中原地产：“金九”已拉开帷幕 刚需盘持续热销

　　开发商或调整推货策略，加大高档项目的推货力度，均价上涨至“8”字头。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅均价为8162元/㎡，环比上升7.72%。本周东莞均价出现较大幅度上涨，主要原因是：其一，涨价项目多于跌价项目，涨跌不互补。本周东莞洋房有125个成交记录，从价格涨跌幅度来看，环比上周，东莞有62个项目出现了不同幅度的涨价，45个项目出现了不同幅度的下跌。整体洋房价格上涨5.63%，出现涨跌不互补现象。其二，非毛坯修楼盘成交增多致使均价上扬。如本周的恒大御湖成交216套，均价为9200元/㎡，包含1500元/㎡的非毛坯修。其三，市场成交氛围活跃，开发商或调整推货策略，加大高档项目和投资性项目的推货力度。本周东莞高端洋房签约102套，环比上周59套增加43套。万科松山湖1号本周签约61套的公寓，成交均价为10900元/㎡，含有非毛坯修。

　　刚性需求呈间歇性释放，普通住宅标准调整或会有效激发刚需群体的置业需求。

　　进入8月份以来，东莞楼市成交基本维持良好的交投氛围，同时每周的成交量也出现较大幅度的波动性。从8月第1周(7.30-8.5)以来每周住宅成交分别是936套、1451套、1056套、1375套和1707套。周成交数据量波动性较大最根本的原因是刚需市场的间歇性释放特征。从8月第1周(7.30-8.5)以来东莞洋房签约量第一的分别是：厚街的万科金域国际83套、寮步的香市1号585套、松山湖的保利红珊瑚84套、桥头的富盈御荷121套和南城的恒大御湖216套。由此可见，刚需市场为主的特征是客户需求累积一波再集中释放，呈间歇性释放，同时区域特点明显。

　　值得关注的是，从9月1日起，东莞普通住房标准重新进行调整。根据各镇街住房平均交易价格情况，按照单套住房建筑面积计算，东莞市享受优惠政策的普通住房实际成交价格按镇街(园区)划分为三类标准：一类标准：莞城、东城、南城、虎门、长安、塘厦、凤岗、大朗、大岭山、松山湖，实际成交价格低于8000元/平方米(含本数);二类标准：万江、厚街、寮步、石龙、常平、樟木头、黄江、茶山、石碣、企石、清溪、沙田、道滘、高埗，实际成交价格低于6000元/平方米(含本数);三类标准：石排、桥头、东坑、中堂、望牛墩、洪梅、麻涌、横沥、谢岗，实际成交价格低于4500元/平方米(含本数)。

　　普通住宅标准的上调，一方面能提高开发商的楼市预期，增强后市信心，另一方面，按照新的标准，能够减免购房者部分契税，一定程度上减轻购房者的经济负担，一定程度上刺激刚需群体的入市。目前，市场对政策正在消化当中。随着政策的逐步落实，开发商或利用这一利好信息调整推货策略，或推出部分符合普通住宅标准的产品，引导及吸引购房者入市。届时刚需市场仍旧成为东莞楼市的购买主力，刚需市场的特征也会越加明显。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：