中原：住宅成交增三成 镇区项目热销拉低整体均价

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(8月20日-8月26日)商品房成交面积16.13万㎡，环比上升28.57%，同比上升85.96%;成交套数1604套，环比上升15.98%，同比上升53.05%;成交金额12.07亿元。

　　本周住宅成交面积13.7万㎡，环比上升30.7%，同比上升69.40%;成交套数1375套，环比上升30.21%，同比上升81.40%;成交金额10.38亿元。上周非住宅成交套数229套，成交面积2.44万㎡，金额1.69亿元，成交均价6946元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价成交均价为7577元/㎡，环比下降5.16%;同比降幅10.65%。其中普通洋房成交均价为6456元/㎡，高端洋房为8189元/㎡，豪宅洋房为11355元/㎡，别墅为13043元/㎡，公寓为7026元/㎡。

　　临近“金九”新增供应持续高位 别墅产品入市增多。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞有10个项目新增供应16.6万㎡，合计1380套，其中，洋房供应1211套，面积11.92万㎡，占比72%。别墅供应115套，面积3.31万㎡，占比20%。非住宅供应54套，面积0.42万㎡。从普通住宅的户型结构来看，本周新增项目供应以三房为主，共558套，占比42%，其次是两房300套，占比23%，再是四房229套，占比17%。

　　进入8月下旬，临近金九，开发商对后市预期乐观，推货热情高涨，本周新增供应持续高位，一些货量多的全新项目经过充裕的储客期抢跑金九银十入市，释放部分货量。如恒大御湖本周开盘，新增供应340套洋房和48套商铺，此外，镇区的嘉利豪庭272套洋房，万科城186套洋房，富盈御荷继别墅开盘热销后又积极推出176套洋房。本周小户型、中大户型洋房和别墅均有供应，消费者的选择会比较丰富。本周别墅新增供应为进入8月后最高一周，不少加推新品的楼盘，在8月底将以别墅产品为主，如汇景·御泉香山、汇景·御海蓝岸。同时不少项目为即将推出的别墅产品积极造势宣传，如中信御园邀请情感作家曾子航举办名媛讲座，鼎峰尚境别墅样板房开放邀请名模李颖芝亲临。作为传统的房产销售旺季，可以预期在金九银十期间，随着普通楼盘的成交回暖，市场基调转好，别墅产品供应及成交放量是预料之中。各个别墅开发商会针对性的推出各种优惠促销活动，将推动别墅的成交上涨。

　　本周住宅成交增加三成，高性价比刚需项目持续热销。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交1375套，日均成交接近200套。8月是传统上的楼市淡季，进入下旬之后住宅成交持续上涨，较为可观。

　　从相对值看，本周的住宅成交套数比上周的1056套，增幅三成。究其原因：其一，一些折扣多单价低的刚需项目持续热销放量，如香市1号、卓越·蔚蓝城邦本周分别销售85套和68套，资源丰富性价比较高的项目如中信·森林湖也有不俗成交。其二，上周开盘的一些项目在本周集中签约，如富盈御荷、九龙1号和佳兆业·中央豪门。其三、一些开发商抢跑金九，项目提前入市，市场上促销优惠的楼盘增多，部分客户遇到合适的房源和心中可接受的价位出手。其四、8月虽是传统淡季，但市场新增供应持续放量，客户选择增多，本周新开盘项目多，也是造成成交上涨的原因。

　　本周住宅成交量涨价跌，镇区楼盘成交热拉低住宅均价。

　　本周住宅成交量大涨的同时，成交均价则出现整体环比下滑。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅均价为7577元/㎡，环比上周下降5.16%。对于量涨价跌的原因，主要源于几个方面。首先，人才公寓产品香市1号本周持续热销，带动整体住宅均价结构性下降。本周东莞住宅单价5000-8000元之间的共成交813套，占比58.91%。如若剔除香市1号影响，本周住宅均价为7741元/㎡，上周是8258元/㎡，环比下降9%。从这个角度上来说，事实上本周的住宅均价是回落的。其二，镇区低端项目集中成交，导致结构性低位运行，如本周销冠桥头富盈御荷均价在4500元/㎡、寮步的香市1号均价4600元/㎡，石龙的佳兆业·中央豪门均价6500元/㎡、常平的卓越·蔚蓝城邦均价6000元/㎡、万科城6500元/㎡，这些本周销量在50套以上的低单价项目对整体价格起到拉低作用。其三、本周新盘扎堆上市带来强烈竞争压力以及调控趋紧背景下整体价格下行的走势，迫使新开楼盘必须坚守以价换量的战略，即新盘价格大都会比在售同区域楼盘售价有吸引力，因此新盘集中上市的时期反而会成为成交均价下滑的节点。

　　本周住宅成交记录增多，镇区低端项目热销。

　　据东莞中原监测数据显示，本周东莞住宅有144个成交记录，环比上周136个增加8个。从成交的绝对值来看，本周成交前20的楼盘共成交885套，占比重64.13%。本周市场成交靠个盘拉动的迹象依然明显。本周住宅成交进入前五名的分别是：富盈·御荷、九龙1号、香市1号、佳兆业·中央豪门、卓越蔚蓝城邦。除了九龙1号是东城的项目，其他四个均为镇区低端项目。

　　这些项目的热销，主要原因是：其一、部分新盘所在镇区新项目少，市场供不应求，新盘一经推出，本地需求即可快速消化，如桥头的富盈·御荷、石龙的佳兆业·中央豪门。其二、一些项目优惠促销力度强市场热度不减。如卓越·蔚蓝城邦曾在年初轰动市场的“5.20”营销策略，使得项目在市场上的关注度和知名度迅速打响。近期，开发商再次趁热打铁，推出“首付一万元”的促销措施。卓越蔚蓝城邦连续五周进入住宅成交排行榜前十，促销效果显著，本周项目签约68套。

　　开发商抢跑金九提前出货，明星助阵造势忙。

　　临近金九，东莞楼市交投氛围火热，为了在旺季期间积蓄客户资源，提高项目的市场口碑，不少房企纷纷发动各种规模的营销之战。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞楼市有接近20场的楼盘活动。

　　本周楼市营销活动呈现以下几个特点：其一， 开盘项目众多。本周东莞有富盈公馆、恒大御湖、四季豪园、上东国际、祥利上城、花样年江山等楼盘集中开盘。从市场成交的信息反馈来看，本周恒大御湖推出1100多套产品，均价在7500-9800元/㎡之间(含1500元/㎡)，共售出370多套，销售率30%左右。四季豪园于8月26日盛大开盘，当天推出1栋共116套产品，售出近40套，销售率34%。上东国际共推出90-160㎡的户型238套，共售出170多套，销售率75%。祥利上城推出94套86-88㎡的洋房，共售出78套，销售率约80%。花样年江山推售110套产品，售出81套，销售率74%。金九银十竞争激烈，不少开发商避开促销节点提前开盘，一是部分项目货量庞大，需要将战线拉长，抢占客户;二是推出少量产品进行节点前的试水，为后市做好应变;三是近期地产股下降，楼市调控趋紧呼声高，部分开发商营销思路转变，出货策略改变。其二，星光璀璨，明星助阵造势忙。苏永康唱享富盈公馆，李颖芝亮相鼎峰尚境豪车展，周慧敏献唱东城万达广场，陶大宇亲临御花苑，曾子航中信御园开讲。明星营销最大的作用不是“售楼”，而是提高房企的品牌知名度和市场关注度。在销售旺季即将来临之际或推货节点前，邀请明星为楼盘做宣传，十目前东莞开发商常用的推广手段。

　　从本周楼市营销活动及其反馈来看，下周楼市供应及成交将会持续上扬。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：(无)

　　本周挂牌土地信息：(无)

　　三、二级市场

　　1、新增供应

　　本周新增供应项目：

　　2、商品房总体成交

　　本周商品房总体成交情况：

　　本周(2012.8.20-8.26)商品房成交面积16.13万㎡，环比增加28.57%，同比上升85.96%;成交套数1604套，环比增加15.98%，同比上升53.05%;成交金额12.07亿元。

　　本周住宅成交面积13.70万㎡，环比增幅30.70%，同比上升69.40%;成交套数1375套，环比增幅30.21%，同比上升81.40%;成交金额10.38亿元，成交均价为7577元/㎡，环比下降5.16%;同比下降10.65%。

　　本周非住宅成交套数229套，成交面积2.44万㎡，金额1.69亿元，成交均价6946元/㎡。

　　3、物业类型成交

　　本周各物业类型成交情况：

　　4、住宅成交量价走势

　　本周(2012.8.20-8.26)住宅成交1375套，成交面积13.70万㎡，成交均价为7577元/㎡，环比下降5.16%。本周住宅中位数价格为6865元/㎡，环比上周7045元/㎡，下降2.55%。

　　5、住宅成交单价区间分布

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1375套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有216套，占比15.71%;成交价格在5000-6000元/㎡共有174套，占比12.65%;成交价格在6000-7000元/㎡共有435套，占比31.64%;成交价格在7000-8000元/㎡共有202套，占比14.69%;成交价格在8000-9000元/㎡共有124套，占比9.02%;成交价格在9000-10000元/㎡共有96套，占比6.98%;成交价格在10000元/㎡以上共有128套，占比9.31%。

　　6、区域住宅成交

　　本周各区域住宅成交情况：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1375套，成交面积16.70万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有31个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有南城、常平、东城、桥头等12个镇区，成交套数在10-40套的有黄江、虎门、大朗、石碣等11个镇区，成交套数在10套以下的有高埗、中堂、大岭山等8个镇区。其中排在前列的镇街有南城197套、常平137套和东城122套等。

　　从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有松山湖、厚街、虎门和长安4个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有南城、莞城、塘厦、清溪等6个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有万江、茶山、东城等8个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有大岭山、高埗、东坑等13个镇区。

　　7、各住宅类型成交

　　8、楼盘成交排行

　　本周洋房成交情况(前10名)：

　　本周公寓成交情况(前10名)：

　　本周别墅成交情况(前10名)：

　　本周商铺成交情况(前10名)：

　　本周写字楼成交情况(所有项目)：

　　本周车位成交情况(前10名)：

　　9、开工信息

　　本周项目开工信息：

　　数据来源：东莞市建设局

　　四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

　　★个案名称：北大资源.御湾

　　本周主题：城央江景样板房开放

　　下周预告：无

　　地段：万江新华南MALL

　　主推户型：87-177㎡洋房

　　北大资源御湾择址东江腰带，鼎立城市中心，一揽旷世繁华，专属的尊贵。项目坐享鸿福、新华南MALL两大商圈、身处22公里沿江绿道，独拥宁静滨江公园，滨江体育公园,轻轨R1线途等完善配套。本周日北大资源御湾城央江景样板房盛大开放，推出87-177㎡洋房，同时273-460㎡城央别墅，二期载誉加推，现正VIP申请中。

　　★个案名称：御花苑

　　本周主题：新品发布名流共赏晚会，香港影视明星陶大宇亲临

　　下周预告：无

　　地段：南城区水濂湖畔御花苑小区内

　　主推户型：220㎡复式墅/270㎡和390㎡湖景新品

　　御花苑天珑湾占地1200亩左右，建筑面积80万平米左右，项目依山而建，傍水而居，自然环境资源得天独厚，内部配套更是无与伦比。在这里，您可以享受到2000亩的水濂湖，10平方公里的水濂山，2万平方米的荔林半岛，7公里的湖岸线，还有108米高的牛牯岭山体公园。本周日举行新品发布名流共赏晚会，香港影视明星陶大宇亲临。

　　★个案名称：滨江公馆

　　本周主题：七夕暖场

　　下周预告：无

　　地段：万江区莞穗大道万盛花园大门旁

　　主推户型：98-148㎡4房

　　滨江公馆位于万江最繁华最热闹的万龙片区，莞穗大道与蓬庙桥交汇处。23万㎡大盘，一线崛起中的万江城区，高端居住区集中地。超高赠送户型，使用率达145%和8万㎡，再加上英伦纯正台地园林，1000户业主已经入住。本周举行七夕暖场活动。

　　★个案名称：万科金域国际

　　本周主题：认筹2万抵5万

　　下周预告：无

　　地段：厚街厚街镇莞太路

　　主推户型：78-98㎡

　　万科金域国际总占地约9万平米，建筑面积约30万平米，是目前中心区最大规模社区。在规划设计上，利用韵律、节奏、变化等规划设计手法，沿中央景观区呈周边式布置，形成强烈的城市节奏空间。Art-Deco风格立面，体现细腻的质感和高雅的建筑品质;项目运用万科创新3D十字单体设计，全面解决了住宅通风、采光及景观三大难题;现代欧式风格园林,体现与时俱进的审美情趣的同时,让人们亲近自然,回归自然的生活。人车分流的道路交通系统，最大限度保证人车安全;社区配套会所、景观泳池、篮球场、网球场等，集娱乐、休闲于一体。本周进行认筹活动，2万抵5万。

　　★个案名称：中天.城市之门

　　本周主题：七夕相约城市之门

　　下周预告：无

　　地段：东莞大道与莞太路的交界处

　　主力户型：76㎡拉阔四房

　　中天城市之门，城市门户首席综合体，东莞大道第一排形象。以优越占位CBD口岸，荣登这座城市的封面。项目集酒店式公寓、SOHO、住宅和商业于一体的商务综合体，融合了居住、商务办公、酒店和购物中心功能，生活、工作、购物、交通都非常便利。本周举行“七夕相约城市之门”。

　　★个案名称：东江豪门

　　本周主题：认筹，5万抵20万

　　下周预告： 无

　　地段：企石杨屋村

　　主推户型：36栋131-154㎡楼栋

　　佳兆业东江豪门位于东江南岸，与黄大仙公园隔路相望。东南侧为金椅豪园社区，东北角紧挨企石镇水厂。南面临农民房，西面临路为东江第五水厂。佳兆业东江豪门与东江大道有4米-5米落差。一线东江美景，自然资源丰富，毗邻黄大仙公园，上风上水宝地，生态养生豪宅。户型南北通透，格局方正，超大赠送面积，高实用率，性价比高。本周认筹，5万抵20万。

　　★个案名称：中信.御园

　　本周主题：曾子航《智慧女人 不败人生》讲座

　　下周预告：无

　　地段： 东城区黄旗山北麓迎宾路3号

　　主力户型：670-870㎡南中国顶尖富豪独栋别墅

　　中信御园坐落在迎宾路上、黄旗山下、背靠市政公园、距离东城区政府不足1公里的东莞传统富人区，位于东莞市迎宾路及东邻石井路交汇处。总占地约14万㎡，总建筑面积约 11.9万㎡，建筑容积率0.57, 建筑密度23.25%，绿化率约45.12%。共155套独栋别墅，户型面积约670㎡～900㎡。项目依山而建，人临水而居，南加州西班牙风格建筑，三大景观轴线顶级园林，营造座山而居的自然景观氛围，形成了优美的生活空间。本周六邀请了国内首席情感作家曾子航开展讲座《智慧女人 不败人生》讲解如何用智慧守护幸福。

　　★个案名称：江南第一城

　　本周主题：楼栋认筹,1万元定制户型，开盘96折。十项全能接力奥运趣味运动会

　　下周预告：无

　　地段：南城区金丰路10号

　　主力户型：110-160㎡楼栋

　　江南第一城是宏远地产继江南世家、江南雅筑之后，又一个旗舰式项目，可谓全面升级的江南庭院社区。打造40万㎡社区，十年耕耘，大社区犹如一站式巨型超市，衣食住行通通妥贴。包括有南城文化广场、金丰体育公园、滨江体育公园，南城富民步行街、宏远酒店、宏远批发市场、宏远菜肉市场、宏远沿河路住宅区、宏远外国语学校、宏远幼儿园、南城阳光小学等一系列各种配套设施，生活非常便利。本周末楼栋单位认筹，1万元定制户型，开盘96折。同时举行十项全能接力奥运趣味运动会。

　　★个案名称：万科紫台

　　本周主题：高端生活品鉴会、法国红酒品鉴、养生体验

　　下周预告：无

　　地段： 虎门镇连升中路88号

　　主推户型：140和190㎡和230㎡的毛坯玖禧单位

　　万科紫台位于珠三角枢纽城市虎门镇中心，西临主干道连升路，南临金宁路，北面为规划支路，东面的规划次干道，总占地面积60570.2㎡;，容积率2.5，总建筑面积150000㎡;，共有28栋，规划1000余户。周边配套齐全，拥有龙泉国际大酒店、虎门地标商业广场等虎门顶级级商务配套;自然环境优美，靠近蛇山和虎门公园等城市中心不可再生生态景观;交通便利，距离虎门汽车客运站5分钟车程，广深高速入口15分钟车程，距规划建设中的穗莞深城际轻轨商贸城站点约10分钟车程，半小时即可通达广深莞主城区和宝安机场，真正实现珠三角半小时生活圈。本周举行高端生活品鉴会、法国红酒品鉴、养生体验。

　　★个案名称：虎门国际公馆

　　本周主题： 哈根达斯的冰激凌品鉴活动和暑期相框DIY

　　下周预告：无

　　地段：虎门镇白沙

　　主力户型：811㎡独栋和437-605㎡双拼别墅

　　虎门国际公馆，是由黄河集团开发的项目，占地面积350000平米。项目拥有虎门第一私家群山，第一私家内湖，第一亿元园林，第一山水公馆，第一五星级私家酒店，绝无仅有的山水排场，唯有虎门国际公馆，敢定义的国际公馆豪门生活。与生俱来的视界高度，山水连城万众景仰，纵揽12000亩三座私家原山，壮阔恢宏，私藏10000平米私家大湖，全城瞩目。本周举行哈根达斯的冰激凌品鉴活动和暑期相框DIY。

　　★个案名称：丰泰橡树溪谷

　　本周主题：云溪墅开盘活动--万国风情节

　　下周预告：无

　　地段：樟木头镇樟深大道樟木头电子城旁

　　主力户型：380㎡双拼别墅

　　丰泰橡树溪谷是位于广东观音山国家AAAA级森林公园旁，观音山森林公园(18平方公里，森林覆盖率达99%以上)，是集生态观光、娱乐健身和宗教文化为一体的旅游景区，被誉为“南天圣地、百粤秘境”，丰泰橡树溪谷南面仰望翠绿的宝山自然森林保护区(保利集团强势进驻，规划打造26.6平方公里宝山生态公园)，与石马新河形成“两山夹一河”之势;项目北靠观音山森林公园，南面水，是东莞东难得的风水宝地。项目总建筑面积20多万平米，是一个由联排别墅和高端洋房组成的西班牙皇家奢侈山水墅邸。本周末举办云溪墅开盘活动--万国风情节。

　　★个案名称：松湖春天

　　本周主题：8.25销售中心开放

　　下周预告：无

　　地段：大岭山镇建设路与南一路交汇处

　　主力户型：190-226㎡的电梯花园美墅与叠加别墅

　　松湖春天占地面积约5.2万平米，总建筑面积约13.5万平米，共分二期开发，项目秉承广源地产高端开发理念，将打造成为大岭山镇中心的最高端的人居社区。社区建筑以“船帆”的隐喻，同时巨资打造近5000㎡主题湖景，两大组团贯穿两大景观主轴，呈现出滨海城镇的独特气质。为大岭山及泛松山湖区域精英贵仕阶层量身打造现代都市的高味生活。8月25日其销售中心开发放。

　　★个案名称：金地湖山大境

　　本周主题：华强北商会法式私家宴活动

　　下周预告：无

　　地段：黄江三新村(东莞黄江镇莞深高速黄江出口处)

　　主力户型：120-190平高层观湖洋房，目前诚意登记中，将于9月1日开放样板间

　　金地湖山大镜地处黄江新城中心，东莞前庭、深圳后院，莞深高速直达项目，半小时生活圈辐射莞深。项目山环水绕，内揽600亩纯澈湖泊，外拥近万亩天然山林，是莞深黄金生态轴心上一颗耀眼的明珠。金地山湖城独具稀缺山湖资源，定位为面向深圳及东莞这两座世界级大都市高端客户的休闲度假别墅级大盘。规划有铂金五星级酒店、私家山体森林公园、水岸休闲会所、风情精品商业街、环湖独栋及联排别墅、豪华享受型洋房等。金地湖山大镜作为中国三大中央别墅区之首，本项目是莞深双城中心唯一可极致私享山湖资源，拥有超五星级产品、服务及品牌配置的国际化山湖别墅住区。其“十大巅峰价值”共同奠定了黄江项目华南首席豪宅地位!本周末举办华强北商会法式私家宴活动。

　　★个案名称：祥利上城

　　本周主题：8.25开盘

　　下周预告：无

　　地段：凤岗镇中心永盛大街与观天路交汇处

　　主力户型：128-140㎡

　　祥利上城地处凤岗新行政中心，深圳观澜东，至观澜中心区仅5余分钟，是祥利集团进军东莞凤岗市场第一个项目。项目总建面约20万平米，首期开发6万平米。祥利上城以凤岗、周边中高端客户及深圳辐射人群为目标客户群，致力于打造凤岗高尚人居新地标，营造莞深都市圈核心的魅力生活领地。祥利上城，以70-140平方米的2房--4房为主力户型，多样的户型选择，优越的户型设计，打造轻松，自由的生活空间。高使用率，高达20%--50%赠送面积，高性价比一目了然;动、静分区，功能分区的空间布局，让都市质感生活更意味深长。此外，上城拥有市场上唯一小复式产品，让业主的享受更富于层次，让地位更加尊崇。8月25日项目开盘。