政策预期加快推盘步伐 东莞三四月成交大幅反弹

　　保守估计，广深客占东莞全市成交比重在10％左右．即假设广深莞严格限购，则东莞成交量将萎缩10％左右．

　　市区“五一”楼市概况

　　新推盘量：“五一”期间，新开盘或新品加推楼盘较少，主要原因为限购预期促使不少项目在3-4月提前开盘．“五一”期间主要以在售3-4月推出的存货为主．

　　产品情况：“五一”期间市场适当增加了120平方米以下中小户型新品供应．由于“刚需政策”对市场的影响有一定滞后性，故目前市场在售户型仍然以大户型为主．

　　成交情况：楼盘分化较严重，刚需产品及非合拼产品销售保持旺势，普通大户产品滞销，合拼产品销售遭遇较大阻力．

　　购房折扣：面对未来“只紧不松”的政策预期，越来越多楼盘加大促销力度，部分楼盘“五一”期间打出“五重礼”“六重礼”旗号．总体来讲优惠幅度较小，普遍在3个百分点以内，更多的为营销噱头．

　　楼盘活动：以小型暖场活动为主，大型的楼盘活动较少．市场多见“个性DIY”“缤纷水果”“来访即送礼品”小活动．由此可见，在市场观望下，开发商降低了对大活动促成楼盘成交的期望．

　　价格情况：总体来讲价格维持平稳．新开盘楼盘以3-4月为定从依据，未有大幅上涨现象，亦无价格大幅调整现象．

　　市区楼市展望

　　供应量及产品:下半年高端产品供应较多

　　未来供应以中高端以上产品为主,尤其以高端盘最为突出,中端盘供应严重不足,导致中端客户需求向郊区扩散.南城区仍然是未来楼市主战场,未来一年将新增至少6个新盘,将保持约15个在售楼盘.万江区供应将充足,供应量成为仅次于南城区;莞城区将新增标杆性豪宅;东城区仍然以泛黄旗山片区供应为主,高端盘为主流.

　　成交量:“限与不限”将影响楼市成交

　　政策将影响市区下半年成交量首要因素. 如果维持政策不变,随着供应的补充,成交量将持续增加.如东莞限购,市区成交量将不可避免下滑,南城区将成为重灾区,莞城和万江两大暂时非限购区将从中受益.

　　价格方面:高端盘将推动房价结构性上涨，合拼户型面临下行压力

　　由于未来市区高端盘当道,大户型当道,缺乏中端盘,故在成本推动下，整体价格依然结构将结构性往高走.由于面临“只紧不松”的政策环境,房价缺少上涨动力．由于市区整体库存量仍处低位水平，开发商资金链尚可维持一定时间，故房价下降意愿不大．不排除部分合拼户型楼盘将小幅下降价格．