东莞别墅开发遭遇四大软肋 类别墅压低价格抢客

别墅开发资源趋少，目前不少别墅附近不再是纯粹的山水景观。

今年以来，大量的别墅上市，别墅的成交量也一直持续往上升，别墅资源得到大量的开发。而随着市场的需要，开发脚步的加快，别墅开发面临的资源短缺、生活配套不足、周边环境不完善等问题也突显出来，成为别墅等高端住宅的软肋，不少临近市区或者是生态环境不是很好的别墅只好降低价格来吸引购房者，提高成交量。

现状：别墅价格普降 成交量大升

东莞别墅的格局可以归结为一句话：一江、一山、三湖。一江指东江，一山指黄旗山，三湖指松山湖、横岗湖、水濂湖。据了解，东莞别墅市场刚开始是以独立别墅为主。这些别墅走的是以“传统的山水资源为基础、产品品质竞争”为主的路线。

而随着市场的需要，类别墅产品逐渐增多，开发模式也有改变，逐渐不受区域限制，如景湖湾畔、江南第一城等类别墅产品逐渐出现。但是随着市场的发展，开发的深入，别墅可以依靠的资源越来越少，别墅面临的问题也逐渐突显出来。

据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2009年7月全市新增别墅约7.6万平方米，销售面积约6.9万平方米，同比增加近八成，2009年东莞独栋别墅供应逐渐减少，以联排（含双拼）为主的类别墅供应逐渐增多，整体均价降低。相对于高端洋房来说，今年别墅价格普遍较低，因此别墅的成交量有较大提升。

巫先生从事房地产市场研究多年，他告诉记者，资源稀缺将成为别墅所面临的一个大问题，“另外一个是别墅开发的产品问题，如果没有很强大的规划和开发实力作保障，一般不会大量开工和销售，这样也就很难出经典的项目来。”

别墅开发四大软肋

1.别墅旁景观打折扣

传统别墅以山水资源为主，随着别墅开发深入，别墅可以依靠的资源越来越少，不少别墅面对着的不再是纯粹的山水景观，旁边也会出现了农民房等与别墅不相称的景观。这种现象在东莞并不少见，不仅别墅旁边有农民房，在城区内许多高端住宅附近也有大量农民房，影响景观。

2.类别墅与洋房混杂

独栋别墅的容积率都在0.3以下，而普通多层和高层住宅的容积率在1.2以上。目前开发商最普遍的做法就是将高层、多层公寓和别墅混合在一起开发，这样做可以平衡容积率，开发商利润要比纯普通住宅的组合划算得多，而这样的结果是别墅和洋房社区不分离，因此无法凸显别墅的优越性和纯粹性。