楼市进入“冰河时期” 负资产梦魇重临

据《香港文汇报》报道　2008年本港楼市可谓由天堂跌落地狱，上半年无论一、二手楼市都成交畅旺，楼价更迭创新高；但下半年金融海啸杀到，加上银行收紧信贷及上调新造按息，楼市即时逆转，逐步进入“冰河时期”，一、二手市场萎缩，楼价较高位大跌30％，曾经是不少港人梦魇的“负资产”，于第三季急增1.7倍至2568宗。展望09年，业界普遍认为，环球经济刚进入衰退，相信要一段时间才能恢复，故无论地产界或投资银行，几乎都一致看淡明年的楼市，估计楼价会在现水平再跌约15％至30％。

受本港经济、楼市向好及负利率因素刺激，上半年高价豪宅物业买卖畅旺。土地注册处资料显示，今年上半年楼市整体表现比起去年同期理想，截至5月22日为止，今年首5个月整体物业(包括一二手住宅、工商铺及车位)买卖注册登记个案录得60,036宗，当中47,179宗为二手住宅注册登记，涉及总金额为2,187.5亿元，同比分别上升16.5％及增加25.5％。

二手价部分低过沙士

然而踏入下半年，于10月期间，随着雷曼兄弟爆煲，金融海啸席卷全球，楼市交投即时急转直下，部分进入“冰河时期”，一手市场即时萎缩，二手市场更出现恐慌性甩卖，出现低于沙士价的成交个案。反映金融海啸对楼市实际影响的11月份注册量，单月整体物业(包括一手私楼、二手住宅、一手公营房屋、工商铺及车位)注册宗数3,786宗，较10月份下跌37％，既跌破03年5月沙士时的5,090宗，更创下自89年7月后的单月新低。总成交金额106亿元，较10月份跌44％，较今年高位时的678亿元更跌84％，反映金融海啸后有大量资金流出楼市。

美联集团执行董事陈坤兴以“急冻期”来形容08年下半年楼市的走势，“8、9月开始，美国银行陆续出问题，到9月中雷曼‘爆煲’，市场更进入了‘雪柜’。”陈坤兴认为，此次金融海啸对香港的影响，与97、03年不太相同，“今次楼价一个月跌3成，速度之快是前所未见的，期间好多人痛失财富，而且有钱人最辛苦，到明年就轮到打工仔面对，人人皆苦。”不过，他认为，在当前经济环境下，买楼投资最为安全，“雷曼可以输到渣都无，买楼砖头不会消失。”

经济差影响入市信心

利嘉阁地产研究部主管周满杰预期，随着市场恐惧气氛渐被淡化，购买力开始随着楼价不断向下调整而逐渐增加，加上发展商在楼市跌势喘定后随即推出新盘“暖市”，有利激活一、二手物业流转；与此同时，银行亦适度放宽审批楼按予以配合，纾缓银根短缺的掣肘，进一步扫除买卖成交阻碍，令楼市运作回复正常。

相对而言，外资地产代理及投资银行对楼市看法更悲观，普遍认为明年楼市将会再跌20至25％。如莱坊、世邦魏理仕及仲量联行于近日发表的研究报告，皆看淡明年楼价走势。他们分析指出，裁员、减薪潮当前仍未涌现，继银行及投资银行后，未来零售、饮食等各行业将逐步面对经济下滑带来的困境，在失业率攀升及薪金不稳等压力下，相信买家欠缺入市信心。因此，各行预测，明年楼价将下滑15％至30％不等。若如此，即现时入市需承受较大风险，买家随时会沦为负资产，买家需小心衡量自己的还款能力。

今年以来只拍卖一幅西贡白沙湾地皮，由于该地规模细，面积只有2,060方?，为库房仅带来1,650万元收入，较大宗的补地价则要数新世界旗下三个大型项目，包括年初推出招标、由港铁与新世界合作发展的马铁车公庙站上盖、尖沙咀新世界中心扩建，以及元朗龙田村项目，合共完成近70亿元的补价，令政府土地收入大幅上升。