东莞镇区新项目纷纷面市 整体市场维持强劲势头

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(2012.10.29-11.4)商品房成交面积18.77万㎡，环比下降5.33%，同比上升126.67%;成交套数2010套，环比上升1.41%，同比上升112.03%;成交金额16.47亿元。

　　本周住宅成交面积17.61万㎡，环比下降0.13%，同比上升135.78%;成交套数1773套，环比下降1.06%，同比上升132.98%;成交金额14.61亿元。本周非住宅成交套数237套，成交面积1.16万㎡，金额1.86亿元，成交均价16060元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8297元/㎡，环比上升2.72%;同比上升2.58%。其中普通洋房成交均价为7131元/㎡，高端洋房为9182元/㎡，豪宅洋房为11469元/㎡，别墅为15900元/㎡，公寓为9447元/㎡。

　　本周镇区全新项目纷纷上市成供应亮点，刚需盘仍唱主角。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞商品房供应1439套，面积合计14.51万㎡。9月中旬以来，东莞楼市供应持续爆发增加。过去5周，东莞商品房供应均在2000套以上。本周供应量出现了明显放缓，这主要与开发商安排的推货计划有关。金九银十向来是房地产销售的旺季，往往呈供需两旺的局面。从今年9月和10月的成交量也确实印证了这点。由于项目工程进度影响，个别项目未能赶上金九银十节点而押后入市。

　　镇区全新项目纷纷入市，成为本周新增供应的一大亮点。如虎门的外滩一品供应256套洋房、23套商铺和102个车位，面积总合计3.52万㎡;凤岗的名流印象花园供应200套洋房、27套商铺，面积总合计2.06万㎡，凤岗还有祥利上城供应192套洋房和27套商铺，面积总合计1.75万㎡;寮步的鼎峰花漫里供应192套洋房和27套商铺，面积总合计2.37万㎡。这些项目均是镇区的全新上市项目。

　　供应产品结构上，洋房依旧占主导地位，供应1166套，超过8成。从供应洋房的户型结构来看，两房供应476套，占比40.82%，三房供应425套，占比36.45%，四房供应245套，占比21.01%，复式供应20套，占比1.72%。其中，80-100㎡的刚需两房、三房共供应592套，占比50.77%，超过一半。100-120㎡三房、四房供应439套，占比37.65%。这两类产品占据洋房供应总量的88%。此外，120-140㎡的改善产品供应100套。整体而言，刚需盘仍旧唱市场主角，首次改善和改善产品持续入市。

　　临近年底，市场成交热度不退，整体表现强劲。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交1773套，环比上周下降1.06%，同比上升132.98%。住宅成交面积17.61万㎡，环比上周下降0.13%，同比上升135.78%。与上周相比，本周东莞住宅成交出现微小下降，同比去年同期，出现大幅增长。住宅成交1773套，属于今年以来排名第三的周次成交记录。价格方面，本周住宅成交均价为8297元/㎡，环比上升2.72%;同比上升2.58%。

　　本周东莞住宅有169个成交记录，日均成交253套。其中，成交套数在20套以上的楼盘有23个，日均成交超过1套的共有64个记录。从这个角度来说，市场仍然维持旺季中旺盛的成交记录。本周住宅成交呈量微跌价小幅上升局面。进入11月份，整体市场交投热度不退，表现强劲势头，主要原因如下：其一，为冲刺完成“金九银十”的出货目标，开发商推货热情保持高涨。其二，供应上的持续放量，房源选择性加大，尤其全新项目的面市大大提高购房者的积极性。据东莞中原研究部监测数据显示，截止到10月31日，东莞住宅库存可售项目有317个。供应上的持续放量，在售项目也在逐步消化，为楼市成交打下了坚实的基础。其三，新盘入市推出部分中小户型，低价单位吸引了一部分刚需置业。这部分项目价格合理又处于热点区域，普遍走货良好。较高的成交量集中在南城、塘厦、凤岗等热点区域，如厚街的南峰国际二期本周签约137套，均价为6000元/㎡，塘厦的碧桂园时代城签约105套，均价为7200元/㎡(非毛坯修价)，南城的恒大雅苑签约70套。

　　市场营销转平淡，诸多新项目进入形象推广和储客阶段。

　　据不完全统计，本周东莞有10个项目推出大小不同的营销活动。前段时间，东莞已有不少项目集中开盘，释放了一轮的客户资源，本周开盘或加推的项目明显减少，市场营销也转平淡。从周六、日的营销活动来看，本周的楼盘活动主要一些全新面市的新项目推出的一些储客活动，以样板房开放和新品发布会为主要形式。

　　明星助阵是房地产屡见不鲜的营销方式，而且是开发商惯用的一种营销手段。这种手法虽不能为项目带来直接的成交量，但确确实实为楼盘带来一定的人流量。尤其对于一个全新上市的项目来说，也能达到一定的宣传推广效果。本周明星营销的楼盘有常平的哈啰小城样板房开放，汤宝如亲临现场;东城万达公馆样板房开放，吴佩慈亲临;中堂的粤丰江畔豪庭举行新品发布会，风水大师麦玲玲亲临现场等。此外，还有锦绣山河观园样板房开放，万科广场样板房开放。诸多新项目已进入形象推广和储客阶段。

　　地产股反弹超于预期，后市成交仍可观。

　　地产板块从10月29日结束两日下跌翻红以来，已经连续5日录得涨幅，累计涨幅达到8.5%，仅仅近三日的涨幅就达到6.48%，领涨大盘，成交量也呈现急速放大的趋势。上周四和周五资金持续大幅流入地产板块。数据显示，近5日地产板块的资金流入量达到16亿元。

　　地产板块连续大涨，三季报超预期被认为是上涨原因之一。回归到东莞市场来看，东莞住宅成交已连续6个月突破50万㎡以上，10月份的成交量更是创年内月份成交新高的61万㎡。从当前成交情况来看，今年1-3季度万科等地产成交金额同比去年有所增加。金九银十，不少开发商基本完成阶段性的出货目标，资金压力相应放缓。但同时进入第四季度，全年销售任务仍旧繁重，开发商仍旧采取以价换量策略。当前东莞楼市的供应量也相当可观，预计后市市场成交较为理想。

　　目前全国已有约30个城市微调公积金政策，上调贷款额度与放宽贷款限制是最主要的两个方向。党的“十八大”即将召开，会后或会出台更多针对楼市的宏观调控政策，未来楼市发展走势仍然紧随国家宏观调控。