东莞楼市五一节前刚需产品热潮 后市爆发均价略涨

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(2013.4.15-4.21)商品房成交面积11.78万㎡，环比下降10.38%，同比上升27.78%。本周商品房成交套数1373套，环比上升1.55%，同比上升29.90%;成交金额11.03亿元。

　　本周住宅成交面积10.16万㎡，环比下降15.91%，同比上升23.41%;成交套数966套，环比下降18%，同比上升18.82%;成交金额8.71亿元。本周非住宅成交套数407套，成交面积1.63万㎡，金额2.32亿元，成交均价14281元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8573元/㎡，环比上升3.61%，同比上升5.99%。其中普通洋房成交均价为7248元/㎡，高端洋房均价为9657元/㎡，豪宅洋房均价为10161元/㎡，公寓均价为8904元/㎡，别墅均价为16160元/㎡。

　　节前市场迎来一波供应热潮，新增供应创年内新高水平。

　　随着五一黄金节点的逐步迈近，各大房企也按耐不住，推盘节奏明显加快。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞商品房供应1918套(合拼后)，面积合计14.59万㎡，创下今年15周来的新供应水平。本周东莞商品房有9个项目有新增供应，供应产品线丰富，涵盖洋房、别墅、公寓、商铺、车位等。从供应的产品结构来看，80-120㎡的刚需洋房供应679套，占洋房总供应的61%，超过6成，反映刚需房源占据市场份额仍然很大。受刚需盘的带动下，个别楼盘加推改善型产品，本周有敏捷春天花园、碧桂园天麓山、万科棠樾等项目供应120-140㎡的改善洋房183套。在刚需为绝对主导的市场，改善房源显得供应相对不足。而换房一族往往是家庭型的升级购房，不急着入市，往往是通过货比三家，等待合适房源才出手。为迎合目前市场上累积的改善客户，开发商也纷纷转变营销思路，在产品推出上，加大改善户型推货力度。此外，具有投资性质的公寓因有深业欧景城个盘放量366套，占住宅供应的23%，别墅供应23套。五一来临之际，市场迎来一波供应热潮，反映开发商推货意愿强烈，全力备战五一。

　　从区域来看，本周除了欧景城是城区项目，其余均为镇区楼盘，以临深片区的塘厦供应尤为突出，有碧桂园.天麓山、金地.博登湖、万科棠樾等项目上市。其中不乏个别三线镇区的全新项目亮相，如麻涌的信鸿熙岸花园、横沥的东成花园全新上市。

　　开发商提前抢跑五一黄金节点，本周多个项目集中开盘。

　　五一，往往是开启全年购房旺季的窗口。步入4月末，各大房企推货动作频出，不少项目提前抢占五一黄金节点，多个项目集中本周开盘。据东莞中原研究部不完全统计数据显示，本周东莞楼市热闹非凡，大约有30个项目推出大小不一的活动冲刺眼球。其中，联华半山湖、金地博登湖、天利中央花园、长虹百荟、信鸿熙岸花园等项目选择本周集中开盘，市场迎来一波开盘潮，一方面避免五一众多项目扎堆入市的局面，提前抢跑黄金节点;另一方面，前期认筹客户量较为理想的项目，选择快速释放一波需求，防止客户资源的流失。

　　五一前夕，除了多个项目集中本周开盘，也有不少项目不惜重金大搞各类型的营销推广，为五一备战热身，多个项目进入储客认筹阶段，以样板房开放、销售中心开放、新品发布会和一些集聚人气的暖场活动为主要表现形式，现场人潮汹涌，如富通圣堤雅样板房开放，吉克隽逸亲临、万科朗润园二期别墅新品发布会，辛晓琪莅临、海逸豪庭2013财富管理策略，宋鸿兵对话御峰等。尽管请明星卖楼已不是市场上新鲜的活动，但已成为当下诸多开发商惯用的营销手段，能借助名人效应聚集人气，提高项目的知名度和宣传力度，从而间接为项目带来客户。本周市场频现明星营销，反映出开发商加大成本投入营销推广，全力备战五一，抢夺客户资源，出货意愿强烈。五一前夕，多个项目已抢先拉开营销帷幕，此外，本周多个未售全新项目也集中亮相，或认筹、或示范单位开放，如碧桂园柏丽湾销售中心开放、宏远御庭山营销中心开放、君悦蓝庭认筹等。五一即将来临，楼盘活动异常热闹，整个楼市的交投氛围明显升温。

　　住宅成交进入五一前夕的短暂调整期，预计后市迎来爆发期。

　　据东莞中原监测数据显示，本周住宅成交套数966套，环比下降18%，同比上升18.82%。本周东莞住宅有161个成交记录，比上周155个成交记录多6个，但从成交量来看，本周住宅成交大幅下滑。本周住宅成交10.16万㎡，为近8周以来的最低成交记录，跌回2月份的成交水平。本周住宅日均成交138套，成交大大放缓，市场进入五一前夕的短暂调整期，究其原因：其一，供需趋势相对不平衡，成交旺盛而供应显得不足，引起成交大幅回落。进入4月，住宅供应明显萎缩，前两周的住宅供应量分别是434套和474套(合拼后)，处于较为低位的供应水平，房源可选择性少，客户选择等待五一入市。其二，清明过后，多数项目进入蓄客阶段，近段时间开盘项目寥寥无几，累积的需求未能及时释放。其三，开发商为筹备五一的推货计划，将推货节点重点安排在4月下旬或五一期间，本周楼市处于一个短暂的过渡期。其四，临深片区成交热潮有所降温，市场缺乏品牌开发商的热点项目引领，本周普通住宅成交进入前三甲的分别是：深业.欧景城64套、松湖春天53套和碧桂园天麓山52套，而其他品牌开发商的项目表现相当平淡。城区优势资源集中，购买力较强，但可选择的刚需房源少，出货主力集中在北大资源御湾、江南第一城等。本周已有多个项目集中开盘，后市随着五一的到来，仍有多个项目集中发力，众多楼盘整装待发，预计后市成交极为可观。

　　住宅成交项目涨跌互补，均价小幅上涨。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8573元/㎡，环比上升3.61%，同比上升5.99%。从成交的产品来看，普通洋房均价为7248元/㎡，环比上升3.09%，高端洋房成交均价为9657元/㎡，环比上升4.67%，豪宅洋房成交均价为10161元/㎡， 环比下降5.54%，别墅成交均价为16160元/㎡，环比上升3.4%,%，公寓成交均价为8904元/㎡，环比上涨0.94%。由此可见，除了豪宅洋房均价出现较大幅度回落，其余产品成交均价全线上涨。豪宅洋房的价格回落主要是个别项目对推货的产品及价格出现了一定调整，如龙泉豪苑本周成交均价为9300元/㎡，环比下滑12%，推出的1栋产品价格下降幅度大。

　　从本周和上周均有成交记录的项目来看，本周成交价格处于维稳幅度(-3%至3%)的有52个，整体楼价仍以维稳为主基调。上涨幅度在(3%至10%)的有22个，下降幅度在(-10%至-3%)的有26个，上涨幅度在10%以上的有14个，下降幅度在-10%以上的有9个，涨跌互补，涨价项目比下降项目略占优势。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：

　　本周挂牌土地信息：(无)

　　三、二级市场

　　1、新增供应

　　2、商品房总体成交

　　本周(2013.4.15-4.21)商品房成交面积11.78万㎡，环比下降10.38%，同比上升27.78%。本周商品房成交套数1373套，环比上升1.55%，同比上升29.90%;成交金额11.03亿元。

　　本周住宅成交面积10.16万㎡，环比下降15.91%，同比上升23.41%;成交套数966套，环比下降18%，同比上升18.82%;成交金额8.71亿元，成交均价为8573元/㎡，环比上升3.61%，同比上升5.99%。

　　本周非住宅成交套数407套，成交面积1.63万㎡，金额2.32亿元，成交均价14281元/㎡。

　　3、物业类型成交

　　4、住宅成交量价走势

　　本周(2013.4.15-4.21)住宅成交966套，成交面积10.16万㎡，成交均价为8573元/㎡，环比上升3.61%，同比上升5.99%。本周住宅中位数价格为7180元/㎡，环比上周7181元/㎡下降0.01%。

　　5、住宅成交单价区间分布

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交966套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有33套，占比3.42%;成交价格在5000-6000元/㎡共有95套，占比9.83%;成交价格在6000-7000元/㎡共有304套，占比31.47%;成交价格在7000-8000元/㎡共有221套，占比22.88%;成交价格在8000-9000元/㎡共有83套，占比8.59%;成交价格在9000-10000元/㎡共有76套，占比7.87%;成交价格在10000元/㎡以上共有154套，占比15.94%。

　　6、区域住宅成交

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交966套，成交面积10.16万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有30个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有塘厦、万江、南城等11个镇区，成交套数在10-40套的有大朗、厚街、石龙等6个镇区，成交套数在10套以下的有樟木头、莞城、横沥等13个镇区。其中排在前列的镇街有塘厦125套、万江100套和南城91套等。

　　从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有厚街、松山湖、长安3个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有莞城、南城、东城等7个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有常平、寮步、道滘等15个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有东坑、清溪、横沥等5镇区。

　　7、各住宅类型成交

　　8、楼盘成交排行

　　洋房成交项目一览(前10名)：

　　公寓成交项目一览(前10名)：

　　别墅成交项目一览(前10名)：

　　商铺成交项目一览(前10)：

　　写字楼成交项目一览(全部)：

　　车位成交项目一览(前10名)：

　　9、开工信息：

　　本周开工项目信息:

　　四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

　　★个案名称：富通圣堤雅

　　主题：吉克隽逸即刻出发，样板房开放

　　时间: 4月20日

　　地段：樟木头西北部(宝山森林公园)

　　产品：170-220㎡空中别墅

　　富通圣堤雅项目，西班牙语santilla; 项目整体风格融合地中海风情，结合景观、庭院、道路塑造现代情景城镇生活方式。以一种融阿拉伯风格与欧洲古典主义风格为一体的建筑形态为主要特征，建筑兼备高贵矜持与低调单纯的双重气质，连续多维的建筑表情将奢华和精致化为低调的旋律。

　　富通圣堤雅项目总占地86172.05平方米，位于港口大道以西，东莞道滘水道深海河以东。园林景观营造与自然的河道相依，处处充满着怡人的绿色。利用地势高差，实现完全人车分流，阳光车库，独特的公共庭院等，着力打造和谐、高雅、健康的社区生活。

　　★个案名称：锦绣山河

　　主题：欢乐五一大型主题公园第二季

　　时间: 五一

　　地段：长安莲花山麓

　　产品：400-660㎡联排、小独栋

　　锦绣山河四期坐落于风景秀丽、景色怡人的东莞市松山湖行政商务区核心地段，东临碧波万倾的松山湖，西依翠绿的生态园林，项目地理位置价值为中国罕有，除优越的自然景观外，项目周边被城市的核心资源所环绕，行政商务区、旅游景区、市政配套区、教育区均与项目零距离相隔。同时依赖着政府对松山湖发展的完整规划及高度重视，并得益于松山湖不断的快速发展，此理想位置更是得天独厚，居住生活品质对珠三角甚至东南亚有着强劲的辐射力。

　　锦绣山河四期结合项目特有的地形地貌，在“五湖四海三山两区一长城”的规划理念下，运用建筑工艺化、园林园艺化、非毛坯集成化的匠心手法，铸造无与伦比的景观资源和航母级的项目规模，是锦绣山河目前规模最大，产品最丰富的一期。产品类型从独栋别墅、联排别墅、双拼别墅再到复式洋房，大中小平层140~190平，应有尽有。

　　★个案名称：宏远御庭山

　　主题：营销中心盛启

　　时间: 4月29日

　　地段：寮步上屯村春花岭

　　产品：180-210㎡叠加别墅280㎡双拼别墅

　　御庭山地处东城东，是东莞传统豪宅片区，交通条件、生态环境极为优越，可以说是入则宁静，出则繁华。 黄旗山、峰景高尔夫球场、虎英郊野公园、石马山四重绿色自然景观，被誉为东莞城市绿肺中心。

　　御庭山与黄旗圣山一脉相承，上风上水。西接东莞唯一城市高尔夫—峰景高尔夫球场，黄旗山、马石山、虎英郊野公园环抱，成天然围拢聚宝，藏风纳气之势。首期24席半山别墅，建筑面积约280㎡，依山而建、沿水而设，占据景观、风水制高点!全南向无遮挡视野，完美规划全城稀有。

　　★个案名称：中信·森林湖

　　主题：家庭日，全家福，十年森林湖摄影征集活动

　　时间：五一

　　地段：南城东莞大道与环城路交汇处

　　产品：130-180㎡洋房

　　中信森林湖兰溪谷是中信森林湖的第五期产品，位于森林湖项目的正南端，北面正对森林湖原生态湖泊，南侧紧邻绿色世界、东莞植物园，可远眺水濂山公园。兰溪谷占地17万平方米，总建筑面积51万平方米，总户数约2400户，是由16栋11-33层的高层洋房组成，产品面积从120㎡到400㎡。

　　★个案名称：万科紫台

　　主题：成交客户奢侈品大抽奖

　　时间：五一

　　地段： 虎门镇连升中路88号

　　产品：14栋66套洋房

　　万科紫台位于珠三角枢纽城市虎门镇中心，西临主干道连升路，南临金宁路，北面为规划支路，东面的规划次干道，总占地面积60570.2㎡;，容积率2.5，总建筑面积150000㎡;，共有28栋，规划1000余户。周边配套齐全，拥有龙泉国际大酒店、虎门地标商业广场等虎门顶级级商务配套;自然环境优美，靠近蛇山和虎门公园等城市中心不可再生生态景观;交通便利，距离虎门汽车客运站5分钟车程，广深高速入口15分钟车程，距规划建设中的穗莞深城际轻轨商贸城站点约10分钟车程，半小时即可通达广深莞主城区和宝安机场，真正实现珠三角半小时生活圈。

　　★个案名称：富恒浅水湾

　　主题：认筹

　　时间：五一

　　地段：东城区东宝路646号

　　产品：临街商铺

　　富恒浅水湾处于东莞四环东宝路与莞龙路交界之处，位于东城新规划的东莞商务区内，离东城商业中心世博广场仅2公里距离。紧邻城际轻轨R2东宝路站，是东莞学府区和东城核心商圈的双核地带，发展潜力广阔。 富恒浅水湾紧临城市动脉东莞大道;东临环城路、莞深高速;为东城、莞城以及周边镇区的交通枢纽带;紧邻城际轻轨R2下桥站，莞深穗三城零距离，生活更便利。

　　★个案名称：天御

　　主题：买房送车位

　　时间：五一

　　地段：常平环常南路与新城大道交汇处

　　产品：200套两房、三房

　　天御位于环常南路与新城大道交汇处。天御占地30000平方米左右，项目包括29层的住宅楼5栋、3层的商务中心1栋。项目分两期开发，主力户型为90-200平方米的产品。小区内设有80米的人工沙滩游泳池、25000平方米绿化园林、高尔夫球果岭及练习场、网球场、篮球场、速滑场、按摩池、园景健身室等等，生活配套极其完善。