90房企六成经营性现金流为负 开发商还能撑多久

　　大型开发商短期资金压力不大

　　除了现金流量表，房地产商的资产负债表也是反映开发商财务状况的重要依据。

　　记者记者根据WINDS统计数据计算，反映开发商偿债能力的流动比率和速动比率两项指标上，分别有50%和66%左右的房地产上市公司低于标准。

　　为了弄清楚开发商的财务偿还压力有多大，统计以各家地产商现有银行存款和现金的余额，减去扣除了预收款后的流动负债来计算各公司的短期还款压力。根据上述计算方法，在不买地的情况下，万科只要以上半年平均每月60亿元的销售速度卖3.5个月就可以偿还未来一年超400亿的短期流动负债；招商地产则需要2.9个月，金地需要4.4个月，保利甚至不需要再扩大销售，就可以偿还所有短期借款；负债率猛升50多个百分点的绿城，在不继续买地，并维持上半年的销售速度的前提下，可以在半年内还清未来一年所有的债务。

　　但是，类似财务压力小的开发商仅仅只是少部分。

　　速动比率极低的*ST中房是其中最夸张的一家。统计数据显示，按照上半年的平均销售额，该公司至少要卖70个月才能还清全部债务。中粮地产和北京城建情况类似，都需要40个月以上的时间才能还清所有账款。

　　不过，分析师认为，上述开发商上半年的销售规模较小，项目可能主要在下半年上市。如果下半年能及时销售，资金缺口应该不会有那么大。

　　【行情预测】七成开发商9月推量“金九银十”成最后的行情？

　　预收账款的达摩克利斯之剑

　　虽然只有小部分房地产公司面临大幅降价促销的压力，但是刘渊认为，接下来大部分开发商都会在房地产的调控下选择降价出货。其中一个重要原因，就是政府对开发商预收款的监管。

　　8月17日，有报道称北京拟出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”，与此同时，西安、苏州等地的房管部门也在酝酿类似措施。上述消息虽然没有得到监管部门的证实，但却已经成为刘渊眼中的调控利器。对开发商来说，预收款如果收紧，房地产公司顿时会面临巨大的资金缺口。

　　博鳌房地产论坛上，万科副总裁肖莉曾透露，目前国内开发商的贷款、预收款占到房地产开发资金比例的70%。国家统计局今年1~6月的数据显示，房地产开发企业资金来源33719亿元，其中，定金及预收款和个人按揭贷款两者合计12602亿元，占到资金总来源的1/3。

　　记者和搜房网的联合调查更显示出预收款对开发商的重要性。万科、保利、万通等多家房地产的预收款金额占流动资产比例高达3成以上，是实现企业资金周转的重要来源。在博鳌房地产论坛上，肖莉就曾认为，预收款等资金来源一旦失去，将直接导致开发商减少开工，减少拿地。

　　刘渊说，预收款专款专用一旦严格执行，短时期内可能降低开发商的资金周转率，在政府严查囤地的同时，或将部分迫使开发商加快推盘，回笼资金。