中原：热点区域缺乏新项目推货 住宅成交持续放缓

　　近期楼市成交持续放缓，部分项目处于蓄客阶段，市场呈现间歇性的放量出货态势，反映出市场需求明显放缓。本周东莞住宅成交持续放缓，主要有有如下几点原因:其一，部分需求已在前期成交中大大透支，后市阶段仍需时间来累积需求。8月中下旬，部分项目抢占金九提前出货，如恒大御湖、上东国际等新项目入市带动成交量走高。随着这些热销项目的签约回落，需求已集中释放了一波。本周住宅项目签约前三甲的分别是：香市1号66套、清溪商会大厦49套和卓越蔚蓝城邦花园40套。缺乏热销项目的集中签约，致使成交量迅速回落。其二，新增供应放缓，新项目上市较少，尤其缺乏热点项目的供应。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞仅有长安万达广场和景湖荣郡两个项目供应364套洋房，面积合计3.38万㎡。供应上未能及时跟进，再加之热点区域缺乏新项目的推货量，导致本周签约明显放缓。其三，市场惜售心态显现，买卖双方出现短暂性的分歧。进入金九银十，诸多购房者出于对旺季期间楼盘折扣优惠的期待和房源的可选择性大，购房的决策时间延长。目前，市场优惠方面，主要以几万抵几万为主要形式，并没有明显的折扣或降价。而作为卖方，开发商仍然有较强的出货意愿，却不愿意主动调整售价或让利，使得买卖双方出现了暂时性的分歧。同时，这也导致市场出现了热销项目持续热销，滞销项目人气依旧不足的局面。预计后市随着开发商把握金九银十的出货良机，主动出击，加大项目推货量，有望迎来一波反弹行情。

　　中高端楼市回暖，连续三周住宅均价维持“8”字头。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅均价为8092元/㎡，环比上升0.91%。连续三周，东莞住宅均价维持在“8”字头，波动性不大。本周东莞有124个洋房成交记录，整体洋房均价为7474元/㎡，环比下降1.52%。其中价格出现不同幅度上涨的有47个项目，价格出现不同幅度下降的有60个项目。降价项目数量明显多于涨价项目。整个楼市维持良好的交投氛围，个别项目处于滞销状态，唯有逆转降价促销出货，如达鑫江滨新城本周洋房签约均价为6500元/㎡，环比上周下降15.08%。滞销项目出货压力较大，而降价又是开发商屡试不爽的招数。

　　洋房均价出现了小幅下滑，但住宅整体均价却是小幅上涨，主要是中高端楼市的持续回暖，尤其个别项目价格上涨幅度大。如海逸豪庭本周别墅签约12套，均价17700元/㎡，环比上周上升42.54%。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞洋房成交843套(合拼后)，其中120㎡以上的成交286套，占比34%，与上周占比基本持平。中高端项目持续回暖，再加之部分低价项目签约回落，如香市1号上周签约185套洋房，本周签约66套，使得整体均价出现小幅上涨。

　　量化宽松政策，或会助推中国房价上涨。

　　美联储在结束货币政策会后宣布，启动第三轮量化宽松政策(QE3)：将每个月向美国经济注入400亿美元，直到疲弱的就业市场持续好转。此外美联储还承诺将超低利率进一步延长至2015年。

　　中国居民价格消费指数(CPI)自7月份见底以来，已经出现了回升的势头。8月份国内CPI指数为2%，是自今年4月以来首次环比上升0.2%。同时，随着国内各种大型基建项目的启动，也会进一步推升CPI指数。而QE3的推出，可能会令全球大宗商品价格出现新一轮反弹，推升原材料价格，加大中国输入性通胀的压力。QE3的推出，为市场提供了充分的流动性，长期低利率政策也会降低美国实体经济的融资成本，这有助于提振美国楼市，促进实体经济增长。

　　全球市场流动性的增加及美元的贬值将推升大宗商品价格，输入性通胀的预期也将影响中国下半年及明年的通胀形势，特别是房价上涨压力加大。对于楼市而言有如下几点的影响：其一，货币供应量的增加。随着QE3的推出，人民币兑美元市值升值的重新开始，可能会有热钱进入中国，部分也会进入房地产领域，激发楼市需求。其二，加大输入性通货膨胀的预期，使得部分资金流入房地产，以抗通货膨胀。QE3推出后，国际大宗商品价格会上涨，使中国CPI受到输入性通胀的影响，通胀对中国楼市尤其是房价上升有一定推动作用。其三，QE3推出为开发商提供良好的国内融资环境。量化货币的宽松，或给开发商提供良好的融资环境，资金宽裕，开发商降价的意愿降低，房价自然高企不下。