德融置业聂明开：投资商铺前 精准估价至关重要

    核心提示：

　　在东莞，每年十一之后，到过年前这段时间，都是商铺成交的旺季。经过上半年的打听和筹划，不少手有余钱且打算买铺投资的市民，近期正准备出手。

　　但近日，记者走访市内二手商铺市场发现，同一铺源，不同的中介公司开出的价格竟相差一倍。“商铺究竟市值几何？”对于卖铺方和买铺方都存有这样的疑问。德融置业副总经理聂明开提醒市民，“年底投资商铺前，精准估价至关重要”。

小区的临街商铺备受投资者欢迎

　　现象：二手铺估价常存“误差”

　　年初的时候，市民黄小姐想卖掉自己在世博广场二楼的一间店铺，在咨询了多家中介公司之后，发现不同的中介公司评估出来的价格大相径庭，有的竟相差一倍。最后发现，原来一家中介公司把世博广场一楼的临街铺的市值作为其物业的参考价格，以至评价过高。

　　同样，市民刘小姐日前准备出售一套位于景湖春天的商铺，面积约50平方米，经过一番市场调查后，刘小姐给中介公司的报价与中介公司的评估价竟相差2万元/平方米。

　　对此，德融置业副总经理聂明开表示，对于卖家而言，商铺价格往往是就高不就低，所以很多二手商铺价格被高估。以世博广场为例，聂明开表示，世博广场分为几个不同的区，每个区的商铺价格各不相同，以单个商铺的成交价格作为评估标准，肯定是不全面的。“不同的布局朝向，差价2万其实很正常。”聂明开说。

　　建议：到专业中介寻找铺源

　　业内人士告诉记者，所谓精准评估，就是要根据位置、楼层、硬件条件等的区别，对商铺价值高低做一个评判。那么同一铺源，不同的中介公司开出的价格为何会相差甚远？聂明开告诉记者，这主要是东莞的二手商铺买卖还处于起步阶段，市场发展较混乱所致。“一些非专业型中介公司对市场把握不到位，对商铺缺乏精准的评估，因而产生过高估价。”聂明开表示，非正规中介公司提供的铺源有限，也不利于对商铺价格做精准评估。 

　　因此，他建议投资者尽量到专业的商业地产中介公司寻找铺源，因为目前市场上多数中介公司是以销售二手住宅为主，商铺只是作为其附带业务。“一些中介公司的销售人员甚至不知道二手商铺买卖过程中除开缴纳住宅产品的税费外，还需缴纳土地增值税。如此下来，手续全部办下来后往往会超出客户的预算。”

　　投资TIPS：

　　二三线商圈投资前景好

　　一般来说，处于核心商圈的商铺要优于其他位置的商铺。在东莞，已经成熟的商圈有鸿福路、世博、星河城等。德融置业经理陈宗表示，市民在投资时，应多关注新商圈，因为新商圈投资机会比较多，同样回报也比较可观。 

　　选择正在发展中的商圈，也许两三年以内投资回报不理想，但是，随着商圈的发展，商铺的成长性将凸显出来，最后就会发展成为“绩优股”。

　　目前，东莞什么样的商铺最受投资者欢迎呢？记者在市场上走访了解到，目前二手商铺成交量最大的部分是一些小区的临街商铺。这些商铺价格多在1万~2万元/平方米。一名销售人员告诉记者，“这一类商铺价格较便宜、准入门槛较低，升值潜力也最大。”聂明开也表示，目前东莞市二手店铺成交最活跃的多是一些二、三线商圈，比如说前两年就已经兴起的西平一带，还有近一两年比较热的万江区的理想0769和上东国际一带，长期持有，升值潜力巨大。