瑞峰：11月东莞楼市同比全线大涨 住宅再创新高

　　1、商品房签约概况：成交同比全线大涨 住宅再创新高

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2012年11月东莞商品房签约7891套，合计面积72.51万㎡，环比分别上涨6%和11%，同比分别增长111%和107%。其中住宅签约6560套，合计66.39万㎡，环比分别上涨8%和6%，同比分别上涨110%和108%;非住宅签约1331套，合计6.12万㎡，环比分别下跌14%和上涨47%，同比分别上涨125%和102%。住宅非住宅成交量同比出现翻倍的涨幅主要是因为2011年11月东莞楼市遭遇寒流， 10月份全国房价出现明显降幅之后，11月份东莞购房者也观望情绪明显加剧，继而出现了长达半年之久的楼市低迷期。

　　住宅方面，十一月签约量呈前高后低之势，受塘厦、凤岗等多个邻深热售楼盘集中签约支撑，上半月东莞楼市继续高开，单日签约套数一度冲高至319套;随后，因推货节奏有所减慢，集中签约量减少，楼市逐渐回归常态，单日签约基本以“1”字开头，月末几天开始恢复“2”字头。整体来看，十一月东莞楼市再次给我们带来惊喜，60多万㎡的签约量不仅打破07年以来同期的最高纪录，同时也创出近年来单月成交最高纪录，更让持续热销的东莞楼市实现连续6个月创08年同期新高。而非住宅签约面积再次出现萎缩，环比下滑14个百分点，10月主要受东城万达广场以及大朗毛织中心的商铺支撑，签约量较大;从1-11月份非住宅成交的情况来看，仍然呈现签约套数增加，签约面积减少的局面，说明在签约套数小幅增长的情况下，单套面积出现大幅减少，而非住宅类型中，商铺和办公的签约面积往往较大，故商业地产的发展之路仍然未像业内所期许的那样进展得顺利。

　　2012年即将过去，12月份仍处于调控政策空窗期的概率较大，基于今年东莞房地产运行情况我们对12月份和未来几个月的成交情况做出几点简单预测：

　　一、刚需户型将进一步得到释放。所谓供求关系决定市场，今年楼市回暖并走出强势行情全赖刚需户型的有效释放，开放商让利以及打造婚房概念等让刚需户型得以有效释放;从今年前十一月份的统计数据来看，1-11月住宅累计成交526.21万㎡，共52026套，套均成交面积约101㎡，而去年的这个数字为106㎡，可见以中小户型的刚需户型的比重明显增大了。

　　二、楼盘加大开盘或加推力度。虽然前十一月份很多项目或房企已经提前或超额完成了全年的销售目标，但是依然有部分房企未达标或想冲刺更好的业绩，年底冲刺大战志在必得 ，明星演唱会、风水大师预测来年运情走势等营销活动层出不穷，楼盘活动将进行2012年最后的狂欢，而相对应的新增供应量将会再次增加。

　　三、年底将出现“翘尾行情”。自2008年楼市宏观调控政策频频出招以来，楼市出现了淡季不淡，旺季不旺的现象，不少热点城市频繁在年末出现翘尾行情。而东莞楼市近几年除了在去年11月受全国楼市低迷影响出现滑铁卢之外，其余年份也都出现了翘尾行情。按照目前楼市走势，东莞今年有望再次出现翘尾行情，而且力度值得期待。

　　四、邻深泛深片区竞争更加激烈。因为把目标客户定位为深圳客户，常平卓越蔚蓝城邦今年取得了令人瞩目的销售业绩;而万科、中信和碧桂园等地产大鳄在塘厦较力和凤岗个别楼盘低价入市让邻深片区战场硝烟更加弥漫，深圳客户从来就不曾离开过东莞的视线，而今年火热的邻深泛深片区必将延续。