仅12%面积用养老院 北京公益面具下难掩地产冲动

　　该领域有许多大公司通过收购其他公司而扩张，但由于趋势所然，他们不可能赚多少钱。即使是业内著名的大公司，赚钱也很困难。例如最有名的Brookdale Senior Living，它一直在赔钱。许多大公司也才刚刚达到不赔不赚。

　　因此，直到目前，该行业没有多少公司证明他们有能力破解让该领域变得非常有利可图的密码。经济衰退前就是这样，现在看起来仍没有太大变化。

　　估值也反映了这一点。该行业整体的价格与销售之比在0.3至0.4之间，市盈率则低于或等于10 。这两个数字均远远低于其它多数公司。它们反映出这样一个事实：这是个服务性行业，持续高开销、低利润、密集的政府监管和始终存在的昂贵诉讼风险是它的特征。

　　养老地产存在隐藏价值？

　　长期看护公司当然坐拥大量地产，如此才能为老年人提供病房与住所。但这是否应该是赚钱的一个途径？

　　光查看这些公司的收入报表或资产负债表当然不能知道这一点。正如之前所说，它们的利润几乎为零。如果查看他们的资产负债表，许多地产的价值甚至比几年前还低，因为美国刚刚经历了房地产市场崩溃。

　　的确，相比住宅而言，美国的商业地产已大幅升值。但养老地产不是普通的商业地产。在花费巨大成本得到政府的执照之前，你是不能将其用于养老的。

　　如果你想将其改作公寓用于出租或销售，你就会回到住宅地产领域，那个市场目前仍一片惨淡。而且，大量用于商店和商场的地产是不能转作住宅用的。

　　养老设施很少建在像大城市中心区这些租金高昂的办公区域，这排除了它们被转作其它利润最多的用途的可能。多数养老设施被建筑成医疗和居住空间，而不是办公室的样子，因此也不适合转作办公用途。

　　而且，为了购买新地产、扩充设施，买家现在得付出更多。银行要求公司提高储蓄，这抑制了交易的活跃度，至少眼下是这样。

　　从新病人身上收取更高定金是否可行？这个方法已经试过，尽管有点作用，但效果不大。

　　美国未来地产升值的前景如何？没有人知道。这当然会发生，但另一方面它又有可能像日本过去20年一样经历很长时间的价格下跌。

　　最好的猜测是，这些养老设施所占地产将与美国其它商业地产表现一样。但由于严格的政府监管，它也会大打折扣。商业地产目前在美国表现很好，但看起来它正处于周期性高峰。因此瞄准这一点不一定会获得巨大的投资回报。

　　这些公司或许可以将他们的地产按其潜在价值打折出售。如果这样，美国的对冲基金还没有出手，或许他们也担心我们讨论的转变用途问题。

　　当然，你可能认为美国的地产前景一片光明，即使那样，直接投资地产而不是间接通过投资养老设施会更赚钱。

　　养老设施事实上是外包的政府机构，因为政府对其监管十分严格。公众和政府扮演着阻止盈利动机影响老年人受照顾的角色。如果要有选择，公司也得将看护置于利润之前。长期看护实际上被视作一种公共服务。

　　养老市场仍然在不断扩大。是否有美国人从中赚大钱很值得怀疑，这与是不是打地产的主意无关。