类别墅开始主导别墅市场,成为豪宅市场的宠儿

当叠加、联排等字眼与别墅紧密联系在一起时，“符合中国人多地少国情的特色住宅产品——类别墅”也就成为豪宅市场的宠儿，尤其是真正意义上的独栋别墅日益减少。据了解，从2001年开始，“类别墅”产品被世纪城地产大批量引入东莞市场，他们开发的居于传统别墅与洋房产品之间的联排、叠加别墅在推出市场后引起业界关注和市场的欢迎。

随着近年来国家对别墅用地的禁批，一直为东莞高端客户喜爱的独栋别墅开发量逐年减少，成为了稀缺产品，而具有相似性、居住功能与独栋别墅相近的“类别墅”产品开始成为各大高端项目中的主推产品。业界人士认为，类别墅将逐渐替代别墅，既不会造成资源的过大浪费，又能满足中产阶级的生活需求。

类别墅有替代别墅之势

自2003年国土资源部颁布别墅“禁批令”开始，5年以来，别墅用地从限批到禁批，国家多次重申这一要求。别墅的建设审批虽早已叫停，但它从来没有离开过我们的视线，因为自2001年以来，叠加、联排、双拼等类别墅在东莞很受欢迎，而“美墅”系列也渐成气候。这类产品的开发不仅让发展商获利颇高，买家也极其看好。

“从真实的市场需求来说，类别墅在东莞市场的接受程度非常高。东莞蕴藏着巨大的换代置业群和新晋阶层，这部分人的经济能力和家庭收入与日俱增，有着非常强烈的换房提升居住环境的愿望和行动意识，同时也有着投资的需要。类别墅产品本身拥有的舒适性、身份感、经济性和稀缺性已很好地迎合了这类群体的需求。” 联华国际品牌部总经理黄健辉表示。

今年6月，东莞公布了《东莞住房建设规划（2008－2012）》根据这一“规划”，东莞将禁止别墅类房地产项目的开发，严格限制低密度、大套型的商品住房建设。“禁批令”不断地三令五申，业内人士认为，市场上现有的独立别墅将“买少见少”、身价渐涨，发展商会转而推出叠加别墅、双拼别墅、联排别墅等类别墅作为替代品。

分析师表示，类别墅产品这种档次比洋房高、占地比独栋少、性价比更高的产品，迎合了社会中产阶层的需求，起到了一定的市场补充角色的作用。另外，政策的导向也为类别墅产品开发创造了极有利的市场发展空间，类别墅将逐渐替代别墅。

数据显示类别墅有点多

虽然类别墅有替代别墅之势，但有资料显示，东莞近年来的类别墅产品蜂拥上市，每年上市数量在1500套以上。根据中原地产提供的数据，2007年全市共计32个项目有别墅供应，套数为1761套，总面积约65.84万平方米，是自2004年以来新增别墅供应的新高。但从实际成交来看，2007年新增别墅成交31个项目，成交678套，面积21.9万平方米，也就是说进入2008年，至少有1083套2007年的新增别墅尚未售出。   

今年的市场供应虽然比去年有所减少，但量仍不小，仍有锦绣山河、御花苑、江南第一城、中信森林湖、清华居、丽水佳园等楼盘会陆续推出别墅新品。而今年销售情况如何呢，1-5月份，东莞仅仅成交187套别墅，成交面积约6.059万平方米，可以说市场的供确实是大于求了。

整个2008年上半年，全市在售的类别墅项目至少有13个。而市场的不景气，有发展商甚至拿价格做文章，打出别墅58万元起的广告,“别墅PK洋房,一夜回到2005年,一线江景别墅仅余5套,4980元/平方米起。”

按照6月23日刚刚出炉的《规划》，其中30％的弹性指标,仍然给开发商很大空间,如果这30%都被拿来建设类别墅,那么市场上的类别墅供应量也非常大。东莞中原地产研究部经理车德锐指出，目前，东莞的联排别墅、叠加别墅等集中推出市场，在争抢传统独立别墅市场的同时，还形成了同类产品的激烈竞争，尤其是2008年以来，这类产品的销售状况普遍不是很好，就说明了这一点。如果就产品创新等方面寻找差异化发展之路，是发展商在类别墅开发方面需要考虑一番的。