2012年楼市调控指向从遏制过快上涨转为合理回归

　　下降5.4%——这是新近公布的去年上海新建商品住宅均价的走势；上涨2.8%——这是去年上海剔除保障房之外市场化新建商品住宅均价的变动。这般“涨跌难辨”的情况，在多个城市房价数据披露时均会遇到。

　　2012年，楼市调控的指向已从“遏制房价过快上涨”转为“促进房价合理回归”。目前房价究竟是涨是跌？实现房价合理回归，“市场之手”与“政府之力”如何掌握？

　　数据和感受缘何不同？

　　上海市统计部门最近发布的数据显示，2011年，上海“新建商品住宅”平均销售价格每平方米13448元，比上年下降5.4%；不过，剔除经济适用住房和动迁安置房等保障性住房后，去年上海“市场化新建商品住宅”均价为每平方米21584元，比上年上涨2.8%。

　　类似情况在其他城市亦有出现。比如，根据北京市住房和城乡建设委员会公布的官方数据，2011年北京“新建普通住房”成交均价比上年下降6.3%，实现了“稳中有降”的控制目标。伟业我爱我家市场研究院统计，2011年北京“新建普通商品住房”均价同比上涨约7%，而新建保障房成交价格基本与上年持平，实际上两个构成部分的价格均没有出现下降。

　　有人认为，从一些城市纯商品住宅的价格来看，房价依然明显过高；也有人认为，如果把保障性住房价格也考虑在内，部分地区房价已经初步呈现出“合理回归”的积极态势。

　　对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，“房价”应该涵盖各种不同阶层的住房价格，包含商品房和保障房，“合理的房价就是合理的房价体系，就是‘不同阶层的家庭都能承担得起与其对应的住房’。”

　　回归与“合理”回归？

　　70个大中城市房价全面“停涨”、房企不断退市、不断有“大佬”陷入资金危机……业内人士认为，中国楼市有待实现四大“合理回归”：

　　其一，住房价格从“上涨下降”回归到“稳步运行”。上海易居房地产研究院的报告显示，1996-2011年我国的房价收入比在5.5-8.03的区间波动，“房价偏高显而易见”。其中，北上广深4个一线城市样本的平均值则高达14.1。全国工商联房地产商会会长聂梅生则认为，“房价合理回归”，是要回归到一个相对合理的区间，比如房价涨幅在CPI与GDP之间，即高于CPI增幅、低于GDP增幅就应该是合理的。

　　其二，行业利润从“一本万利”回归到“合理利润”。复地集团董事长张华说，这几年随着政策收紧，购地费用往往需要企业自有资金支付，加上地价上涨，“尤其是前两年拿的高价地，目前销售时利润已大不如前，一些企业为求跑量，一些项目甚至无利可图。”万科集团总裁郁亮认为，靠囤积土地、房价飞涨来牟取暴利的发展模式，已经“一去不复返”。