中原地产：房地产行业加速洗牌 量价交换效果明显

　　除此之外，价格策略亦是影响开发商上半年销售表现的主要因素。自2012年农历新年以后，保利、招商、恒大、雅居乐等大型房企陆续启动较大规模的降价促销活动，量价交换成为市场的普遍共识。本轮降价不少房企都制定了公司层面的整体销售策略，降价促销活动覆盖全国大部分城市和公司旗下在售的大多数项目。在总公司整体促销策略下，各区域公司促销策略更加灵活，降价促销的方式亦更趋多样化。开发商频繁运用直接打折、团购活动、限时抢购、特惠房源、买房送车位、现金直接抵扣等方法。中海在青岛、上海的高价地项目相继入市，折扣优惠幅度甚至超过购房者预期。

　　据中原集团研究中心观察，本轮降价项目价格的调整幅度并不大，大多数项目的价格调整幅度在10%-20%以内。自3月份起，标杆房企以价换量的效果逐渐显现，销售量明显回升。虽然中海年内并未进行大规模的降价促销活动，但早在2011年上半年，中海就开始进行价格调整，并持续到2011年年底。由于目前大多数在售项目的定价水平相对比较合理，再加上新推产品贴近市场刚性需求，在南京、杭州和深圳等地的新推项目销售率保持在6成以上，因此中海上半年销售金额为529亿元，仅次于行业龙头万科。

　　信贷环境好转 融资成本下行

　　《中原地产研究2012上半年刊》提到，房地产行业属于资金密集型行业，尤其是国内的开发行业，对外部资金的依赖很大。自2010年4月份进入调控周期以来，国内融资环境持续收紧，极大地制约了行业的发展。今年以来，随着准备金率、利率的多次下调，信贷环境开始好转，连续3月新增人民币贷款的累计同比增长率开始转负为正。截止到2012年5月底，今年新增人民币贷款合计为39338亿元，较去年同期增长11%。

　　随着流动性的改善，资金市场利率亦呈现下降趋势，开发贷款长期紧张的局面有所缓解。根据用益信托的不完全统计，房地产企业发行信托的预期年收益率也出现下滑，近几个月发行的信托产品的预期年收益率普遍下降至10%以内。我们预计年内开发商有望走出过去两年的高融资成本周期，融资成本有望缓慢下行。

　　中原集团研究中心表示，目前，由于国内融资渠道尚未全面开闸，开发商主要仍依赖于海外融资，尤其是香港资本市场的融资机会。根据中原不完全统计，十大标杆房企今年上半年在海外已完成融资约223亿人民币，相当于去年全年水平的6成。房企海外融资的主要方式是银团贷款，通常期限在2至3年之间，这在一定程度上有利于缓解开发商的短期资金压力。中海融资最为积极，截至到6月底，中海已通过发行债券和银团贷款在海外筹集到109亿人民币的资金，持续稳定的融资收入为公司的逆市扩张提供了强有力的支持。除此之外，不少开发商亦积极进行融资模式的创新。继2011年万科与华润集团及其关联公司展开合作后，今年万科又花费10亿元收购香港的南联地产公司，意图拓展海外融资平台。此前，金地、招商也曾有类似的尝试。