少量多批次推盘 华润上海滩花园5年间涨价达4倍

　　缓慢销售带来高利润

　　上海滩花园选择少量多批的销售策略，对开发商有什么好处呢？从上海网上房地产的参考价格变动可以看出背后的玄机。

　　上海滩花园开盘时的网上参考价为19000~20500元/平方米，待2007年7月再推出新的房源销售时，网上参考价已经变动为30000元/平方米，即使是在2008年的楼市冬天，上海滩花园洋房的网上参考价格仍高至40000~60000元/平方米。

　　比照华润2005年年报和2010年业绩公告可以发现，上海滩花园的售价在过去几年呈加速度上涨势头——2005年上海滩花园的销售均价为18458元/平方米，而2010年的销售均价达到96325元/平方米。

　　采用少量多批开盘，并一步步提高售价的不止上海滩花园。华润旗下的华润橡树湾也采用这一方法。

　　2009年7月，华润橡树湾的公寓房售价仅23000/平方米，而到了2009年11月，网上参考价已经拔高到了30000元/平方米，联庭别墅更是从一年前的38000元/平方米直升至63000元/平方米。最近销售的一批公寓房源的参考价格区间更是被调高到了61900~73000元，这个价格是2008年刚开盘时网上参考价23000元/平方米的约3倍。

　　2009年9月，上海市住房保障和房屋管理局为了规范市场，推出《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》，明令禁止以少量多批的方式变相涨价。2010年，华润橡树湾又利用网上房地产允许开发商向上调价20%的规则，于2010年1月连续3次调价，将2009年11月刚刚定下的30000元/平方米参考价格，连续上调3次至38000元/平方米，而后又于4月份再次调价至44000元/平方米。

　　与上海滩花园相比，华润橡树湾的销售速度显然要快一些。根据华润置地2010年业绩公告，总共23万平方米的华润橡树湾目前已经销售了8.5万平方米，但与周边的楼盘相比，这一销售速度同样比较缓慢。网上房地产显示，比华润橡树湾早2年开始销售的合生新江湾1号，目前已销售26.8万平方米，占到总规划面积的80%以上。