后7月、8月都有加推，后面也有顺卖。进入9月至今，招商保利依城大观开启了“特价房98折”、“王牌购房节”、“温暖安家季”等活动。

还有位于东坑镇中心区的壹品松湖，紧邻东坑大道和在建的广龙高速，靠近松山湖北站，距华为南方基地约3公里，周边有东裕广场、四季广场、万升荟广场等多个商圈。项目占地约1.47万㎡，总建面约5.04万㎡，容积率仅为2.2，是集洋房、商办以及底商于一体的社区。

壹品松湖效果图

11月22日，壹品松湖备案拿证，共计备案了240套洋房，是86-112㎡的四房，毛坯备案均价约23869元/㎡。12月4日开盘，来访者较多。

值得注意的是，紧邻壹品松湖的2.2万㎡商住地于12月22日成功出让，被莞民投、众筑以6.67亿元拿下，折合楼面价11033元/㎡，超过东坑原地王壹品松湖10387元/㎡的楼面价。另外，该地块又是一宗限售价地块，首次销售限价不能高于23390元/㎡，比壹品松湖目前的备案均价还要低。

2021WR036地块及周边示意图

2021年马上就要过去啦！感谢这一年来各位房友的陪伴，希望掌柜君分享的上述受关注度比较高的楼盘能大家置业带来一些有益的参考，祝愿大家都能选到心水好房。