中国楼市大幅度限购 二三线城市成为房企救命草

　　但知名的深圳投资客邹健民就不看好二三线城市房地产投资。他的理由是担心“买了以后没人来接盘”。“毕竟二三线城市的购买力有限，当地的富豪最终还是会往一线城市跑。”邹健民表示，他知道不少深圳投资客到惠州买房被套牢亏钱的案例，他身边的朋友都已经从二三线城市退出。而他本人目前只投资商铺，没有投资于任何住宅。

　　二三线城市救了地产商

　　“上半年，我们就是以二三线城市的楼盘赚的钱，来弥补赢利缩水的一线城市项目。”一位广州的地产商高层向记者表示，这就是所谓的“外围救中心”战略，这可以保证一线城市的楼盘暂时不必降价。对于上半年的地产商而言，得二三线城市者“得天下”已成共识——二三线甚至四线城市的“贡献”，决定了地产商们在竞争格局上的分化。

　　据WIND统计，截至7月18日，已发布业绩预告的A股58家上市房企中，31家公司预计上半年净利润将出现亏损、预减。与行业整体业绩低迷的预期截然相反，部分龙头房企表现出“强者恒强”。据《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》显示，上半年前十大房企合计实现销售金额3323亿元，同比增幅超过八成。同策研究与咨询部总监张宏伟的点评是，标杆房企表现抢眼原因之一是二三线城市的贡献。

　　然而，这些“功勋卓著”的二三线城市，即将面临打击需求的“限购令”，地产商们该如何见招拆招呢？从一线城市的经验看，地产商们似乎并无招架之力。

　　以限购最严的北京为例，数据显示，上半年北京市商品房成交量下滑近三成，投资需求基本归零。此外，当前上海的住房存量需要12.4个月的时间消化，深圳、武汉、杭州、苏州和宁波等城市的库存消化期均超过15个月。更麻烦的是，大部分开发商的货量都集中在下半年推出。更糟糕的是，限购未至，限贷先行。重庆、南昌、太原等二三线城市部分银行已暂停发放个人房贷。而地产商目前自筹资金的重要来源——房地产信托也被收紧。

　　地方政府的“紧箍咒”

　　房地产库存积压，开发商资金回笼放缓，拿地意愿下降，土地财政收入锐减。在这个连锁反应中，受限购影响最深的，除了开发商，就是地方相关部门。

　　根据中国指数研究院的最新数据，上半年全国130个城市土地出让金为7524亿元，同比下跌了5.5%。其中上海以494.06亿土地出让金额名列第一，但同比下降了21.97%；而名列第四的北京则同比下降48.32%，成为前十名中下降幅度最大的一个城市。值得注意的是，名列二、三的武汉和昆明，土地出让金的同比增幅分别达到77.33%和416.03%。而它们属于限购执行力度不算严厉的二线城市。

　　地方部门显然不愿意看到这样的限购政策维持太久。早在去年下半年各地出台限购政策之时，部分城市即刻公布限购令的“试行期”。例如，厦门、福州、海口10月份出台限购政策时，将政策的结束期限定在了当年年底，为期仅不足三个月。而温州市将10月中旬开始的限购政策的有效期定为半年。但到了今年年初，在住建部的三令五申下，各地的限购政策得以延续，而不少城市颁布的限购令执行期为一年。时至近日，“对限购政策进行细节调整”的呼声再起。

　　但近期国务院常务会议指出，当前楼市调控更需引起警惕的是，由于担心住房成交量下降过快影响经济发展，少数地方出现了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头。的确，有部分城市出台的限购细则相对宽松，有的则在限购区域上打折扣。例如，成都出台的限购令限购范围为本市主城区，没有涉及到的郊区郊县成为成交主力。贵阳的限购政策更松，限购范围只在贵阳市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房。而加入限购队列不久的石家庄，在出台限购令的同时，也降低了当地落户门槛，省内人员在当地购置住房并实际居住的可以办理落户手续——这都引来关于限购执行力度的质疑。“我们还要承担保障房建设，还要偿还地方政府融资平台债务。”一位地方人士诉苦，处处都需要钱，还限购房地产，真是“无米之炊”了。