限价一周年楼市进入精确调控期 房价下跌成定局

　　编者按：2011年1月26日，国务院常务会议推出房地产市场调控措施——“新国八条”，其中第一条就明确提出进一步落实地方政府责任，要求2011年各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。现在时间来到了2012年一季度末，各地方限价目标出台将满一周年。近一年来，房地产调控成果如何，有什么最新进展，房地产市场又发生了怎样变化?本报特推出专题，逐一加以梳理。

　　房地产投资热情终结 房价下跌成定局

　　房价过快上涨被抑制，房地产不再是全民投资的首选，房贷在经历了优惠取消、提高基准利率后，而今又恢复了针对性优惠

　　“限价、限购”是本轮调控新祭出的有力措施，虽然在推出之初被指行政色彩浓重，但却是加速了房地产调控尽早显现。去年初，国务院要求各地方在2011年3月底公布限价目标，随后，北京、上海等地率先公布了控制目标。而今，各地方出台限价令即满一周年，房价过快上涨的野马被拉住，房地产也不再是全民投资的首选对象，房贷在经历了优惠取消、提高基准利率后，为确保刚性需求，而今房贷利率又恢复针对性的优惠。

　　全民投资热潮终结

　　一二线城市严格执行的限购、限贷，终结了房地产作为居民投资首选的时代。

　　央行公布的2012年1季度储户问卷调查报告显示，在各主要投资方式中，25.7%的居民偏好“基金、理财产品”，这个比例较去年4季度提高了3.2个百分点，是居民的投资首选;居民另一主要投资方式为“实业投资”(16.4%的居民倾向该种投资，是2009年以来的最高值);“房地产投资”意愿继续回落，较去年末和同期分别降低了1.4和10个百分点，在主要投资方式中列第三位。

　　链家地产分析师冯联联认为，2011年3季度时，我国居民房地产投资意愿排名第一，但是从2011年第四季度跌落至第二之后，在今年第一季度继续降低至第三，主要预示着当前调控效果已经触动了投资者对于后市预期的乐观神经，长期来看，投资者认为“投资房地产不值得”比房价下降本身更能促进市场的良性发展。

　　未来3个月内有购房意愿的居民占14.1%，与上季基本持平，是1999年调查以来的同期最低值。在不同收入水平的居民中，高收入居民(家庭月收入5万元以上)投资房地产意愿最低，仅为13.7%。特大城市(北京市、上海市)居民的房地产投资意愿甚至低于2009年初的最低水平，仅为9.4%。

　　CRIC研究中心认为，近两年以来直接动用行政力量的政策调控已经令市场深刻体会到了政府控制房价的决心，房价只涨不跌的信心被击溃。至于未来，保障房体系建设的推进以及房产税的逐渐加入将彻底改变我国房地产市场的投资格局，前者将对商品房市场需求形成巨大的分流效果，尤其中低端市场供求关系将逐步逆转，而后者一旦成熟并在重点城市范围内广泛推行，则将全面打压包括高档房在内所有产品的投资空间，尤其在调控常态化、市场单边向上趋势难现的背景下，过去十年里几乎呈现无风险盈利的房产投资模式可能将被终结。

　　地价降幅扩大可期

　　国土资源部于2月15日发布了《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》(下称《通知》)，其中要求，2012年住房用地供应计划量应不低于10.77万公顷，较2011年13.59万公顷及2010年15.31万公顷的实际供应水平显著降低。在经历连续两年“加大供应”后，今年转向“缩减供应”，计划供地水平基本回落至2009年实际供应水平。

　　根据中原监测，13个重点城市居住用地平均流标率，自2011年四季度起出现明显攀升。除深圳外，其余城市流标率均处于历史高位，其中上海、广州、成都、长春、杭州甚至达到2008年以来的历史最高位。受此影响，2011年13个重点城市居住用地成交量同比下降约32%，而2012年1—2月成交量依然呈现下滑趋势。随着流标问题日益突显，《通知》要求，今年流标、流拍情况需通过土地市场动态监测与监管系统及时在线上报。

　　2011年调控以来，13个重点城市(北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、苏州、武汉、长春、长沙)的平均地价总体呈现下行趋势，全年平均地价同比下降11%，其中北京、上海、广州、南京、杭州5个城市同比降幅均超过两成。然而，平均地价下降的主要原因是郊区低价土地成交比重扩大。2012年以来，土地实质性降价的现象开始显著增加，2月份成交土地中有69%出现实质性降价，上月该比例为37%。价格的降幅保持在2成以内。