东莞转让地块暗流涌动 土地交易市场依然很冷清

供应结构性失衡

作为职业经理人，对于东莞房地产市场未来的供应格局，朱必步表现出了少有的忧虑。他表示，一方面，经济走向扑朔迷离，直接导致开发商不敢轻易购置土地，交易市场不活跃。与之相伴随的是，在首次置业者消费力大幅释放的前提下，东莞商品房库存量正得到逐步消化；另外一方面，许多开发商纷纷减少新开工面积计划，这样一来，很有可能导致市场供应结构性失衡的问题。

这种观点同时得到了多位开发商的一致认同。市场现状也正体现了这点。东莞中原地产监测数据统计显示，截至2009年4月底目前东莞商品房的累积可售存量为693.05万㎡，自2009年1月份开始连续四个月呈现持续回落态势，一方面市场缩量供应，另一方面市场成交持续放量，存量逐步消化，高库存消化压力开始逐步缓解。目前东莞住宅存量为569.59万㎡，共51616套，其中洋房存量为465.59万㎡，共42535套；别墅存量61.28万㎡，共1554套；公寓存量42.72万㎡，共7527套。除了别墅由于新增供应引起存量上升之外，洋房及公寓存量都有不同程度的下降。

一级市场热闹的销售历史并没有被改写，但一个突出的问题也开始日益尖锐：城区中等户型产品缺货的现象，便是“供应结构失衡的最好证明”宏远地产策划部经理廖良越如此分析道。相关数据显示，截至4月底，80~120平方米该户型区间的库存量约为3700套，根据去年该类产品的正常消化需求，有代理机构推算出今年城区80~120㎡产品的供应缺口高达2600套左右。

在去年底一系列利好政策的刺激下，积压的消费力开始大幅释放。作为一直监控市场变化的多家代理机构数据均显示，今年，东莞全市商品房供应量将再度超过1000万平方米。正是在“起码可以消化2~3年以上”的言论影响下，再者，囿于去年许多开发商把握不准楼市走向之际，因此，纷纷减少开工计划和投资额。瑞峰置业提供的数据显示，今年1~4月，住宅新开工面积同比减少56.82%。1~4月商品房签约面积同比增长88.19%，商品住宅签约面积同比增长91.59%。

资金链仍是一大难题

5月还没到，另外一个貌似可以进一步缓解开发商资金紧张的利好政策横空出台。4月29日，国务院常务会议决定，降低城市轨道交通、煤炭、机场、港口、沿海及内河航运、铁路、公路、商品住房、邮政、信息产业、钾肥等项目资本金比例，同时适当提高属于“两高一资”的电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷项目以及电解铝、玉米深加工项目的资本金比例。商品住宅项目资本金比例要求，将迎来2004年宏观调控以来的首次松动。

另外，根据银行机构发布的一季度数据显示，房地产开发贷款表现出增长的态势。一季度，东莞房地产贷款增加47.02亿元，其中开发贷款增加25.31亿元，占53.83%，购房贷款增加22.04亿元，占46.87%。3月底，全市本外币房地产贷款余额822.83亿元，比年初增长6.06%，其中开发贷款余额274.45亿元，比年初增长10.16%，购房贷款余额548.38亿元，比年初增长4.12%。

由此来看，东莞房企似乎不存在资金链短缺的局面。但现实并非如此。地产策划人士陈真诚认为，降低商品住宅项目资本金比例要求，说白了就是降低开发贷款对自有资金的要求，降低开发贷款的门槛，应该能在一定程度上使部分开发商的贷款增加，增加部分开发商投资的积极性。但这个效果别寄太大的希望，因事实上，除少数大的开发商获得了不少贷款或授信外，大量的中小开发商很难获得开发贷款，又没能贷到多少款。因此，即便降低资本金比例要求，但银行本身就不太想向大量的中小开发商贷款，那么这个降低资本金比例对大量中小开发商来说等于没多少好处。

北京师范大学金融研究中心此前在一份房地产行业研究报告中，对2009年的房地产市场作了两种预测，如果2009年房地产遭遇中期调整，那么资金缺口将达到9290亿元；如果2009年房地产遭遇短暂调整，那么资金缺口将达到4925亿元。

从东莞本地市场来看，另外一个侧面也许可以看出部分开发商资金链状况端倪。黄忠（化名）是南城某楼盘的置业顾问。她告诉记者，她所属的公司在东莞地产开发项目不多，属于小型企业，因此开发商向银行贷款存在一定难度，“我已经好几个月没有拿过工资和销售提成了。”一不愿意透露姓名的业内人士表示，某开发商现在急于转售土地使用权，这是他们资金链紧张的最好证明。