房价上涨力量博弈：货币政策宽松与地方微调推手

　　流动性宽松之惑

　　接受本报记者采访的开发商、房地产机构人士均认为，除地方政策变通微调之外，货币政策的预调微调，更助推市场逐步回暖。

　　北京中原地产总监张大伟、上海易居房地产研究院副院长杨红旭便指出，货币因素是房价逐步止跌乃至上涨的根本因素。

　　据深圳中原整理，自“新国八条”出台以来，市场经历了3次加息及6次上调存款准备金率，市场流动性整体收紧，增加了房地产企业获得资金的难度，也提高了购房成本，到2011年底，房价也出现明显下跌。但随后货币政策却开始松动。

　　2011年11月底，央行宣布降存准率，2012年2月中，央行再降存准率，“这导致市场格局悄然发生变化”。深圳中原有关人士称，这一次对市场预期产生了巨大冲击，开始出现波动现象，各大商业银行纷纷下调首套房贷利率，5月18日央行再次降低存款准备金率，不断宽松的流动性直接催生了楼市“红五月”。

　　那么，这些流动性是如何流入楼市的呢?本报记者调查发现，除了首套房贷款利率优惠之外，在广州、深圳等地，针对二套、多套房的限贷政策已经变相放松，“夫妻双方拥有一套房产的，只要另一方没有贷款记录，就可以办理首套房贷款，享受利率下调优惠，”深圳多位中介人士透露说。而这，已经突破了二套房首付六成、利率上浮1.1倍的调控政策。

　　广州一家中介网点的工作人员透露，目前有一小部分银行在执行“二套”的认定上有松动，“如果你能提供还清证明，我有办法帮你在一些银行申请到房贷”，这位工作人员说，在部分银行，如果购房人此前的按揭已经还清，出具还清证明，即使拥有二套房产也仍可以申请房贷。

　　货币宽松之下，之前被压抑的改善型和投资型需求纷纷进场。据易居房地产研究院统计，5月份20个典型城市中小户型(90-140平)成交增幅最大，说明部分改善性需求也开始入市了。

　　降息促使预期改变?

　　在成交量上升之时，便早有开发商打起了悄悄涨价的主意，并开始积极走量。这种现象在降息之后更加明显，“市场主体预期的方向已发生转变”。深圳中原总经理李耀智说。

　　李分析称，最近一次降息，从理论上来看，并非直接面向房地产市场，并且宏观调控的总基调仍未变，限购在短期内并不会松动。但是，不得不承认，在此敏感期，降息无疑将更加坚定了市场预期的转向，同时将会对楼市产生巨大的冲击。

　　新华社最近发表文章亦指出，降息导致购房者心理发生微妙变化。而购房者的心理变化，被房地产开发商充分利用。一些开发商有意释放“房价已见底、调控将放松”的信号，诱导购房者出手。“不排除开发商在唱多卖空”。中国房地产学会副会长顾云昌认为，过去一年来，楼盘都不好卖，竣工面积增加百分之二三十，可销售面积却下滑16%，明显供大于求，开发商压力大，需要回款，少数楼盘出现的热卖现象，有炒作之嫌。

　　大摩投资分析师吴汉青指出，房地产大量的库存仍旧是困扰企业现金流的问题。根据国泰君安的统计，目前15个主流城市新房平均可售面积接近历史高点，较2010年4月的历史低点上升85%。其中，上海和广州的可售量处于历史高位，分别为1008万平方米及724万平方米。

　　据媒体报道，住建部已着手汇总分析北上广深等地楼市成交数据，做好“政策储备”，及时应对市场变化。