楼市调控房企“出海”有风险 海外市场水有多深

     上月底，中坤集团主席黄怒波计划投资两亿美元购买冰岛巨幅土地的新闻引起了业内的极大关注。而在此之前，万通、SOHO中国进军海外市场的消息也已经部分“兑现”。

     在国内遭遇空前调控、一线市场日趋饱和，大批房企纷纷转战二三线城市或谋求转型的形势之下，海外市场能否成为实力型开发商的“新大陆”？

     “试水者”的足迹

     其实早在几年前，就有中国房企开始了“试水”海外市场的征程。

     资料显示，2004年中坤就曾用400万美元的原始资金撬动了3000万美元的贷款，在美国洛杉矶投资了一个体量为2万平方米的商业中心项目。2007年底2008年初，中坤又在美国购得占地1200英亩的田纳西牧场。

     “当时正在考察一些海外度假旅游地产项目的中坤集团高层，一眼就看中了这个项目。他们在向黄怒波董事长汇报后，黄总立即决定收购这个牧场，并开始打造海外富有诗意的度假乐园。”中坤在美国项目的负责人屈建平回忆道。

     对于以旅游度假地产为核心业务之一的中坤集团来说，海外项目已然成为其旅游板块的有益补充。据中坤集团一位负责人介绍，与当年拿地的价格相比，田纳西牧场升值的部分已经令集团收益。只待遇到合适的时机，美国金融危机的阴霾彻底散去，田纳西牧场项目就会启动。

     而据中坤方面透露，冰岛当地政府对中坤此次的投资计划十分支持。“如果冰岛投资模式可行，中坤还将考虑进入其他北欧国家。”

     万通也是试水海外市场的先行者。早在2003年，冯仑就瞄上了纽约正在筹备重建的世贸中心项目。只是谈判和前期准备居然持续了好几年的时间。直到2009年3月，外电报道万通与纽约新泽西港务局签署了一份超过20年的租赁合约，成为在建大厦新世贸中心一号楼的租户。2010年9月，冯仑对外证实，万通实业将投资约5亿元，在世贸中心一号楼部分楼层打造商务中心项目。

     而随着海峡两岸的交流日益频繁，台湾市场也在几年前就成为大陆房企关注的焦点。2008年，北京万通董事局主席冯仑、SOHO中国董事长潘石屹、广州富力董事局主席李思廉、雅居乐地产CEO陈卓贤等十数位大陆房产大鳄齐赴宝岛考察市场，引起两岸媒体的极大瞩目。直到本月初，“万通·台北2011”项目在上海举行了开盘盛典。万通又成为首家进军台湾市场的大陆房企。

     抄底还是另辟蹊径

     在黄怒波投资冰岛事件之前，潘石屹夫妇有意花费7亿美元在纽约投资商业地产的消息也被业界热炒。虽然SOHO中国之后发布公告称此事件与公司无关，但仍从另一侧面反映出一线房企大佬们当下对海外市场的觊觎之心。

     针对潘石屹夫妇的投资行为，相关业内人士分析，纽约目前商业地产估值较低，而国外商业地产的杠杆率要高于国内，投资风险反而相对较小，如果项目后期收益好的话，SOHO中国国内国外的资金就可以实现互补，因此此举正是其分流资金、稳定现金流的表现，可以看做潘石屹的一次业务尝试。

     而据戴德梁行的研究报告显示，目前伦敦市场的购房自住需求处于低位，投资性购买需求正在快速增加，伦敦高端住宅在过去5年里，27%的买家都来源于海外，所涉及的交易总额接近总成交额的一半。这足见欧美地产市场对海外投资的吸引力。

     冰岛此时的情况也很相似。这个被严重的金融危机击倒的岛国，如今处在经济稳步复苏的过程中。“冰岛在欧洲具有地理优势，另外冰岛目前的债务比较严重，是买地的好时机。”中国指数研究院副院长陈晟指出。而这样的说法也得到了黄怒波本人的认同。

     另外，海外的土地和房产都拥有永久产权，这不论对投资者还是开发商而言，都具有很大的吸引力。

     “目前国内一二三线城市的投资都受到了限购的影响，对于一些实力房企而言，与其去四线的县城拿地，还不如去海外更为成熟的市场博一下。”一位业内人士如此分析。