东莞开发商资金链紧张 同质化竞争激烈打价格战

　　涨还是升？市场进入暴风雨来临前的平静期

　　进入6月以来，东莞楼市开始进入传统淡季，连续几个星期成交量处于较低水平，楼价也难得地低于8000元/平方米，让不少购房者看到了降价的希望，下半年楼价是涨是跌？

　　东莞瑞峰置业市场研究部经理刘金林表示，尽管进入6月以来，除了首周成交量不低外，第二周和第三周成交量稍微下跌，楼市进入淡季，但是从目前上市的一些项目看，基本都是品质较高的楼盘，现售价和预期定价都不低，楼价短期内进入下行通道的几率较小。

　　东莞中原地产策略研究中心总监车德锐认为，目前东莞楼市呈现出“二八”分化，20%的楼盘面对的主要销售群体是深圳投资客，随着下半年深圳大投资客的大规模进入东莞，这部分楼盘涨价态势明显，而80%的开发商则面临资金链紧张，出货压力大等问题，将会在一定程度上进行价格调整，推出大量特价房。

　　车德锐认为，更多的开发商加入到深圳转介的行列当中，把深圳客吸引过来购房，将可能会重现2007年的情况。

　　★预测一

　　深圳客大规模进莞

　　背景：7月11日起，深圳将实施二手房交易价格核定计税，这将对房地产交易中的“阴阳合同”造成巨大打击，在压缩了“阴阳合同”市场的同时，也让二手房的交易成本大大增加，受此影响，将会使得深圳二手房市场大大萎缩，面临着生存困难的二手中介将转介客户，除了转介到深圳一手市场外，东莞、惠州楼市，将成为他们大量转介客户的目标之一。

　　对于东莞楼市而言，下半年将可能迎来更大规模的深圳投资客。

　　分析：

　　2007年，大量的深圳客进入东莞，曾经为东莞楼市带来一次表面兴旺的浪潮，深圳客快速地推高了东莞楼价和成交量，而在这股浪潮过后，2008年东莞楼市进入了一个降价调整期，楼市波动极大。今年下半年，大规模的深圳投资客进入东莞，是否会再现2007年楼市的疯狂？

　　车德锐认为，深圳实行二手房交易价格核定计税，深圳人购买二手房成本会很高很多，二手房成交量一定会下降，二手中介做生意的来源就大大缩小了，“深圳中介首先会把客户转介去买深圳的一手房，第二是转介客户做商铺生意、商业物业的生意，第三是把客户转介到东莞、惠州，而东莞明显更吃香一些。”

　　车德锐认为，深圳中介转介的目标是高端项目为主，其次是东莞的商铺，下半年将会有更大规模、更大面积的深圳投资客进入东莞。

　　深圳投资客大规模进入东莞，除了推高东莞楼价外，也会使楼盘后续面临着许多难题，如入住后物管难以管理，空置率高后期楼盘销售困难等。