中原地产：房地产行业加速洗牌 量价交换效果明显

　　竞争格局变化 行业洗牌加速

　　据《中原地产研究2012上半年刊》数据显示，2012年前5个月，全国商品房累计销售额为16932亿人民币，同比下降9%。而同期标杆房企的销售额增加9%，标杆房企仍跑赢市场大势。十大标杆房企的市场占有率加速上升。在2008年至2011年4年间，其市场占有率从7%上升至9%，仅上升两个百分点。但2012年上半年，十大标杆房企的市场占有率从去年年底的9%增加约四个百分点至13%，产业集中度进一步提升。其中，万科、中海、保利的市场占有率分列前三位。

　　中原集团研究中心指出，长达两年的房地产政策调控限制了房地产行业的成长速度，中国房地产市场被迫进入一个新的低谷周期，行业的生态环境、竞争格局亦出现一些变化。

　　一方面，在限购、限贷的调控大环境下，市场结构发生了变化，投资需求离场，自住需求成为市场主力。一些开发商抓住市场特征的变化，通过调整产品结构、价格策略、城市布局等积极适应市场，在整体市场大幅放缓的情况下，依然能取得业绩增长。以万科、中海、保利、恒大为代表的全国性开发商发展势头依然强劲，并逐渐拉大与追随者的差距。

　　另一方面，随着融资渠道的收紧，以外部融资推动企业扩张的传统模式不再适用。提高自有资金比重，快速滚动开发的模式优势凸现。在过去一年时间里，十家标杆房企大幅减少土地购置支出，增加现金储备。以万科为代表的低土地储备、快速开发模式被更多企业效仿。反之，高负债率、低周转的企业则表现不佳。以绿城为例，由于一直坚持中高端产品定位、高负债模式。业绩在2009年市场高位时取得了快速增长，但随着调控深入，资金链压力大增。自去年年底开始，绿城通过出售项目，回笼现金以度过难关。截止到6月底，绿城出售上海、杭州、无锡、苏州等地共计17个项目(或公司)，并与九龙仓、融创两家公司相继开展合作，抵御市场低谷。