刚需类产品成为东莞开发商淡市中的“探市先锋”

    春节过后东莞楼市来访量出现了显著回升，究其原因，有多方面的因素。第一，春节过后，随着企业年终奖金等的发放，购房者手中资金相对充裕，购房欲望较强。第二，近来开发商加大了营销推广力度，促销力度加码，且主推刚需产品，契合了市场的刚性需求。第三，进入2012年以来，楼市不断传出利好消息，如央行提出满足首次购房家庭的贷款需求、银行首套房贷回归基准利率、芜湖出台楼市新政、中山限价令放松等消息，这些消息对购房者的入市也起到了促进作用。最后，东莞楼市是一个以刚性需求为主的市场，纵然购房者出现观望情绪，但经过市场一段时间的消化，终究会得到释放。从2011年10月中下旬开始的观望潮，历经近4个月后，市场对观望氛围已经逐渐消化，购房者心理也开始出现了微妙的变化，尽管目前出手者仍是少数，但至少在心里层面，对购房不再是一味的抵触，于是看房积极性提高，继而楼盘来访量也开始明显回升。楼盘来访量的快速回升，或将成为市场回暖的先兆。

    楼盘暖场活动显著升温，各项目大打“情人节”牌。

    从周末各大项目的活动现场来看，本周东莞楼市暖场活动显著升温，一些项目活动现场人潮涌动，人山人海，人气十足，一扫春节期间门可罗雀的尴尬局面。由于西方情人节即将到来，不少项目以此为契机，纷纷打起了“情人节”牌。如情人节相亲活动、“金色婚房置业计划”、情人节DIY活动、“爱之物语 浓浓爱意”主题活动、购房送双人浪漫爱琴海之旅活动等。据不完全统计，本周搞起项目暖场活动的楼盘超过20个，着实为当前陷入寒冬的东莞楼市添了一把火。在目前东莞楼市陷入低迷的情况下，一些楼盘试图通过暖场活动来吸引人气。对于这些项目来说，吸引人气业已成为当前的首要任务。人气上来了，再考虑进一步去推动客户成交。

    为进一步增加楼盘人气，一些项目除了搞暖场活动外，还加大了营销推广力度，如东城某项目推出2月18日前到访客获赠电影情侣套票，精美公仔，购房享额外85折优惠的活动。另外，黄江一项目也搞起买房即送车位和一年物业管理费的优惠，万江某项目推出买房送万江实验小学学位。同时，一些项目纷纷打出“买房首付六万起”、“首付十万起”等营销口号。南城区的中熙•弥珍道更是打出“899元一平方米 幸福开年三重礼”的口号来吸引购房者。在开发商逐渐加大项目推广力度的情况下，近期东莞各个楼盘来访量普遍增加，成交也有所回升。

    淡市中，刚需产品成为开发商的“探市先锋”。

    从近期一些楼盘的营销推广来看，推售刚需产品不约而同地成为开发商们的不二选择，如石碣一项目加推86-97㎡产品，中堂某项目加推67-95㎡二期江景新品，南城某项目加推75平两房、103平三房，樟木头一楼盘推出99平的三房，万江一项目销售120平米左右的三房，松山湖某楼盘推售90-160㎡非毛坯新品, 常平一楼盘加推88-147平米新品等。此外，南城的江南第一城加推110-160㎡三至五房，就连大户型豪宅项目御花苑•天珑湾珑云新品组团单位也推出150平米的“刚需豪宅”。另外，一些小户型的公寓产品也纷纷推出小户型的新货，如百达中心、中天城市之门等公寓项目。

    从本周成交情况来看，中小面积的刚需产品同样成交突出。据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交417套，其中成交面积在125㎡以下的共有301套，占比超过70%。而从本周楼盘成交排行情况来看，位于前列的皆为刚需盘，如厚街的鼎盛中环成交47套，南城的恒大雅苑17套，松山湖的万科•金域松湖17套，寮步的香缤雅苑11套等。

    春节过后，各开发商不约而同地主推中小面积的刚需产品，一方面，刚需产品由于面积较小，因而总价也较低，最容易打动购房者，成为淡市营销中最好的切入点。另一方面，由于刚需产品往往是首次置业者的第一选择，而近来中央政府也加大对首次购房家庭的支持力度，住建部、央行先后表态支持首次置业，且不少银行首套房贷已经开始回归基准利率，2012年无疑将成为“刚需年”，。在这样的背景下，开发商推售刚需产品也是契合了政策形势、市场需求，通过推售刚需产品来打通市场，为龙年的销售开个好头。