限贷政策要持续到明年 除了降价开发商别无选择

　　南都：去年你说十年九调控，越调越涨，现在你如何评价调控效果?

　　赵晓：现在来看这次调控还是起到效果了。中国经济现在是双高的特点，经济高速发展，物价高速上涨。在这“双高”之下，房价基本是平稳的。5月份一手房有20个城市出现了下降，二手房有34个城市是下降的。在物价高速增长原材料都在涨的情况下，房价没涨，所以叫它政策市。

　　国家对房地产的调控接下来不用出台什么大政策了，只要坚持继续执行就可以起到效果啦。

　　南都：有一种说法是中国房地产的黄金十年已经结束了，你同意吗?

　　赵晓：中国城市化至少还有15年的路要走，还有很多的改善型需求、享受型需求。我觉得即便中国房地产的一个黄金十年已经结束，新的一个黄金十年也即将开始。下一个黄金十年将进入“后一线城市”时代，二三线城市将成为新的增长点，特别是100万人口以上的城市，会迅速增长为200-300万人口，房地产的空间很大。

　　叶檀知名财经评论家

　　应控制投资收益而非调整供需问题

　　现在贫富差异很大，房屋成为富裕阶层的投资工具，它显然跟金融更相关，而不是跟土地更相关。所以，主要应该对房地产投资收益进行控制，而不是调整供需的问题。

　　南都：这次到场的很多开发商都在强调政府应该放开土地供给的问题，对于这个问题，你怎么看?

　　叶檀：今天会议上，无论谈土地供需、商品房或者保障房的问题，还是主要着眼在供需关系这个问题上。

　　但我认为应对房地产投资收益进行控制，而不是调整供需的问题。

　　南都：怎么控制投资收益更有效?

　　叶檀：房地产在交易过程的资产利得如果超过一定水准的话，应该要征税，就是资产利得税，使得房地产投资收益保持一个平均收益，而不成为暴利。否则在财富效应之下，越来越多的人投入这个房地产市场，房地产功能成为投资而不是居住。

　　南都：你认为这个利得税征收多少是合理的呢?

　　叶檀：从前两年看，隔一年交易价格就翻倍，显然太高了，从这个方面来考虑，资本利得税20%是合理的。

　　南都：今天论坛有个有趣的现象，像哈继铭、赵晓这些经济学家认为房地产总体向好，而以任志强等为代表的开发商，态度明显没有去年调控刚出台时那么轻松，为什么会出现这种差异?

　　叶檀：开发商是最敏感的，但是从现在土地的流拍也好，房地产的交易也好，都可以看出，虽然5月全国的交易量有所反弹，但是库存房的量也更多。所以，可以说现在开发商的资金压力是最大的，而且他们的融资成本越来越高，房企的现金流非常紧张，我认为他们现在(负债率)是负600%到负1000%，这样的现金流情况，会使房地产开发商出现洗牌。

　　南都：货币政策是否会继续收紧?

　　叶檀：年内会加息，但是加息的频率会非常少，有一到两次，它要考虑到负债成本，有些地方政府的平台跟大企业的融资成本，会相差很多，所以不会进入加息周期。