东莞楼市延续良好行情 塘厦凤岗洋房价格战正酣

　　沿深片区引领楼市热点，凤岗上演价格战。

　　近深片区如凤岗、塘厦、樟木头等片区因靠近深圳的地缘优势，深圳客的外溢使得这部分区域直接受益。早在10月份，碧桂园时代城、万科朗润园等项目已在塘厦悄然打响价格战。同样是临近深圳边缘的凤岗近期陆续有新项目入市，使得该片区因产品供应量大、同质化严重而上演一轮价格战。

　　本周凤岗住宅成交410套，塘厦成交140套，两区域共成交550套，占总量的32%。凤岗、塘厦等沿深片区再次成为东莞楼市热点区域。其中，凤岗本周住宅有9个项目成交，整体成交均价为7011元/㎡，这是今年以来第三低的周次成交价格。其中，永江花园均价为6100元/㎡，名流印象花园均价为8200元/㎡，祥利上城均价为7200元/㎡，东魅蓝山郡5400元/㎡，该项目还推出低首付优惠活动。与之前凤岗8、9千的均价相比，这些项目定价相对较低，一场价格战已初现倪端。同时，这部分产品基本是以60-120㎡的刚需产品和120-140㎡的改善型产品，同质化严重。

　　年底各项目阶段性任务不一，价格调整开始出现分歧。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅均价为7693元/㎡，环比下降7.28%;同比下降3.61%。其中，洋房均价为7182元/㎡，住宅中位数为7280元/㎡。本周东莞东莞住宅均价为7693元/㎡，这是连续10周以来住宅价格企稳“8”字后首次回落至“7”字头。

　　从10月以来，市场上各种促销降价和折扣优惠的迹象明显增多。进入年末，迫于市场压力和销售任务，不少房企掀起一轮年底冲量狂潮。本周东莞住宅均价大幅度下滑，回落至“7”字头，主要原因如下：其一，镇区低价项目热销，拉低整体楼价。从本周洋房签约套数排行当中，进入前8名的全是镇区项目。其中，永江花园签约196套，洋房均价为6100元/㎡，排名住宅成交榜第一。祥利上城签约76套洋房，均价为7200元/㎡;鼎峰花漫里签约68套，均价为6500元/㎡。市场上“6“、“7”字头的项目成交明显增多，拉低了整体楼价。其二，个别滞销项目迫于销售任务繁重，大幅降价出售。进入年底，一些尚没达到销售目标的项目出货压力巨大，开发商不得不使出最后的招数——降价。如龙光君御旗峰，开发商对6、8、9号楼的部分单位进行价格调整，打出“8200元/㎡起”的口号，立即引起市场关注，成交也取得了不错的效果，本周该项目的洋房签约均价为8800元/㎡，降幅达25%。其三，降价项目增多，个盘由于房型、楼栋不同出现不同幅度的降价。此外，本周公寓和别墅的成交均价比上周也有较大幅度的下降。

　　尽管年底冲量，不少项目促销力度加大。今年5月份以来，整个东莞楼市都维持一种较为良好的交投氛围。市场相对平静，淡季和旺季的迹象也没有明显突出。不少项目已在良好的市场环境中提前完成年度销售任务，开发商调整销售策略，从走量导向型向利润导向型转变。这导致部分项目在近期出现了涨价迹象，如中信森林湖在国庆期间推出一口价促销单位以来，取得不错的成交效果。本周该项目均价上涨0.68%。年底各项目阶段性任务不一样，价格调整开始出现分叉。有些项目已提前完成一年销售任务，后市会出现价格上涨趋势，而销售任务繁重的项目在第四季度预计还会保留一定的优惠折扣，买方出手的话，仍然存在一定的议价空间。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：

　　2012年11月7日上午，位于塘厦镇蛟乙塘村的一宗商住商服用地挂牌出让，最终被东莞市永裕房地产开发有限公司以25530万元底价获得，折合楼面地价2767元/㎡。