中原地产：“金九”已拉开帷幕 刚需盘持续热销

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(8月27日-9月2日)商品房成交面积18.28万㎡，环比上升13.32%，同比上升57.55%;成交套数1898套，环比上升18.33%，同比上升58.56%;成交金额16.15亿元。

　　本周住宅成交面积16.80万㎡，环比上升22.70%，同比上升52.71%;成交套数1707套，环比上升24.15%，同比上升69.68%;成交金额13.72亿元。本周非住宅成交套数191套，成交面积1.48万㎡，金额2.43亿元，成交均价16460元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8162元/㎡，环比上升7.72%;同比下降7.85%。其中普通洋房成交均价为7175元/㎡，高端洋房为8951元/㎡，豪宅洋房为10608元/㎡，别墅为13556元/㎡，公寓为8953元/㎡。

　　“金九”拉开帷幕，开发商争夺客户资源，大笔费用搞各种大型活动。

　　进入8月的尾声，“金九”的传统旺季拉开帷幕。在个别项目的热销带动下，8月东莞住宅成交5771套环比7月5656套增加115套。从这两个月的成交情况来看，东莞楼市实现了真正意义上的淡季不淡。金九拉开帷幕，诸多开发商看好后市预期，推货热情也是水涨船高。上周东莞楼市热闹非凡，频现明星造势。从本周末的营销活动来看，东莞楼盘活动稍有平静。但从活动大小来看，本周的大型活动仍旧不少，如凤凰卫视窦文涛亲临东城万达广场，举办“南中国区域高峰论坛”、花样年江山举行“怒放青春”演唱会、龙光君御旗峰举行豪门宴，加推10套特惠单位，同时启动抽奖送蔡琴演唱会活动等为代表。同时，值得关注的是，天骄峰景二期新品发布会，当晚还举行“放3万萤火虫”活动。由此可见，在各种形形式式的营销活动中，开发商也百出奇招，通过营销创新方式来提升人气，提高项目知名度。

　　进入8月中下旬，开发商推出各种大型的楼盘活动，投入大笔费用搞营销，其作用如下：其一，这个淡季东莞楼市维持了良好的交投氛围，开盘项目普遍去货较为理想。开发商看好后市预期，通过举办大型的楼盘活动能维持市场活跃的成交氛围，增加项目的来访客，增加现场人气氛围，为“金九”积蓄客户;其二，大笔费用请明星助阵现场，通过明星效应增加市场关注度，从而聚焦购房者的眼球，为项目带来目标及潜在客户;其三，楼市供应持续放量，片区竞争格局或越加严重。刚需为主的市场，客户需求呈间歇性的释放。在有限的需求中，开发商为抢夺客户资源，在举办大型营销活动之前进行各种轰炸式的宣传推广，通过线上带动线下，从而为项目带来认筹量，储备客户资源，为实现“金九银十”的出货目标作好充分准备。

　　刚需盘持续热销，住宅成交高位运行。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交1707套，日均成交243套，创下近5周来新高的成交记录，也是今年来第二次成交套数突破1700套以上的周成交记录。本周东莞住宅有143个成交记录，环比上周142个仅增加1个楼盘成交记录，但成交套数环比上周上升24.15%。

　　本周东莞住宅成交高位运行，得益于刚需楼盘的持续热销。进入8月尾声，东莞住宅成交高烧不退，主要有如下原因：其一，进入8月中下旬，楼市没有明显的营销节点。开发商主动出击，加大契合市场需求的刚需货量供应，使得刚性需求爆发增长。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅供应9.10万㎡，上周供应16.18万㎡，以80-100㎡面积区间为主。其二，个别项目前期推广造势力度大，客户认筹量充足，采取集中开盘，使得需求释放集中。如恒大御湖在开盘之前频繁推出各种暖场活动和楼盘广告，打出“非毛坯修均价7600元/㎡起”的营销口号，使得该项目客户上门量多，认筹量充足，开盘当天售出370多套。本周恒大御湖签约216套洋房，对本周整体成交量拉动作用较大。其三，明星楼盘的强力带动，充分激发购房者的置业需求。如上东国际花园通过群星演唱会的效应加大项目的宣传力度，为项目带来客户量。开盘当天成交了170多套，本周签约45套。花样年江山于本周也举行群星演唱会，通过明星效应提高楼盘知名度，本周签约119套。