中原快评：汉邦地产重金拿下厚街珊美商住混合用地

    2012年2月23日，上午10:00点，编号2012WG008的厚街镇珊美村，经过2家开发商、26轮的不断竞价，最终被东莞市汉邦房地产有限公司收入囊中，该地块占地面积4.05万㎡，容积率为3.5，成交总价35200万元，溢价率40.24%，折合楼面地价2481元/㎡，该地块为R5（商住混合用地），靠近康乐南路、东风路，周边配套完善，商业氛围浓郁，也符合开发商在淡市之中偏向青睐镇中心成熟地块的要求。

    汉邦投资出于对商业地产的布局，不惜重金拿下该地块。

    据悉，汉邦投资集团成立于2009年12月，企业总注册资金逾8亿元，为东莞市东骏集团有限公司、广东南峰集团有限公司、东莞市兴业投资有限公司共同出资成立的大型集团公司，旗下有东莞市汉邦房地产有限公司、东莞市汉邦东方实业投资有限公司等公司。此次不惜重金拿地，正是出于集团对商业地产的战略布局，该地块高达2481元/㎡的楼面地价，为厚街有商住用地挂牌拍卖纪录以来的最高值。2011年，东莞伏嘉物业投资、丰泰地产分别拍下的大迳社区、厚大路地块都只有2086元/㎡、1797元/㎡，远远低于珊美村该地块，但珊美村有其他地块难以媲美的区位优势，良好的商业氛围，为后期商业开发运营提供一定的外部条件。

    该地块楼面地价偏高，外加配建农民公寓，获取收益重点依赖商业部分。

    目前，厚街重点在售楼盘有丰泰•观山碧水二期、海逸豪庭、鼎盛中环、汇景•御城公馆等等，其他老盘都已经进入尾盘阶段。虽然镇中心地段住宅供应一直很稀缺，长期维持供不应求的状态，但与该地块有较大可比性的楼盘鼎盛中环、汇景•中央华府，它们的售价仅在6000-7000元/㎡，相对本项目2481元/㎡的楼面地价，住宅部分利润空间其实十分有限，何况还需配建100套商品房（总建筑面积1.6万㎡，二楼以上单元），以2500元/㎡的价格销售给珊美村作为村民公寓，显然侵蚀毛利润的同时，对项目档次的打造也形成一定的制约。当然开发的有利条件是，由于该地块属于商住混合用地，商服建筑面积必须达到总建筑面积的30%以上，优越的地理位置、商业前景，是开发商获取预期收益的重要途径，该片区一铺难求，并且普遍长期看涨。

    厚街修编总体规划发展商贸流通业，给予开发商信心进入商业地产领域。

    2011年，厚街完成生产总值220.13亿元，排名全市第五，为了适应当前的经济发展格局，厚街计划开展总体规划修编工作，将厚街定位为区域商贸流通中心、专业会展中心、休闲旅游中心，加快实施广东现代国际展览中心三期工程，打造华南工业展览之都、华南商业会议之都，以及发挥厚街会展、餐饮、休闲等方面的资源优势，大力开发旅游业，重点包装推广商务旅游、工业旅游和休闲旅游等，其中厚街希尔顿酒店、大型购物中心稳步推进，将进一步增强开发商的信心，并投入到相关商业地产的建设上，从而达到政府、企业、消费者多赢的效果。

    东莞主城区不断南拓，厚街将成为房地产开发热点区域。

    由于东莞城市建设进程的不断推进，城区土地资源的不断消耗，主城区外拓成为长期的发展趋势，特别是与南城山水相伴的厚街。一方面，厚街的基础设施日趋完善、商业服务业发达，城市发展水平向城区看齐；另一方面，城区住宅价格高昂，不少购房者只能把目光转向厚街，由此形成的购房消费挤出效应让厚街直接受益。无论是本土的丰泰地产、汇景集团，还是外来的品牌开发商万科地产、和记黄埔集团都借机掘金厚街楼市，万科•金域国际、汇景•御城公馆、海逸豪庭、君丽花园等楼盘扎堆，必将使片区的关注度迅速提升。

    节后东莞土地市场有所回暖，但回暖情况仍需区别看待。

    2012年2月下旬开始，经过前段时间土地市场的短暂沉寂之后，东莞土地市场将回归正轨，整体的土地供应量将逐渐恢复，并且加大对商住、商业金融地块的推出力度，尤其是塘厦、南城等重点区域的优质地块。可以预见，楼市调控政策微调给予开发商一定的拿地信心，但是仍然需要区别看待这种机会，虽然接下来土地市场回暖的迹象逐渐显现，主要是对于热点区域、优质地块而言，但是回暖情况仍然需要区别看待，部分优质地块再度出现多家开发商激烈竞价的场面，并不能杜绝其他偏远地块流拍的可能性。

    地块信息：