上海楼市领先降价 销量六年最低属真跌还是假摔

　　SOHO中国董事长潘石屹也在24日发微博称：“上周有人问我，房价会降吗？我列出了四个可能先降价的城巿，万万没想到从上海先开始降价了。我列出了几家可能先降价的公司，万万没想到这几家上半年销售不错的公司先降了。为什么？”

　　有业内人士提醒，要警惕一些楼盘的“假摔”。上海楼价确实有松动。根据中国房产信息集团数据显示，上周(10.17-10.23)上海商品住宅成交面积再次跌破10万平方米，仅成交9.86万平方米，环比减少19%；成交均价则环比下降5%，为21247元/平方米。

　　但值得注意的是，一些降价的楼盘是否有确实的“前期价格”的成交案例作为参考，而不只是将单价自己抬上去后再来标榜7折、8折。有业内人士直言，实际上，目前上海楼市的降价中存在炒作成分，对“楼市形成拐点”和“开发商回笼资金”之间的区别，目前需冷静观察。

　　专家解析：

　　向下通道已经打开

　　对于未来楼价的走势，21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，现在楼市向下的通道已经打开。不过，虽然眼下新房市场降价力度大，但只是个别楼盘；若交投双方在短期内将价格磨合到位，预计年末新房成交较今年9、10月应有一定回升，但幅度不会很高，主要还在于双限政策的存在。

　　黄河滔表示，部分开发商在通过降价促销获取一定销售业绩及资金后，是否延续这一策略尚不明确，而市场购房者亦存在追涨杀跌的心理，所以，对市场价格调整的试探僵持将会贯穿整个第四季度。

　　薛建雄则认为，在内部通胀没有明显下降，外部欧债危机还不见底的情况下，调控不太可能放松。所以短期之内房价肯定还会下跌，预期还会有更多开发商加入到降价潮，而在楼市调控和银根紧缩政策没有放松之前，房价仍将下跌。从中长期来看，土地成本和建安成本都在大幅上升，短期的房价调整只是上一轮上涨过快的泡沫在楼市调控政策中被去除和短期银根较紧资金紧缺下的产物，一旦楼市调控政策放松，房价可能重新出现新一轮上涨。

　　地价走势：

　　地价上涨趋势不改

　　10月19日，国土资源部下属机构发布的“2011年第三季度全国主要城市地价监测报告”指出，第三季度全国主要监测城市地价总体水平为3040元／平方米，商业、居住、工业分别为5615元／平方米、4518元／平方米和649元／平方米；综合、商业、居住和工业地价水平分别较上一季度上涨40、109、75和4元/平方米。

　　中房信CRIC研究中心研究员高岗认为，在楼市冷清、开发商拿地情绪低落的背景下，全国主要城市地价依然保持着总体上涨的趋势，这意味着楼市与土地市场的背离，表明造成当前高地价最主要的原因在于土地出让制度方面。单一主体的土地出让制度使得卖方有能力通过调整出让量和出让时间的方式来控制土地的成交价格，这一点从近期南京市原本出让11幅地块，后撤销5幅土地出让中也能得到反映。

　　高岗表示，地价的最高值是由企业间的竞争决定，而地价的最低值却由当地政府的预期决定，地方可以决定土地底价，还可以决定卖不卖，用什么规则卖。这是楼市调控最大困境。很明显地方政府应承担更多的责任。