下半年重点城市房价现松动 房地产业复苏周期长

    图2： 2011年1-11月重点城市成交量累计同比增幅

 
数据来源：中原住宅监测系统，中原集团研究中心

    《中原地产研究年刊2011》介绍，以东莞、厦门、苏州、武汉为代表的城市，市场成交量不降反升；以杭州、长沙为代表的城市，成交量降幅远大于平均水平。而广州、深圳、温州等城市的市场表现和平均水平一致。

    《中原地产研究年刊2011》认为，同一调控政策下，不同城市房地产市场表现差异巨大的原因是复杂的，但以下几条规律能够获得证实：首先，未实施“限购”政策的城市，市场表现优于受政策调控的城市，如广东的东莞、惠州。其次，投资性比例较高，本地刚性需求支撑力量较弱的城市，受到调控的影响较大。例如，杭州主城区2011年前11个月的成交量降幅居30城市之首，就与其高端住宅市场份额较大，外来投资性需求较为集中有关。第三，经济较为发达、本地刚性需求旺盛的城市，受调控影响也较小，市场抗风险能力较强。例如，作为中部核心城市的武汉，受经济发展水平和本地居民收入水平的推动，近年来住房需求猛增、房价上涨较快，2011年前11个月成交量同比增幅达8%。

    供求深度胶着 库存逼近高点

    据《中原地产研究年刊2011》数据显示，2011年1-11月，7个重点城市新房供应面积较去年同期减少11%，但供大于求、库存压力不断攀高却日益显著。2008-2010年，重点城市年度供求比分别为1.69、0.70和1.04。2011年11月，重点城市合计供求比值为1.28，为2009年以来的高位。其中，北京、深圳和杭州的当月供求比已经接近甚至超过2008年末至2009年初的高位。