二手房评估值将会动态更新 严堵阴阳合同难逃税

　　以“最低计税价格”报税、试图逃税的二手房“阴阳合同”，将签不下去了。二手房申报价格出现异常，政府部门将重新评估。为了堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞，昨天，市财政局、市地税局、市住建委三部门发布《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》。通知要求，对于二手房申报价格明显偏低且无正当理由的，按核定计税价格征收税款;有正当理由的，按申报价格征收税款。新政将从下月10日起执行。

　　有正当理由的按申报价征税

　　通知称，存量房交易双方当事人应当在申请权属转移登记前，遵循依法、自愿、公平、诚信原则，进行存量房买卖合同网上签约并如实申报房屋成交价格。在存量房交易税收征管工作中，对于纳税人报送资料齐全、符合受理条件的，税务机关受理后，对纳税人申报的存量房成交价格符合存量房交易价格评估值的，按照申报价格征收税款;对于申报价格明显偏低且无正当理由的，按核定计税价格征收税款;有正当理由的，按申报价格征收税款。对于交易双方签订的不需网上签约的房屋权属转移合同、协议等，也按照上述规定执行。

　　依据房地产估价理论，正当理由是指客观的、实际影响存量房价值的因素，如房屋的环境因素、质量因素等。在新的存量房交易计税价格核定办法中，已经考虑楼层、房屋类型、建筑年代等明显影响房屋价值的因素。

　　除此之外，如果纳税人认为其房产交易价格虽然明显偏低但有正当理由的，可以向主管税务机关提供相关情况，由主管税务机关研究提出处理意见。

　　签阴阳合同将取消网签资格

　　记者了解到，如何核定计税价格，参照存量房交易价格评估值确定。存量房交易价格评估值，则由市财政局、市地税局、市住建委应用房地产批量估价技术确定，并根据北京市房地产市场交易情况动态更新。

　　通知特别提出，房地产中介违反规范和标准，诱导、协助交易双方出具“阴阳合同”，一经发现将严肃查处。记者了解到，今年4月1日，《房地产经纪管理办法》正式施行。根据规定，房产中介公司为了帮助购房人规避税费而签订阴阳合同的，一经查实，房产经纪人将被处以1万元的罚款，房产中介机构将被处以3万元的罚款，并取消网上签约资格。

　　通知自12月10日起执行。以存量房交易双方当事人办理存量房买卖合同(网上)签约的时间为准。《北京市地方税务局关于调整二手房交易计税价格的通知》同时废止。

　　■评估方法

　　借助计算机辅助评估

　　北京运用房地产批量估价技术方法，依据2010年-2011年3季度全市存量房交易样本，确定存量房交易价格评估值。批量评估是指在给定时间对大批量而非单宗房地产，使用统一的标准方法和共同的数据借助计算机辅助评估，并对评估结果进行统计检验和分析的技术方法。

　　一是选定基准住房;

　　二是按照成片、连续、同质等原则，划分成若干区域，通过市场调研、交易比对等方法，利用交易样本数据，得到各区域基准住房的评估值;