工业厂房改造成商铺出租风险大 小产权房出售违法

　　商户将商铺业主告上法庭

　　2008年11月，商户吴双与徐亮就签订了《协议书》，约定出资经营24平方米的商铺；随后，吴双就以“某品牌童装量贩折扣店”名义，在大朗的这条商业街上开办特约经销店。

　　此间，吴双与大朗某非毛坯服务公司签订了《室内装饰施工合同》，非毛坯公司对商铺进行室内装饰，施工费为1.1万元左右。

　　然而，合约后不久，吴双与徐亮之间发生了租赁纠纷，前者就以合同无效为由拒付租金，并把徐亮、科创公司和物业承租人刘长春一同告上法院，并要求退还押金，赔偿商铺施工费和加盟首付货款。

　　吴双的代理律师、广东尚宽律师事务所律师邓云龙认为，合同无效的依据就是，这处所谓的商铺，并没有“工程建设许可证”，因此，所签订的合同即为无效。

　　不过，一审法院则认定，依据《合同法》规定，吴双既然已经实际使用了案涉的商铺，就应按照双方约定的期限来支付租金，4000元的押金，徐亮不用退还。至于施工费和货款，法院认为与租户无关，所遭受的损失，吴双应该自付。

　　对于之前几方签订的租赁合同，一审法院也认定，都是签订方真实意思表达，不违反法律规定，合法有效，签约双方之间分别建立租赁合同关系。法院不予以支持。

　　法院判业主返还赔偿部分费用

　　一审宣判之后，原告吴双不服，就提起了上诉，请求法院撤销原审判决。

　　2009年8月21日，科创实业在东莞市工商行政管理局注销公司，注销原因为经营不善。

　　一审当中，创科公司、当地村社提供了建筑工程消防设计审核意见书以及验收意见书、消防安全检查意见书等，然而，备受关注的“案涉厂房的建设工程规划许可证”，当事几方都没有提供。

　　这成为这桩租赁纠纷的焦点所在。

　　与原审不同，二审法院认定，应该将案涉物业未取得建设工程规划许可证，并且当事人也未提供案涉物业的权属情况及土地性质情况。问题开始逐渐清晰起来。

　　根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方签订的《商铺租赁合同》应认定为无效。一旦认定合同无效，那么，双方就应该互相返还财产并按过错原则赔偿损失。

　　然而，《商铺租赁合同》签订方是徐亮，并非科创公司和长塘联合社，根据合同相对性的原则，对吴双要求科创公司和当地村社承担责任的主张，法院并不支持。不过，徐亮收取的4000元押金和4000元承租入场费，应当返还给吴双。

　　虽然合同无效，但徐亮不应依据该商铺租赁合同要求吴双支付租金，但吴双实际使用了案涉商铺，应当支付商铺使用费，应在商铺使用费中予以抵扣，因此，对吴双求徐亮返还租金2000元的主张，法院也不予支持。