碧桂园6.57亿元斩获黄江连体商住地 开拓黄江市场

    2013年10月25日，位于黄江镇三新村社区的两宗地块编号分别为2013WG046、2013WG047出让，地块占地面积分别是92054㎡、13045㎡，合计10.5万㎡，容积率均为2.2，两宗连体商住地计容建筑面积合计23.12万㎡，最终东莞市碧桂园房地产开发有限公司总共以65715万元包揽，折合楼面地价2842元/㎡。其中，编号为2013WG046地块共吸引5家企业疯狂抢夺至120轮，最终碧桂园以溢价71%的60642万元斩获，折合楼面地价2994元/㎡，编号为2013WG047的商住地占地规模较小，以溢价1%的5073万元拿下，折合楼面地价1768元/㎡。

    优越的地理位置，丰富的自然资源，未来将建成洋房、别墅等混搭产品。

    地块位于公常路和莞深高速的交汇处，正是目前金地湖山大境的对面。莞深高速路口近在眼前，半小时内可快速到达深圳，沿着莞深高速路线同样可方便快捷到达东莞城区。在项目800米左右，未来将会设计R1轻轨的站点，交通地理位置较为优越。地块周边开发尚未成熟，目前仅有对面一个金地湖山大境项目在售，居住氛围十分不浓郁。当前地块最大的优势在于周边丰富的自然资源，水景资源有仙村水库、清泉水库、罗田水库等，山景资源有对面岭、狮子岭、南蛇山、青山等。丰富的外部资源，再加上周边未来将会建设体育场所、清泉郊野公园等休闲配套，为项目建设洋房、别墅等混搭类产品提供了良好的外部条件。根据政府规划，地块周边未来规划有4宗商住地，2宗商业金融用地以及2块小学用地等。由此可判断，尽管当前片区开发尚不成熟，随着碧桂园的进驻，以及各类用地的陆续出发开发，这个片区将会逐步成为黄江成熟的居住区域。

    两宗地块占地面积分别是：92054㎡、13045㎡，计容建筑面积合计23.12万㎡，折合楼面地价2842元/㎡，处于黄江镇中上的楼面地价记录，低于金地湖山大境的3543元/㎡。今年金地湖山大境住宅的整体均价为10680元/㎡，洋房价格为8500元/㎡，别墅价格为17000元/㎡，按照碧桂园以往高性价比的作风，该项目的洋房带非毛坯修售价预计大约在7000-8000元/㎡之间。金地湖山大境当前的购买人群有80%以上为深圳客，本地消化力有限，预计该项目碧桂园将会延续“全民营销”策略，外拓深圳客，将会搅热黄江市场。

    碧桂园快马加鞭布局，继大朗、塘厦、沙田、常平四个区域后，再开拓黄江市场。

    碧桂园在大朗开发大朗碧桂园，打响东莞楼市的头响炮。随后，碧桂园快马加鞭扩张东莞楼市的布局，先后在塘厦、沙田开发项目，凭借着高性价比的优势，成交十分火热，市场占有率大大反转。继大朗、塘厦、沙田、常平四个区域后，碧桂园继续扩张，开拓黄江市场，充分体现了碧桂园继续深耕东莞楼市的策略。继7月，碧桂园拿下常平一宗商住地，时隔3个月，碧桂园在黄江再次出手，一方面得益于碧桂园集团的拿地变革制度，将拿地权从集团下放至地方公司，以提高拿地效率，加快高周转的运营速度；另一方面碧桂园的项目在东莞去货速度迅猛，能快速实现资金回笼，碧桂园长远看好东莞楼市的购买力。整体来说，碧桂园在东莞的拿地可归纳为以下几点：其一，为实现市场的高性价比，控制拿地成本，拿地策略集中在东莞镇区。其二，地块地理位置优越，轻轨站点旁。其三，偏向中小规模的地块，利于后市打造成熟社区和充分的园林展示。其四，偏向可辐射深圳客的区域拿地，利于实现后期销售的外拓客户。

    碧桂园“全民营销”争夺市场份额，公司业绩爆发增长。

    在土地、人工成本日益高涨和国家频繁调控打压房价的多种因素交织下，地产行业的利润率逐渐压缩，过往那个“暴利”行业似乎在渐行渐远。在受政策调控的冲击下，碧桂园销售业绩毅然出现爆发增长。根据数据统计显示，今年前三季度碧桂园销售额总计614亿元，同比实现翻番增长，达到104.7%。而在东莞，碧桂园前三季的销售金额为49.98亿元，同比增长1123.06%，市场成交仅次于万科，市场占有率大大提升。碧桂园不但在东莞业绩出现爆发增长，放眼全国，碧桂园的业绩也如同一匹黑马奋起直追，究其原因：其一，2012年，碧桂园提出“全民营销”计划，并在2013年全面推广落实。碧桂园在东莞的每个项目销售人员，动则几十人，这种全面营销模式能快速去货。其二，碧桂园今年推进了拿地变革，将拿地权限下放地方分公司，以提高拿地效率、加快高周转，一定程度上增加了企业的可售货量，为业绩提升打下基础。其三，碧桂园开发的项目以刚需产品为主，迎合市场主力需求，再加上高性价比、带非毛坯修等因素，吸引众多购房者。

    “深圳北”的概念将逐步加强，多家房企进驻催热黄江楼市发展。

    自深圳限购以来，临深片区楼市发展得水深火热，以凤岗、塘厦为典型代表，深圳客的比例在节节攀升。临深片区的成交活跃，离不开深圳客的贡献。在深圳限购、临深片区价格洼地的市场背景下，购房者自主选择性交易，倾向靠近深圳边缘地带的价格洼地买房。随着众多房企布局临深片区，市场的导向从客户自主选择向开发商主动外拓深圳客的转变。深圳北是以福田为中心的半小时生活半径圈内，涵盖了凤岗、塘厦、樟木头、黄江、清溪等生态资源丰富的区域。但事实上，深圳北的概念在市场浮现几年，真正受益的还是凤岗、塘厦。而相对偏远的黄江、清溪等区域尽管受到一定深圳客的辐射，黄江的金地湖山大境、花样年江山项目通过二三级联动、转介等方式拓展深圳客，深圳客的比例高，但是这种辐射力度未能直接推动区域楼市的火热。位于该片区咽喉位置的黄江经济发展良好，是东莞承接深圳产业转移的重点区域，特别是诸如太阳神、富士康之类的大型企业，通过整合分布在其他地区的业务迁至黄江，再加上碧桂园、深圳梅江南投资发展有限公司、富基地产等房企的布局，后市开发量将会激增，多家房企的进驻，将会催热黄江楼市发展。