凤岗楼市之孙子兵法

这几年，临深的凤岗似乎与深圳之间达成了一种默契。

凡是深圳楼市有点风吹草动，下一波关切的目光总会投注到凤岗。

从地缘上来看，凤岗深入深圳腹地，虽属于东莞，但更像是深圳的“小儿子”。近年来，东莞限购限售政策加码，让不少想要到凤岗置业的深圳客望而却步，这个“小儿子”似乎没糖吃了。

据合富大数据显示，2022年第一季度凤岗新建商品住宅网签156套，同比下跌11%，算下来片区日均成交不足2套；价格也大幅缩水，一季度签约均价21016元/㎡，同比大跌27%。临深片区多个项目备案价出现了不同程度的下调，其中凤岗的招商雍祥府下调幅度达10.52%。

4月已至，开发商也需加快资金回笼，不少项目皆是“箭在弦上”，等待一波销量。政策端的救市意图也很明显，房贷放松、社保放宽等一系列暖风频吹。在暖市政策的托举下，东莞和深圳市场回暖迹象愈发明显，近两周来东莞一手项目到访量逐渐增多，深圳的二手房市场成交量也出现了环比上扬。

在这样的背景下，凤岗要如何扭转败局呢？且看凤岗耍的这套“孙子兵法”！

“今以君之下驷与彼上驷，取君上驷与彼中驷，取君中驷与彼下驷。”田忌赛马的故事将用自己的长处对付别人短处方能取胜的道理表现的淋漓尽致。

都说东莞的房价是深圳炒起来的，当前凤岗与深圳之间的新房依旧存在着很大的价差，据了解，目前凤岗在售新房均价低至2万元/㎡起，而紧邻凤岗的深圳龙岗区在售新房均价高达5-6万元/㎡，相差了两三倍。

而在3-4万的价差下打造出的产品品质却并无异，价格更低的凤岗也有很多户型设计精良、园林打造美观大气、建筑品质很高的项目。

低廉的价格和优质的产品，这正是凤岗的“上驷”和“中驷”。

凤岗目前在售项目有7个，住宅均价约3-3.8万元/㎡，产品结构丰富，从72㎡的2房到212㎡的5房一应俱全。普遍户型在96-120㎡之间，如招商雍祥府、保利招商锦上、世城悦湖花园、三正鹏程上花园等项目；另外，嘉辉豪庭逸峯的大5房户型非常适合三孩家庭一家老小居住；并且还有37-52㎡面积段的LOFT。产品涵盖所有年龄段。

除此之外，凤岗还有鸿荣源熙园山院、怡好相伴里等11个项目等待入市。值得一提的是，3月23-24日，首铸凤岗镇五联秀木桥居住项目、佳兆业水岸峰景花园、佳兆业水岸林语花园3个项目接连备案，给凤岗供货“后备军”不断“增员”，以首铸、佳兆业两大实力开发商的灵敏嗅觉，选定凤岗一定是看到了ta的爆发力。

再看深圳，据深圳中原数据显示，深圳4月在售项目有26个，其中带有在售洋房的项目有15个，均价约4.1-6.2万元/㎡。

就拿龙岗在售项目中靠近凤岗的星河盛境来说，单价53000元/㎡，一个96㎡的三房，总价要508.8万元；与星河盛境直线距离5.3公里的凤岗三正鹏程上花园，单价只要35000元/㎡，一个98㎡的三房，总价只要343万元。两个项目总价差高达165.8万元。

5.3公里的距离，165.8万的价差，你会怎么选？

很明显，低廉的价格和优质的产品这两招“杀手锏”一出，凤岗胜券在握。

在凤岗土地上孕育出的项目都各有千秋，或沉鱼或落雁或闭月或羞花，一套“美人计”运用的炉火纯青。

其中备受关注的招商雍祥府当选“四大美人”之一，项目地处凤岗中心区宜居板块，背靠青岭顶，居住于此即享半山生活。

这位“美人”最令人赞叹的要说她的“智”，招商雍祥府打造了一个科技智能社区范本，其中的无接触通行系统很人性化，通过智能人脸识别，住户、访客可以无接触通行，每一栋楼都设置了梯控联动，业主进入大门或者通过APP，电梯都会自动感应，从所在楼层到地面，节省了业主等待的时间。

保利招商锦上在“四大美人”当中也必须有姓名，依靠国家4A级景区龙凤山庄旅游度假区，三面环山，生态宜居，如此靓妆的“美人”，自然是出身“名门”。

保利招商锦上是凤岗首个世界500强双央企保利和招商联合开发的高端生态住宅项目，两大央企“名门”对产品的精工匠心也融于每一处设计，在户型设计上，项目全系户型均为市场主流N+1户型,户型高拓、舒适、实用，有更多使用空间，生活更开阔。

世城悦湖花园也在“四大美人”之列，地处临深第一站，占位大运新城核心地段，外享大运国际城价值赋能，内拥超200万㎡城市更新红利，全面开启臻善湖居生活，是实打实的“华贵美人”。

说到世城悦湖花园的华贵之处，就在于她高品质的设计，两梯三户、两梯四户，户户观景；还有约6米的超高星级入户大堂、约7.2米的IMAX级奢阔横厅、约750㎡的无边际泳池，处处透着豪华大气；此外，项目在园林打造上也别具雅致，拟山仿水，描绘现代中式意境，下楼游园林仿若置身“御花园”。

三正鹏程上花园同在“四大美人”的名单中，她美在天生出落的自然大方，在稀缺自然资源的陶冶下孕育清丽的自然美，周围有东深河、滨水绿地公园、神仙岭、雁田水库、凤凰山公园、雁湖公园、大运公园等景观环伺，她就宛若美景中的一颗明珠。

三正鹏程上花园的先天自然美，令其“淡妆浓抹总相宜”，项目设计在建筑美学方面也添了一层靓妆。项目承袭世界名品建筑精髓，全面升级材料，采用高质量铝单板幕墙与高端low-e玻璃，形成高定现代主义美学。YKK AP高水密系统门窗，全方位一体式配置，鼎奢级隔音隔热效果，非凡气质浑然天成。

自古讲“以迂为直，以患为利”，夺取会战的先机之利。这一套兵法在凤岗项目中也表现的淋漓尽致。

众所周知，东莞楼市的下行期已经持续了将近一年之久，项目众多的凤岗更是陷入了去化的瓶颈，前路坎坷之下，足智多谋的开发商们花式出招，将项目推进购房者的关注范围。

招商雍祥府来了一波震撼大招住宅单价仅“2字头”起，充分的价格让利让心仪该项目的购房者坚定了出手购房的决心。

保利招商锦上推出史无前例的优惠，可以2年后再供楼，即超长2年分期付款，首期仅5%，15万起；还推出了限量特价房，单价仅3.2万元/㎡起。

世城悦湖花园也推出了“赤裸裸”的促销手段，打出“260万起即可抢占大运湖景笋盘”的广告，这一波揽客价格很是亲民了。

三正鹏程上花园也有更多花样惊喜。清明小长假期间推出了“到访拆盲盒”活动，有购物卡、实用家电等好礼；更有一口价房源隆重推出，最高优惠超20万。

无论是惊喜活动还是实惠价格，都让凤岗的明星项目火了一把，星星之火是否能燎原，掌柜君拭目以待。

成功之路中，天时地利人和三要素尤为重要。天时是成功之路的伯乐、机遇；地利是成功之路的环境、条件；人和是成功之路的综合实力。

凤岗深入深圳腹地，处在深圳二环线上，随着通勤交通选择的多样，更加巩固了凤深“半小时交通圈”，住在凤岗，工作在深圳成了白领们的普遍选择。在公共交通上，目前凤岗与深圳之间的跨市公交线路已达9条，直接连通深圳龙岗、福田、罗湖等地，无缝接驳深圳地铁1、3、10号线。驱车往返莞深也拥有“捷径”可走，凤清路与凤深大道交叉口跨线桥通车后，从G220（凤岗段）前往深圳观澜的时间可以缩短至20分钟左右，大大提高了出行效率。这就是“地利”优势。

随着产业交流的互通共享和人员往来的频繁，莞深之间的界限也更加模糊，两地融通已是共识，“人和”即是如此。

地利人和已经就位，目前就差政策上的一波东风。其实早在去年底，就有消息称东莞放松限购，0社保可网签。如今东莞社保缴纳购房资格认定松绑终于落定在政策上，4月2日，官方发文表示，2021年12月以来，因受疫情防控影响无法按时缴纳社会养老保险费的非本市户籍居民家庭和新入户本市户籍居民家庭，在核定购房资格时对其在疫情防控期间未缴社保视为“连续缴纳”。

之前的政策是，外地户籍购房者需要缴纳1年社保才可以购买东莞住房，这个政策一出，一定程度上会让受社保限制的深圳客购买力得到释放。

凤岗的“孙子兵法”即是如此，在动荡的楼市中找寻机会，逆流而上，在向暖的环境中扩充羽翼，等待振翅而飞。凤岗楼市潜力或许就在这个春末，你想乘上这一波楼市好风吗？