东莞满城尽“豪宅” 业界呼吁调整普通住宅标准

    普通住宅相比非普通住宅，最大的优势就在于可享受更多的购房契税优惠，购买普通住宅者可减少一笔少则上千、多则上万的购房成本。随着房价的不断上涨，“普通住宅标准”也被呼吁进行上调，目前，中国的武汉、北京、天津、厦门、上海等城市，均已上调普通住宅标准。

    东莞的普通住宅标准最早于2005年6月1日开始施行，2007年11月1日因楼市价格上涨进行过一轮调整，东莞现在执行的是从2007年11月1日起实施的普通住宅标准，即同时满足以下三个条件：一、社区容积率在1.0以上；二、套内面积120平米以下或建筑面积144平米以下；三、实际成交价格市内四区和厚街、长安、虎门、寮步、塘厦、松山湖在6000元/平方米以下（此前标准为4600元/平方米），石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、大岭山、沙田、道滘在5300元/平方米以下（此前标准为4300元/平方米），中堂、石排、石碣、企石、东坑、洪梅、高埗、麻涌、望牛墩、桥头、谢岗4500元/平方米在以下（此前标准为4000元/平方米），上调幅度为500—1400元/平方米。2007年以后，再无调整。

    2007年东莞住宅成交均价为5058元/㎡，随着东莞楼市的迅猛发展，目前东莞楼市的签约均价已远远超过普通住宅标准，2011年东莞住宅成交均价约为8200元/㎡，市内四区、松山湖、虎门等地的住宅均价超九破万已成常态。南城、东城等热门区域的住宅，低于6000元/㎡的几乎绝迹。能够同时满足普通住宅三个标准的楼盘，更是屈指可数，于是，东莞被“豪宅”的楼盘满城皆是，与此同时，被征“豪宅”税的购房者也不在少数。

    那么，东莞是否应该跟随武汉上海的步伐加入调整的行列，为什么？如果应该，东莞普通住宅标准该如何调整？调整后又会给东莞房地产市场带来什么？2012年2月21日，房掌柜就此问题开展了一场题为“东莞普通住宅标准调整是否正当时？”的沙龙，邀请了东莞房地产业协会秘书长陈骏良、宏远地产等开发商、中原地产等研究代理机构，还有启富置业等东莞大型中介，共同讨论这一话题。

    陈骏良：呼吁政府有关部门进行适当调整

东莞房地产协会秘书长陈骏良

    “东莞普通住宅标准确实不合理”，东莞房地产协会秘书长陈骏良开场直言，“东莞现在的均价已达8000多元/平方米，到了应该调整的时候，但是，因为普通住宅标准的调整还涉及到税收和财政收入，不是个人意愿想调整就能调的。而且，东莞的政策跟经济形势相比一直都是比较滞后，不是很灵敏，如果要调整的话，也会首先征询房地产协会的意见，但是据我所知，政府相关的几大部门并没有提起这一话题，也没有征求房地产协会的意见”。

    “我认为一类镇区从6000元/平方米调整到8000元/平方米的话，实际上万江是介于6000元/平方米和8000元/平方米之外的，如果将一类镇区调整到8000元/平方米的话是差不多的，这些房屋要不是过了8000元/平方米，要不就是6000元/平方米以下”，陈骏良说。

    陈骏良说，如果调整的话，可以让置业者少交一部分的税费，对置业者是好事，同时对开发商而言也是利好的消息。在此，也希望媒体多呼吁一下，我们也多呼吁一下政府有关部门、例如财政局等，尽快发现这一问题，尽快适应价格上涨的趋势，适当的进行调整。

    开发商：调整非常有必要 可以促进楼市成交量

中熙地产策划副经理林辉

    中熙地产策划副经理林辉表示，中央今年的基调是保持政策的稳定，政策层面上的调整，武汉也好，中山也好，都只是微调，没有大的调整。“普通住宅标准更多的是针对洋房，针对刚性需求如首次置业者而言。东莞城区目前的成交均价大概在9000元/平方米左右，不排除投资性或者是别墅、豪宅拉高了平均价格，而洋房在市区包括一些发达镇区来说，大概就是8000多元/平方米左右”，林辉说，“我认为，如果要调整，应该调整市区的价格，调整到相吻合的层面，而且要有区别的对待投资型置业者、首次置业者、改善置业等不同的客户。

宏远地产高级策划经理杨荣钻

    “目前不是正当时，而是太迟了”， 宏远地产高级策划经理杨荣钻认为，东莞目前的普通均价已经远远超过6000元/平方米，基本上是在8000多元/平方米以上。调整是有必要的，可以保护刚性需求者。政府应该有必要努力的完善这一制度。

    “首先调整是非常有必要的，而且马上应该进行调整”，这是丰泰橡树溪谷营销经理李辉发言的第一句话。

    李辉说，东莞市场真正卖得好的都是刚性需求产品，目前东莞总体的价格是8000多元/平方米左右，但是各个区域的价格远远高过普通住宅的标准。

    “东莞是区域性的市场，实际上受到两方面的影响，分别是深圳和广州市场的影响。我们跟深圳的同行沟通，今年的路是比较困难的，如何吸引深圳市场的客户，让他们在东莞市场打开缺口，例如住宅方面有所鼓励的话，可以吸引外面的客户。东莞置业的税费是比较高的，不仅仅是二手，一手的税费也是比较高的，当听说要交3%的契税，很多人是不理解的，因为深圳是1.5%的契税”，李辉分析说，从目前来说，地产还是属于东莞非常强大的支柱产业，政府通过调整普通住宅标准，甚至出一些补贴，对购房者的鼓励是比较大的。

丰泰橡树溪谷营销经理李辉

    而且，普通住宅和豪宅是相互依存的关系，只有普通住宅调整好后，让市场达到一定的成交量，豪宅才具备投资的作用。普通住房还涉及到换房和改善的用途，希望政策对首次刚性需求有所支持，从而使结构很好的整合。如果政府调整，还会提升楼盘和二手市场的成交量。

    研究机构：可以去年区域洋房均价做标准

    “2007年各镇区普通住宅标准分别是6000元/平方米、5300元/平方米、4500元/平方米，而据2011年的统计数据显示，东莞一线镇区价格很高，均价达到9300多元/平方米，二线镇区是7000多元/平方米，三线镇区是5500元/平方米左右，已与2007年的标准相去甚远”，中原地产东莞市策略研究中心总监车德锐说。

    据东莞中原研究部监测数据显示，2011年，一线城镇住宅成交26903套，其中面积144㎡以下，单价6000元/㎡以下的单位共成交4739套，其余单位共成交22164套，占比82.38%，这意味超过8成的房源可能被“豪宅”；二线镇区住宅成交16982套，其中面积144㎡以下，单价5300元/㎡以下的单位共成交5032套，其余单位共成交11950套，占比70.37%，超过7成的房源可能被“豪宅”；三线镇区住宅成交5093套，其中面积144㎡以下，单价4500元/㎡以下的单位共成交1352套，其余单位共成交3741套，占比73.45%，也是超过7成的房源可能被“豪宅”。

中原地产东莞市策略研究中心总监车德锐

    “2012年的政策趋势是减税，财政部门在支持合理的首次购买需求，因此我们顺势而调整普通住宅，不会有太多争议。当然，在房屋交易中，包括契税和二手房的营业税，是税费大头，深圳客对此是有抗拒的，而这两个税都有很大的调整空间”，车德锐认为，而按照2007年的东莞普通住宅标准，普通住宅可享受购房1.5%的契税优惠，非普通住宅则为3%，个人购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，对个人拥有的普通住宅，在其二手转让时免征土地增值税。很多购房者被迫不能享受优惠。另外，普通住宅要符合容积率、价格、住宅面积三方面的标准，所以如果要调整，也不能完全按照均价。

    车德锐说，很多城市的普通住宅标准是以总价定的，不是以单价确定的。东莞用总价的方法不太可行，因为有的人会购买合拼户型，一个是30万元，一个是50万元，就变得不合理，所以，以均价为标准是目前较为合适的办法。

    合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺则认为，部分城市提高普通住宅标准是合情合理的。很多城市的普通住宅标准是在很多年前制定的，经历多年发展，房价早已今非昔比。打个比方，在05年的时候，假如国家对贫困家庭每个月补助100元，那个时候100元够一个贫困家庭生活，在2012年的今天，仍然维持100元补助的话，这个贫困家庭现在的生活将会遇到较大的困难。东莞本着“全心全意为人民服务”原则，本着实事求是原则，本着减轻普通老百姓购房压力原则，提高普通住宅标准是势在必行的。

    李兴旺向房掌柜表示，东莞现行的普通住宅标准，如果撇开房价这一项来讲，其它二个原则可以继续保留延用。容积率1.0以上可以保留，套内面积120平米以下或建筑面积144平米以下可以保留，迫切需要调整的是第三条，即不同区域普通住宅房价标准要调整。
 
    “我个人认为，可以此为调整原则：将2011年全年区域洋房均价作为区域普通住宅标准，高于平均水平的、列为非普通住宅，低于平均水平的、列为普通住宅。即可将东莞普通住宅标准中的价格调整为：实际成交价格市内四区和厚街、长安、虎门、寮步、塘厦、松山湖在8300元/平方米以下，石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、大岭山、沙田、道滘在6200元/平方米以下，中堂、石排、石碣、企石、东坑、洪梅、高埗、麻涌、望牛墩、桥头、谢岗5100元/平方米以下”， 李兴旺说。

    李兴旺还建议说，东莞普通住宅标准可以考虑每两年调整一次。

瑞峰置业市场研究部研究专员殷锦泉

    “目前东莞的房价上涨比较多，之前的三个标准不符合目前的实际情况。而东莞刚性需求比较强烈，应该学习武汉上海等城市的经验，将普通住宅标准进行调整。除了政府通过调整普通住宅标准来降低置业门槛，开发商也可以做中低价位或者是中低户型的产品，从而迎合刚性消费者”，瑞峰置业市场研究部研究专员殷锦泉认为。

    启富置业：标准若提 可增加二手交易量

    启富置业总经理助理林晶在沙龙上表示，国家调控只是打压，并不是将行业打死，还希望行业可以重新燃起生命力。上海、武汉等城市，我去考察过，这几个城市房地产的情况是一潭死水，情况比较艰难，他们提前调整普通住宅标准，事实上没有跃出政府政策的规定范围。

启富置业总经理助理林晶

    林晶说，从普通住宅标准发展史来看，2007年之前普通住宅标准一类标准是在4600元/平方米左右，后来房价涨势过猛，一类标准调整到6000元/平方米，经过2010年和2011年，东莞房价上涨速度更快了些，这个时候政府调整普通住宅标准是有必要的。

    “在二手房交易中，交易契税和营业税对成交的影响是比较大的，普通住宅标准正好涉及了契税。从2011年9月份开始，东莞二手房的交易量不断下滑，一直到年底交易量都非常少，也经常有客户为‘豪宅’税一事找我们帮忙，但是必须得按照标准执行。如果标准提高的话，可以降低购房者的购房成本，对于房地产市场和购房者都是利好的事情，也会导致交易量有所上涨，但是不会导致房价疯狂的上涨”，林晶认为。

    购房网友来说说

    “xiaoyi”:很多购房者都不知道普通住宅标准里关于契税这一回事，真正买了才知道

    “爱龟一族”:以100万的总房款计算，普通住宅只要1万或1.5万的契税，非普通住宅就要3万，1.5至2万的差距，好大一笔钱呢!

    “Miffy”：不要管什么普通住宅标准，我觉得开发商多优惠一些，购房者不也来了吗？

     “叆月”：买房人减少点负担喽，还是希望政府给点给力些的政策，让刚需买上房，嘻嘻&