6月份受降息的影响,客户的人气和成交都延续了“红五月”的势头,往年6月份的销售量是一般的,但受降息因素,楼市又出现了红火的状态,观望的客户也开始出手。
横向比较其他的城市,其他的城市同比成交量是上升的,我们是下降了20%,全国同比下降9.1%,东莞下降了20%,其他的城市虽然去年开始就限购了,今年依然是限购,但是同比出现了上升。东莞今年受到经济的冲击,相对全省而言,经济下滑的比较厉害。从去年的7月份一直下滑,下滑到今年的3月份就止跌反弹,4、5月份是振荡向上的趋势。
上半年有几个特点,第一,刚需的特点明显,改善的需求有一点抑制,估计下半年会有所活跃;第二,观望的情绪是一半一半,有的人购买,有的人观望,等待下半年的机会;第三,深圳客比较少,今年的面比较窄,多半是出现在樟木头、凤岗等等;第四,以价换量,开发商选择跑量为主。降价是从去年7月份开始,一直降到今年的一、二月份,三月份就止跌稳定,这是上半年情况的回顾。
下面谈谈东莞楼市是否真正的回暖,目前的量不能说是回暖。按照四季来说,冬天是去年,现在应该是春天,目前处于夏初的阶段。北上广深的四季分明,东莞相当于海南,四季不分明,比较的平稳。
今年影响楼市主要的因素是经济,其次是政治。经济在上半年增长比较慢,下半年的经济会是怎样。如果5月23日国务院开会后,出现了转折点,货币政策要宽松,财政政策要积极,产业政策等等,还有拉动股市等等。下半年我认为经济会起稳。如果第三季度经济是起稳的,第四季度是反弹的,大家对楼市的信心就会比较强,现在处于恢复的阶段,观望也会逐渐的减弱,当下就是楼市的转折点。
股市跟楼市的时间差是二到三个月,目前股市轴的房地产板块集体上涨,保利、万科等房地产股票都是上扬的,我认为三至五个月内楼价会上涨的。当下的市场表现,因为我们代理了二、三十个楼盘,人气没有增加,但是客户观望的气氛减弱了。有的客户之前是观望的,现在就动摇了,出现了入市的心态。
我认为6-8月份是很好的入市时机。产业政策、货币政策都陆续的明朗化,包括家电下乡、汽车补贴等等,我认为政策会紧密的出台,政策的消化期需要2—3个月,市场的底在未来的一、二个月,因此客户应该择机入市。
下半年的预判,有的楼盘会很快的调价,有的卖七千多,因为降息后,客户量放大,有的楼盘就调整价格,以前卖八千多的,现在卖九千多的,价格陆陆续续的提升,并不代表全部的开发商,我只是说有的开发商调整了价格。
下半年刚需是出货的主力,改善型的需求应该趋向活跃,上半年压抑了他们,如果下半年经济活跃,有钱人还是比较多的,改善型是有机会的,投资者也是有机会的。下半年商业的物业会有很多的机会,包括公寓、私人酒店等等,包括城市综合体中的住宅,我认为也是商业性的物业,不应该算是纯粹的住宅。下半年商业性的物业会有机会,逐步的受到大家的追捧。热点区域包括塘夏、大朗、凤岗、松山湖、万江、厚街、虎门,因为供应量比较大,经济发展比较快,购买力比较强。
最后谈一点,房价是一分为二,有的区域虽然达到了七、八千的价格还是有空间的,我认为有的镇区,例如厚街、虎门、长安的价格都会过万,不能以全市的均价来看,价格是分化的,各个镇区的价格是不同的,这是必然的。
市场在短期之内变化,会导致六月份的成交数据比较好,七、八月份入市的人会多一些,往年七、八月份是淡季,但是我认为今年不会是淡季。
2024-03-05 12:53
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