东莞楼市五一节前刚需产品热潮 后市爆发均价略涨

　　五一前夕，除了多个项目集中本周开盘，也有不少项目不惜重金大搞各类型的营销推广，为五一备战热身，多个项目进入储客认筹阶段，以样板房开放、销售中心开放、新品发布会和一些集聚人气的暖场活动为主要表现形式，现场人潮汹涌，如富通圣堤雅样板房开放，吉克隽逸亲临、万科朗润园二期别墅新品发布会，辛晓琪莅临、海逸豪庭2013财富管理策略，宋鸿兵对话御峰等。尽管请明星卖楼已不是市场上新鲜的活动，但已成为当下诸多开发商惯用的营销手段，能借助名人效应聚集人气，提高项目的知名度和宣传力度，从而间接为项目带来客户。本周市场频现明星营销，反映出开发商加大成本投入营销推广，全力备战五一，抢夺客户资源，出货意愿强烈。五一前夕，多个项目已抢先拉开营销帷幕，此外，本周多个未售全新项目也集中亮相，或认筹、或示范单位开放，如碧桂园柏丽湾销售中心开放、宏远御庭山营销中心开放、君悦蓝庭认筹等。五一即将来临，楼盘活动异常热闹，整个楼市的交投氛围明显升温。

　　住宅成交进入五一前夕的短暂调整期，预计后市迎来爆发期。

　　据东莞中原监测数据显示，本周住宅成交套数966套，环比下降18%，同比上升18.82%。本周东莞住宅有161个成交记录，比上周155个成交记录多6个，但从成交量来看，本周住宅成交大幅下滑。本周住宅成交10.16万㎡，为近8周以来的最低成交记录，跌回2月份的成交水平。本周住宅日均成交138套，成交大大放缓，市场进入五一前夕的短暂调整期，究其原因：其一，供需趋势相对不平衡，成交旺盛而供应显得不足，引起成交大幅回落。进入4月，住宅供应明显萎缩，前两周的住宅供应量分别是434套和474套(合拼后)，处于较为低位的供应水平，房源可选择性少，客户选择等待五一入市。其二，清明过后，多数项目进入蓄客阶段，近段时间开盘项目寥寥无几，累积的需求未能及时释放。其三，开发商为筹备五一的推货计划，将推货节点重点安排在4月下旬或五一期间，本周楼市处于一个短暂的过渡期。其四，临深片区成交热潮有所降温，市场缺乏品牌开发商的热点项目引领，本周普通住宅成交进入前三甲的分别是：深业.欧景城64套、松湖春天53套和碧桂园天麓山52套，而其他品牌开发商的项目表现相当平淡。城区优势资源集中，购买力较强，但可选择的刚需房源少，出货主力集中在北大资源御湾、江南第一城等。本周已有多个项目集中开盘，后市随着五一的到来，仍有多个项目集中发力，众多楼盘整装待发，预计后市成交极为可观。

　　住宅成交项目涨跌互补，均价小幅上涨。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8573元/㎡，环比上升3.61%，同比上升5.99%。从成交的产品来看，普通洋房均价为7248元/㎡，环比上升3.09%，高端洋房成交均价为9657元/㎡，环比上升4.67%，豪宅洋房成交均价为10161元/㎡， 环比下降5.54%，别墅成交均价为16160元/㎡，环比上升3.4%,%，公寓成交均价为8904元/㎡，环比上涨0.94%。由此可见，除了豪宅洋房均价出现较大幅度回落，其余产品成交均价全线上涨。豪宅洋房的价格回落主要是个别项目对推货的产品及价格出现了一定调整，如龙泉豪苑本周成交均价为9300元/㎡，环比下滑12%，推出的1栋产品价格下降幅度大。

　　从本周和上周均有成交记录的项目来看，本周成交价格处于维稳幅度(-3%至3%)的有52个，整体楼价仍以维稳为主基调。上涨幅度在(3%至10%)的有22个，下降幅度在(-10%至-3%)的有26个，上涨幅度在10%以上的有14个，下降幅度在-10%以上的有9个，涨跌互补，涨价项目比下降项目略占优势。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：