降息等政策叠加效应 促使东莞楼市成交淡而不淡

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周(7月2日至7月8日)商品房成交面积12.25万㎡，环比下降29.58%，同比上升27.73%;成交套数1306套，环比下降42.01%，同比上升45.43%;成交金额9.96亿元。

　　本周住宅成交面积11.40万㎡，环比下降28.40%，同比上升44.94%;成交套数1137套，环比下降31.34%，同比上升53.03%;成交金额9亿元。本周非住宅成交套数169套，成交面积8510㎡，成交金额9596万元。

　　价格方面，本周住宅成交均价为7895元/㎡，环比下降5.77%，同比下降0.64%。其中普通洋房成交均价为6811元/㎡，高端洋房为8729元/㎡，豪宅洋房为10934元/㎡，别墅为13130元/㎡，公寓为8287元/㎡。

　　成交量大幅回落，整体市场成交分歧有所收窄。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交1137套，环比上周下降31.34%，同比上升53.03%。本周住宅日均成交162套，环比上周日均236套，减少74套。本周东莞住宅有150个项目成交记录，其中，成交套数在20套以上的楼盘有12个，环比上周25个，减少13个。日均成交1套以上的楼盘有56个，环比上周63个，减少7个。

　　从市场集中度来说，本周住宅12个项目成交套数在20套以上的，共成交424套，占比重36%。而上周25个项目成交20套以上的，合计成交976套，占比重58%。从这个角度来说，本周市场集中度减弱，整体成交分歧有所收窄。上周集中签约的楼盘较多，致使成交量创新高，本周住宅签约量明显回落。同比去年同期，本周住宅成交大幅上升，但环比上周火热的成交行情，成交量明显下滑。究其原因：其一，部分开发商为冲刺上半年业绩，不少项目集中在上周签约;其二，不少开发商或忙于上半年的楼市总结，推货力度开始放缓。再加之，稳经济政策还在观望和消化当中，此时或在观察市场变化，为下半年的楼市营销推货计划作好铺垫。其三，部分优质楼盘或前期已经回笼资金到位的楼盘，促销优惠力度少，对购房者吸引不大。

　　镇区楼盘表现突出，整体均价再度走低。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅均价7895元/㎡，环比上周8379元/㎡，下降5.77%。其中洋房均价为7338元/㎡，环比上周7638元/㎡下降3.93%。近期，东莞住宅房价均价波动幅度较大，徘徊在“7“字、”“8”字。上周由于长安万达广场等均价较高的项目签约数量多，致使均价走高。本周东莞住宅均价再度回落，主要原因是：其一，镇区楼盘成交项目增多，城区项目签约减少。本周洋房成交排前10名当中，除了南城的中信.森林湖外，其余项目均为镇区楼盘。其中，凤岗的楼盘成交最为突出，洋房排名前十的楼盘中，凤岗占据4个，分别是永盛1号成交57套、佳兆业.水岸豪门成交38套、益田.大运城邦花园成交29套和汇商花苑漫城成交21套。镇区楼盘的持续供应和新项目陆续入市，再加之定价趋于理性，对购房者吸引大。市场交投氛围明显，购房者入市的意愿加剧，城区部分优质项目收起之前的促销优惠力度，购房者入市意愿也随之减小低。其二，前期较为热销的项目，楼层、景观面等或比不上之前推出的，出于扫尾的处理原因，价格有所调低。