东莞商业地产开发掀热潮 商业物业需求快速增长

　　【世联楼市新评】（2011 ）之二十九

　　商业地产开发热潮初探

　　2011-6-3

　　随着各大上市房企2010 年度财报的先后公布，不难发现2011 年多数房企均加大了商业地产的投资，并制定了未来一定时期内的商业地产投资计划。比如：保利地产表示未来3-5 年商业物业投资比例达30%；金地集团表示2015 年商业地产投资占到20%；招商地产希望未来商业地产的占比能达到10%-15%；龙湖地产计划未来5 年再新建12 个商场，出租物业面积达到200 万平方米；中粮地产更是计划投资700 亿复制“大悦城”，占到总资产的30%；等等。虽然众多房企早就涉足商业地产开发，但除了那些专业开发商业地产的房企外，其他房企更多地把商业地产作为一个副产品，为其住宅物业的配套而开发。只有在今年各大房企才先后表示加大商业地产投资，视今年为商业地产的开发元年，因而形成今年特有的商业地产开发热潮，并被各界广泛关注。

　　世联研究认为，商业地产开发热是房地产市场发展到一定阶段的必然产物，是宏观、中观环境改变及微观发展共同作用的结果。

　　宏观：产业结构升级，利好商业地产

　　“十二五规划”提出“构建扩大内需长效机制，促进经济增长向依靠消费、投资、出口协调拉动转变”，并要求“加快发展服务业，促进经济增长向依靠 一、 二、第三产业协同带动转变”。商业地产开发的物业是第三产业的重要物质载体，因此产业结构升级所带来的服务业产值的增长，也必然会导致商业物业需求的增长。

　　从2004 年起，第三产业对GDP 的贡献率 超过了40%，其中2010 年达到了43%，再次超过工业对GDP的贡献率，在十二五期末，其增加值占GDP 的比例将达到47%。另外从支出法衡量的GDP 构成来看，消费需求对GDP 的贡献率在最近几年持续增长，尤其是2008 年世界金融危机爆发后，扩大内需成为经济增长的重要推手，这使得消费需求对GDP 的贡献率一举超过45%。上述指标的增长，都意味着对商业地产需求的增长。

　　其中第三产业中的零售业在近些年发展迅速，从2004 年起，全社会消费品零售总额开始加速增长，在2008 年同比增长达到29%。不仅如此，据韩国和日本的零售业的发达轨迹来看，只要人均GDP 达到3000 美元，将会迎来零售业的快速发展期（这一时期在日韩均超过20 年）。中国的人均GDP 在2008 年超过3000 美元，这至少意味着在2030 年以前，将是中国零售业快速增长期，在这段时期内，也必然会伴着商业物业需求的快速增长及商业地产的大发展。

　　中观：楼市调控的真空，城市升级改造的需求

　　2000 年后楼市的快速上涨导致政府的轮番调控，然而几乎所有调控对象均为住宅市场，而非商业地产。比如：限购令及限价令均因住宅市场而出；限 令要求住宅第三套停止贷款，而商业地产并无相关规定；住宅土地开发一般会要求符合“9070”规则，有些住宅项目会要求配建保障房、学校等公益物业，但商业用地开发少有此类限制；十二五期间，中央要求建设3600 万套保障房，与商品住宅市场形成竞争，而商业地产因“住禁商”规定并没有可竞争的替代品；等等。因此，楼市在经过多年的“商住倒挂”后，终于在近几年迎来商业地产的快速发展，并且改变了“商住倒挂”的窘境。