二手房评估值将会动态更新 严堵阴阳合同难逃税

　　三是选出区域中房屋品质、价格明显高于其他小区的项目作为特殊项目，单独确定小区住房的评估值;

　　四是确定基准住房的修正系数。修正因素包括建成年代、房型、楼层等要素;

　　五是将各区域及小区住房的评估值下浮一定比例，作为评估存量房交易价格的基础，再结合上述修正因素，确定存量房交易价格评估值。比如，某区域存量房交易的批量评估的评估值是2万元/平方米，但是考虑其建成年代较早、房型和楼层较差等因素，按评估值下浮一定比例并用修正系数修正后，该房屋的交易价格评估值可能小于2万元/平方米。

　　■专家分析

　　二手房或将集中过户

　　中原地产市场研究部张大伟预计，在购买二手房时，二手房购房者不能通过做低评估价避税了。所以在12月10日新政执行之前，可能会有部分二手房购房者集中过户。“但是因为目前房地产市场的绝对低迷，预计总量不会太多。”他估计，可能会在部分工作日超过500套，与此同时可能出现一波网签量上涨。但是相比去年出现的一些政策末班车时动辄2000套已经不可同日而语。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景辉表示，“关于加强存量房交易税收征管工作的通知”强调了对二手房交易相关税收征收的规范性，包括严格以评估价为税基、严厉打击阴阳合同等。但由于目前二手房交易相关税收的税基并未有定量的计算方法，所以购房者增加的税费负担尚无法确定。

　　“但若以极端情况考虑，即便存量房交易相关税收税基与实际成交价格持平，目前存量房交易过程中所需缴纳的各类税收总税率在1%—9.5%之间，所以购房者新增税赋也不会超过总房价9.5%的税收。”据统计，自今年7月至今，北京市存量房成交均价已下跌了12%。胡景辉预计，这一价格变化趋势仍将在一段时间内持续，至明年1月底或将还有10%至12%的跌幅，这就意味着房价的下调将完全冲抵掉交易税收的增加，购房者仍将有动力购买存量房。

　　■新闻背景

　　“阴阳合同”卖方易吃哑巴亏

　　目前，在二手房交易过程中，“阴阳合同”现象比较普遍。即合同当事人就同一事项订立两份以上的、内容不相同的合同，一份对内，一份对外。其中对外的一份并不是双方的真实意思，而是以躲避政策监管、逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示。“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来非正当利益的同时，也会给当事人在合同履行中带来一定的法律风险。如某人想买套房子，与卖方谈好价款后，为了少缴税，与卖方签署“阴阳合同”，一份合同为150万，一份合同120万。买方在支付120万后，以房款付清为由要求卖方为其办理房屋产权过户手续，如卖方不能接受买方的要求，买方则坚称另外一份合同多出的30万是计算错误造成的，不是自己真实意思表示，并将卖方告上法庭。

　　■名词解释

　　存量房：存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。