东莞土地供求量创历史同期最高 商住用地占主力

　　2011年上半年东莞楼市总结及展望

　　上半年全国宏观小结：

　　通货膨胀达到历史最高水平，国家急于收回流动资金，加大银行风险控制，上半年六次上调存款准备金率及两次加息，调整频率创历史最高。宏观经济虽然总体向好，但短期仍然存回落的风险，导致今年“两难问题”仍然存在，保持经济增长与优化经济增长结构矛盾明显。

　　上半年对楼市影响最大的宏观政策为限购及信贷紧缩政策，限购城市楼市成交萎缩严重，非限购城市楼市成交仍可观。紧缩的信贷政策大大提高了购房门槛，刚性需求不可避免受到误伤，投资需求受到空前打压。

　　上半年东莞宏观小结：

　　东莞经济进入从高速增长向低速平稳增长阶段，各项经济指标总体表现平稳。但是，从民营企业增长数量回落来看，折射出东莞经济增长回落风险，这势必影响到东莞楼市增长，尤其高端物业首当其冲。

　　土地市场

　　一、 全市土地市场特征

　　土地总体供求价：今年上半年东莞土地供求量创历史同期最高

　　近年来土地供求逐年增长。2011年上半年东莞全市供应土地面积约400.1万平方米，同比10年的360万平方米增加约40万平方米，增长约11.1%。

　　上半年成交总面积约379.1万平方米，同比10年增加约89.1万平方米，增幅达30.3%。

　　上半年总成交金额约90.4亿元，总体地面单价约2385元/平方米，同比10年有少许上涨。

　　上半年各类型成交情况：上半年商住用地成交占主力

　　上半年全市供应科研设计用地约70万平方米、工业用地75万平方米、商住用地约210万平方米。

　　商住用地供应量占总体的52.5%;成交量占总体的51.3%;成交金额占总体的82.2%。上半年商住用地量、价占市场总体的一半份额。

　　开发商拿地情况：“广派”房企姗姗来迟入莞，但来势汹涌

　　随着房地产行业的发展，东莞已经远离港系地产时代，进入广派时代，09年碧桂园第一个广派开发商在大朗成功拿地后，东方银座、龙光地产也相随来莞。进入2010年，有钜隆、保利 陆续挤进东莞，截至2011年上半年，梅江南、光耀地产、恒大等都已经在莞成功拿到地块。

　　继保利地产进驻松山湖后，光耀地产通过收购取得松山湖松湖花海片区一地块，毗邻光大锦绣山河项目，占地约7.5万平方米，容积率仅0.3。

　　大鳄地产恒大则主攻城区，已将深建房地产收购，而深建在莞百悦尚城项目因此成为恒大所拥有。5月份恒大又通过收购从富通手中收购莞城区08年“高价地”地块，6月份深建又在万江通过挂牌竞得一地块，恒大通过收购已经曲线进入东莞三大城区。

　　历年商住用地供求价：商住用地供求创历史新高，价格平稳

　　近5年来供应的商住用地逐年增加，11年上半年供应商住用地面积同比10年同期增加约68.3%，创历史最高

　　随着供应的增加，成交量也随之增长，11年上半年成交量约194.6万平方米，同比大幅增加约82%。

　　今年成交的楼面地价同比去年同期有所下降，降幅约9.5%，主要原因为今年优质地块较少，加之在紧缩的宏观政策下，开发商拿地变得谨慎和理性，成交的地块大部分以底价成交为主。同时今年低价成交另一原因为不少地块为内部协议出让，价格较低。

　　历年商住地月度成交走势：近年商住用地楼面价平稳上涨

　　在过去的2010年里，商住用地月度成交较均匀，没有出现大起大落的现象。今年上半年的商住用地成交量创历史新高，其中1月份成交接近70万平方米，单月创5年内最高。

　　东莞全市上半年成交商住用地的楼面地价总体平稳，1-5月徘徊在1600-1900元/平方米之间，6月份总体楼面地价约2149元/平方米，因为成交了优质地块，所以拉高了当月的整体均价。

　　上半年商住用地成交分布图：上半年商住用地成交主要分布在东部片区

　　今年上半年全市共成交44宗商住用地，总面积约194.6万平方米。四大城区中只有万江区成交1宗，面积约4.5万平方米，其余全部分布于17个镇区，且多数集中于东部片区。

　　各区域成交状况：塘厦、沙田、道滘成交量排名前三名

　　上半年成交的商住地集中于镇区，其中塘厦镇成交面积约52.3万平方米稳居第一;沙田镇成交约成交23.9万平方米，排名第二;道滘镇约成交23.1万平方米，排名第三。

　　上半年松山湖成交楼面地价最高，约2652元/平方米;万江区得楼面地价约2511元/平方米;其次是凤岗镇，总体楼面地价约2408元/平方米。

　　土地展望：预告商住地主要分布在樟木头

　　从最近国土局的出让预告得知，近期将出让14宗商住用地，总面积约76.5万平方米，包括的区域有塘厦、石龙、清溪、大朗、横沥、石碣、中堂和樟木头共8个。

　　塘厦石潭埔出让约8万平方米，万科、碧桂园在上半年已经在该片区均成功拍得2宗商住地。

　　本次预告中有33.3万平方米来自樟木头樟洋片区，而保利生态城项目也在该片区，对于房地产市场不火热的樟木头来说，从来没出现过有如此大的地块出让，令业内人士猜测此5宗地块很有可能是保利出让的第一批地块。

　　市区商住用地供求价比：

　　市区上半年的商住地价同比回升较明显

　　2011年上半年城区成交1宗商住用地，面积约4.5万平方米，与10年同期成交的2万平方米增长122个百分点。

　　上半年成交的楼面地价约2511元/平方米，同比10年同期增长39%;比09年同期大幅上涨100%。

　　市区商住用地月度情况：市区近2年来成交地块分散且规模较小

　　08年4月-2011年上半年，全市四大城区成交的商住用地规模小，自10年6月至今，城区成交楼面地价维持在2000—3000元/平方米，处平稳发展状态。

　　8月份南城区绿色路西平段西侧将有1地块将挂牌出让，面积约6.5万平方米，这是南城区继09年10月份南城区宏伟路东侧后的第一地块，时隔将近2年时间才又有1地块出让，城区土地日趋紧缺，而从最新的出让公告中看到莞城区旗峰路将有约5.4万平方米的商服用地即将上市。

　　土地市场小结：

　　上半年全市土地供应量、成交量创历史新高，供应量比最高值08年同期增长5.7%;成交量比最高值的08年同期增长12%。

　　商住用地供求达历史最高值，占主导地位，但楼面地价同比有所下降，值得关注的是今年上半年所成交地块大多以底价成交，其中包括优质地块在内。

　　上半年主要成交商住地均分布于东部片区，其中塘厦镇以52.4万平方米的成交量位居第一;松山湖以2652元/平方米的楼面地价居区域最高。

　　四大城区只有万江区成交1宗商住地，被地产大鳄恒大竞得。