下半年重点城市房价现松动 房地产业复苏周期长

    据中原调研，库存压力高居不下的现象，不局限于受调控影响最大的一线城市。2011年以来，部分二线城市供应量大幅增加，库存压力也持续加大。例如，2011年1-10月，福州的住宅新增供应较去年同期大幅增加了68%，但成交量却下滑11%，10月的供求比已达到2.76的历史高位。宁波9月供求比高达2.71，2011年前9个月新增供应大增26%，而成交量却下滑10%。厦门2011年前9个月供应面积同比增加113%，成交量同比增幅仅为23%。

    图3：7重点城市供求关系 走势（2008-2011.11）

 
数据来源：中原住宅监测系统，中原集团研究中心

    降价风生水起  房企弃价保量

    2011年上半年，重点城市房价总体保持坚挺，但自下半年起，随着上海、北京等一线城市的部分城郊楼盘出现大幅打折促销，降价大幕随之拉启，包括杭州、重庆、南京在内的不少二线城市也出现了降价大规模蔓延的现象。2011年11月，北京、上海、广州和杭州的商品住房成交均价较2011年初均下降10%以上。

    《中原地产研究年刊2011》认为，分析各地打折降价的楼盘特征，可以发现主要有以下特点：首先，降价是一个以点带面，步步递进的过程。在降价初期，楼盘主要是部分项目以“特价盘”的形式出现，推盘量和降价幅度均较为有限，意在试探市场的心理底线。如在8月初，位于北京通州的“华业东方玫瑰”推出的特价房的降幅仅为10%左右，且推盘量仅为60套。随着价格下行趋势明朗，直接降价的项目开始增多。其次，大部分降价楼盘集中在新增供应压力较大、竞争较为激烈的城市外围区域，而这些降价楼盘多以知名大型房企引领，包括保利、中海、龙湖、碧桂园、富力、远洋等。