中原地产：调整东莞普通住房标准的必要性及意义

    前言

    住建部去年12月在全国住房城乡建设工作会议上提出，2012年将加大支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。央行也在2月7日表示将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。从两个中央部委的先后表态来看，2012年楼市调控政策一个新的风向是保护首次置业者的购房需求。

    普通住房往往是首次置业者的首选对象，由于目前全国各城市普通住房标准大多于数年前制定，现如今已明显滞后于当地房价的发展水平。从去年年底至今年2月份，全国有武汉、北京、厦门、天津和上海等五个城市先后调整当地普通住房标准，使新的标准更加适合当地的实际情况。

    东莞现行的普通住房标准是以2007年11月12日东莞市财政局联合东莞市地方税务局联合发布的《关于重新明确我市普通住房价格标准的通知》为依据来实行的。《通知》中指出，东莞普通住房标准需同时满足以下三个条件：1、小区建筑容积率1.0以上；2、套内面积120平方米以下或建筑面积144平方米以下；3、实际成交价格：一线城镇在6000元/㎡以下，二线镇区在5300元/㎡以下，三线镇区在4500元/㎡。

    从2007年至今已过去4年多，在这4年多时间里，东莞房价已经有了明显的上涨，2011年全市住宅成交均价为8177元/㎡，其中一线城镇房价为9338元/㎡，二线镇区为7051元/㎡，三线镇区为5481元/㎡。按照东莞市现行普通住房标准，2011年全市成交的48978套住宅，仅有11123套房源符合普通住房的条件，占比近23%，这也就意味着余下的37855套、占比77%的房源为“豪宅”。可见，现行普通住房标准已经明显滞后于社会经济发展，有必要重新调整。东莞中原研究部认为，调整东莞现行普通住房标准，是在贯彻执行国家关于保护首次置业者购房需求的相关政策，不仅有利于减轻购房者的经济负担，同时也有利于引导开发商开发更多的中小户型，支持东莞刚性自住需求。

    2011年与2007年东莞房价的对比情况（单位：元/㎡）：

    数据统计说明：

    1、各类型住宅的统计忽略容积率；

    2、以下住宅面积是指建筑面积。

    一、东莞现行普通住房标准

    根据东莞市财政局发布的文件《关于重新明确我市普通住房价格标准的通知》，东莞享受优惠政策的普通住房标准应同时满足以下条件：

    1、住宅小区（含所有住宅）建筑容积率在1.0以上(含1.0)的；

    2、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）的；

    3、根据各镇区住房平均交易价格情况，按照单套住房建筑面积计算，东莞市享受优惠政策的普通住房实际成交价格按镇（区）划分为三类标准：

    一类标准：莞城、东城、南城、万江、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦镇、松山湖产业园区，实际成交价格低于6000元/平方米以下（含6000元/平方米）；
 

    二类标准：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道滘、大岭山镇，实际成交价格低于5300元/平方米（含5300元/平方米）；

    三类标准：石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗镇，实际成交价格低于4500元/平方米（含4500元/平方米）。

    二、东莞各线城镇普通住房和非普通住房分布现状

    以2011年为例，据东莞中原研究部监测数据显示，2011年全市住宅一共成交47978套，其中一线城镇成交26903套，二线镇区成交16982套，三线镇区成交5093套，各类城镇具体成交情况如下：

    一线城镇：成交26903套，其中面积144㎡以下，单价6000元/㎡以下的单位共4739套，占比仅有17.62%。

     据东莞中原研究部监测数据显示，2011年，一线城镇住宅成交26903套，其中面积144㎡以下，单价6000元/㎡以下的单位共成交4739套，占比17.62%，其余单位共成交22164套，占比82.38%。这也意味着2011年一线城镇成交的26903套住宅中仅有4739套物业为“普通住房”，超过8成的房源为“豪宅”。

    2011年一线城镇各类型住宅成交分布情况（单位：套）：

    二线城镇：成交16982套，其中面积144㎡以下，单价5300元/㎡以下的单位共5032套，占比仅有29.63%。

    据东莞中原研究部监测数据显示，2011年，二线镇区住宅成交16982套，其中面积144㎡以下，单价5300元/㎡以下的单位共成交5032套，占比29.63%，其余单位共成交11950套，占比70.37%。这也意味着2011年二线镇区成交的16982套住宅中仅有5032套物业为“普通住房”，超过7成的房源为“豪宅”。

    2011年二线镇区各类型住宅成交分布情况（单位：套）：

    三线城镇：成交5093套，其中面积144㎡以下，单价4500元/㎡以下的单位共1352套，占比仅有26.55%。

    据东莞中原研究部监测数据显示，2011年，三线镇区住宅成交5093套，其中面积144㎡以下，单价4500元/㎡以下的单位共成交1352套，占比26.55%，其余单位共成交3741套，占比73.45%。这也意味着2011年三线镇区成交的5093套住宅中仅有1352套物业为“普通住房”，超过7成的房源为“豪宅”。

    2011年三线镇区各类型住宅成交分布情况（单位：套）：

    东莞全市：普通住房共成交11123套，占比仅有22.71%，近8成的房源为“豪宅”。

    综上所述，2011年东莞全市成交的48978套住宅中，仅有11123套房源符合普通住房的条件，占比为22.71%，这也就意味着余下的37855套、占比77.29%的房源为“豪宅”。

    三、东莞现行普通住房标准的弊端

    从以上分析来看，东莞现行普通住房标准的条件显然过低，存在着明显的弊端，主要是因为各类城镇普通住房标准的单价过低。目前东莞普通住房的认定标准是参照2006年东莞房价6000元/㎡的标准来制定的，经过近5年的上涨，2011年东莞房价已经上涨至8177元/㎡。对比现行的普通住房标准的第三条，可以看出，现行认定标准的单价明显过低，2011年全年成交的48978套住宅中，仅有11123套、占比22.71%的房源符合普通住房的条件。以南城区1套建筑面积50㎡、单价6200元/㎡、总价31万元的住宅物业为例，按照现行的普通住房标准，这套物业由于单价超出6000元/㎡，被认定为非普通住房，将不能够享受1.5％的契税优惠。显然，这样的认定标准有失偏颇。因此，东莞普通住房标准有待进一步的调整。

    四、全国其它城市普通住房标准的调整

    目前，全国已有5个城市先后调整了当地普通住房标准，分别是北京、上海、天津、武汉和厦门等城市。

    北京：

    上海：

    天津：

    天津市的普通住房必须同时符合建筑面积144平米以下、容积率在1.0以上、成交价格低于市场指导价这三个条件。调整前后，前两个条件无变化，市场指导价调整前后的变化如下：

    武汉：

    厦门：

    评述：以上城市普通住房标准的上调，具体操作方式都是保留容积率、单套建筑面积等指标，调整的都是涉及房价方面的指标。北京、上海、天津等城市都不约而同地选择调整单套住宅的单价或总价，这对东莞普通住房标准的调整无疑具有一定的借鉴意义。

    五、东莞普通住房标准调整的建议

    从东莞2007和2011年两年的房价对比情况来看，相比2007年，东莞各线城镇房价已经有了大幅度的增长，2007年制定的普通住房价格标准虽然适用于当年，但很明显已经不再适用于如今东莞的楼市行情，因此，东莞普通住房标准有待进一步的调整。

    调整普通住房标准的目的，是为了支持首次置业者的购房需求，惠及更多的刚性自住需求。以东莞中原地产在东莞多年来的操盘经验来看，东莞首次置业者在全体购房者当中大约占有60%的比重。参照其它城市普通住房标准的调整，结合东莞的实际情况，调整的思路是在保持容积率和建筑面积标准不变的前提下，调整各线城镇的单套住宅成交价格标准。以2011年东莞住宅成交数据为样本，以东莞首次购房占比60%为依据，建议2011年东莞一线城镇调整后的单套住宅成交价格为8300元/㎡，二线镇区为6500元/㎡，三线镇区为5200元/㎡。

    东莞普通住房价格建议调整标准（单位：元/㎡）:

    注：由于统计样本仅包含东莞2011年一年的住宅成交数据，因此其覆盖范围不能完全代表东莞整体情况，统计结果仅供参考。

    六、调整东莞普通住房标准的意义

    1、这是在贯彻落实中央关于支持首次置业、支持合理购房等相关政策。住建部部长姜伟新去年12月在全国住房城乡建设工作会议上表示，2012年要继续坚持房地产调控不动摇，严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。另外，央行2月7日下午在其官网发布消息称，央行将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。调整普通住房标准，有利于减轻购房者尤其是首次置业者的经济负担，同时也是在贯彻落实中央关于支持首次置业、支持合理购房相关政策。

    2、与中央政府相关房地产调控政策并不矛盾。中央政府出台的一系列房地产调控政策，目的是打击房地产投资、投机需求，保护居民合理的购房自住需求，保持房价合理稳定，促进房地产业长期、稳定、健康发展，其政策核心是限购、限价。购买普通住房的置业者基本上都是刚性自住需求，上调整普通住房标准，将惠及更多的普通购房者，与中央政府房地产调控政策并不矛盾。因此，调整普通住房标准并不意味着楼市调控政策的放松，而是在现有政策基础上的“预调微调”。

    3、有利于减轻购房者的经济负担。调整普通住房标准，此前一些“被豪宅”的住宅物业将回归普通住房，按照东莞市现行相关政策，能够减免部分契税，一定程度上减轻购房者的经济负担。以南城区1套建筑面积100㎡、单价7500元/㎡的房子为例，以1.5％的优惠契税率计算，将使购房者比在3％的契税率下少缴契税1.13万元左右。

    4、有利于引导东莞开发商开发更多中小户型的产品。调整普通住房标准，政策受惠面变广，能在一定程度上促进置业者的购房热情，也由此传导至开发商，引导他们开发更多中小户型的产品，满足首次置业者的购房需求，长期以往，也有利于促进东莞房地产长期稳定健康发展。