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东莞大户型卖不动并非价格惹的祸 市场机会仍大

来源:东莞建设报  黄光先 东莞房掌柜  2009-05-25 08:39:43阅读量:47555

今年开春以来,东莞楼市逐渐回升,大户型却未能赶上这趟开往春天的列车,出现了“卖不动”的尴尬局面。大户型在东莞从曾经的发烧、到产生滞销,再到今天出现严重结构性过剩的现象,其原因何在?很多人都说,没有卖不出去的房屋,只有卖不出去的价格。认为要改变目前大户型销售难的状况,关键是要突破价格。那么大户型的过剩是价格在作祟么?目前深陷困局中的大户型营销又将如何走出困境?

现象:大户型出现“卖不动”的尴尬局面

2009年农历元宵以后,楼市开始复苏并在回升的征途上跌跌撞撞地前行,唯独大户型没有赶上这趟开往春天的列车。

南城某主打大户型楼盘的销售经理陈先生诉苦,“今年以来,虽然同片区的几个主打中小户型的楼盘售楼部人气热闹,但我们这里却是很冷清,即使有促销活动,也没有什么人来咨询。我对自己的销售技巧很有信心,但就是没有人来”。陈经理的诉苦反映了目前大户型“卖不动”的尴尬。

根据有关机构的统计数据显示,以东莞城区为例,中等户型开始紧缺,目前已有2000多套中等户型供应的缺口。反观大户型,“我们定义的大户型是120平方米以上的户型,超大的户型是以160平方米以上为主。120平方米以上户型的库存达到了32%,在1—4月份的成交中,120平方米以上户型的比重达到了28%,低于32%,数据说明说明销售跟市场是反差的,就是说大户型的销售滞后一点。160平方米以上的大户型的比重还是比较高的,库存达到了18%,成交量仅仅是12%,也就是说超大户型的销售压力是比较大的。据不完全统计,目前市区共有46个楼盘在售,其中以135—180平方米的户型为最多,量是相当惊人的,很多是以超大户型或者是豪宅为主打的,在接下来的大半年时间内如果真正的要消化5000多套的量确实是存在压力的。”东莞中原市场研究部经理车德锐对检测数据进行了解读。

另外,一项调查显示,最近在推和在售的大户型楼盘还在增多,例如,中信凯旋城推60套楼栋,世纪城国际公馆有上百套平层大宅,东骏豪苑有10多套200平方米平层大宅;中信森林湖•香樟林推14套山湖大宅,;天骄峰景200平方米以上平层大宅、峰景地产朝阳苑、百悦尚城等等楼盘均有大宅在售。

原因:“过剩”并非价格惹的祸

没有卖不出去的房屋,只有卖不出去的价格。针对大户型“卖不动”的局面,有人认为,户型跟经济持续的释放相关,价格上要做一点文章。

东莞中原市场研究部经理车德锐则认为,当下大户型过剩与价格确实有关系,“但根本的原因不是这个。大户型过剩是东莞开发商更倾向于开发大户型引起的,有几点原因:一是开发大户型利润高;二是东莞人口结构和本土居住习惯需求影响到开发商去开发大户型;三是东莞自然景观资源比较丰富,地块属性也大多适合开发大户型。”

他认为,目前大户型销售难的状况,关键点不是价格,而是树立差异化优势。普通住宅可以打价格战,因为很多时候是针对首次置业者,他们对价格敏感;而大户型多半针对改善置业者,他们更关注品质和服务,改善置业者有置业经验,对楼盘的价值比较清楚,什么样的价值值什么样的价格他们心中有数,而且购买改善型的楼盘有时候更多是身份形象地位的象征,价格低反而会降低楼盘的形象和档次。去年打价格战在项目上同质化比较严重,今年大户型项目各有各的优势和资源,差异化比较明显。所以,如何树立差异化的竞争优势才是营销致胜的关键。

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责任编辑:陈茵

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