1月东莞欠发达镇区楼市表现突出 区域均衡性加强

2013年9月之前,东莞楼市整体处于“供不应求”态势，1-8月累计供应面积约416.0万平方米，累计签约面积约472.9万平方米，供应缺口严重，多数月份新增供应量低于销售量。2013年9月后，供求态势开始发生改变。2013年9月-12月，全市住宅累计新增供应面积312.5万平方米，累计签约面积约282.6万平方米，供应略大于销售。2014年1月，市场延续2013年9月后的态势，供应持续放大。1月新增供应面积约51.3万平方米，同比大幅增加150%，签约面积约40.6万平方米，低于供应量约11万平方米。2014年供应量将超过2013年，市场供求压力将持续增大。

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年1月东莞住宅均价约9177元/平方米，同比上涨7.6%，环比12月略下跌，连续2个月价格在9000元以上。

    1月传统欠发达镇区楼市表现突出，今年区域均衡性将得到加强

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年1月各片区中，传统经济和楼市欠发达镇区如西部片区和北部片区楼市表现突出，两大片区供应量全市排名前二。从签约数据来看，两大片区亦表现突出，其中西部片区成交量超过了东部片区、西南片区及中部片区，套数排名片区第三。今年东莞楼市发展区域均衡性将加强，传统欠发达区域如西部、北部、东部等楼市供应将加速。从1月各片区供求态势来看，传统发达区域如市区、西南片区、东南片区及中部片区供应仍偏紧，供不应求将支撑房价向上发展。

    1月71-120平米户型供应占67%  70平方米以下户型供应仅占3%

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年1月全市新供一手住宅供应中，依然以首次及首改需求为主的户型71-120平方米占绝对比重，占 67%，保持着2013年全年平均水平。其中以首次置业为主的户型71-100平方米供应比重达50%。70平方米以下以投资型公寓的产品供应比重较小，仅占3%。在经历了2013年全年公寓供应大幅萎缩后，预计2014年公寓供应量将有较大幅度的增加，累积的需求将会得到良好释放；141平方米以上大户型供应比重仍居高不下，仍达到18%。今年东莞高端产品供应量仍较大，将支撑全市全年整体均价高企。

    东莞住宅库存量持续增加，但仍处低位水平，短期内房价仍受支撑

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：截至2014年1月底，，东莞一手住宅库存面积约486万平方米，连续3个月增加，但仍处于低位水平。按照2013年月均销售63万平方米计算，去库存时间仅需要7.7个月。短期内 ，东莞“低库存”现状仍存在，房价得到支撑。随着供应的持续增加，预计今年下半年后，东莞“低库存”将会得到大大改观，楼市供求压力增大。

    市区楼市：2013年下半年后，市区楼市基本迈入万元大关

市区楼市开发日益成熟，待开发土地日益减少 ，供求矛盾日益突出，房价上涨明显。2013年上半年市区住宅均价约9408元/平方米，下半年均价约10056元/平方米，开始迈入万元大关。2013年7月-2014年1月，除9月和11月低于万元外，其它月份均价均在万元之上。除万江外，其它三大城区均已进入万元时代，其中东城最高，南城其次。

   1月：“两万”位列东莞房企前二

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年1月全市开发商商品房网签约金额排名中，万科地产以7.2亿元稳坐东莞销冠，万达以3.5亿元签约总额排名全市第二，光大地产以签约总额3.1亿元持续排名第三名。鼎峰地产以1.3亿元，首次进入房企前十，主要贡献项目为鼎峰源著、鼎峰尚境和鼎峰花漫里。住宅排名中，万科地产以3.9亿元排名第一，其次为光大地产3.1亿元，第三为汇景地产1.8亿元。

　　区域住宅供求分析

　　南城区

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年1月份南城区住宅共签约278套，签约面积约3.11万平方米，签约面积环比、同比均减少约4.3万平方米，受春节假期的影响，签约量有所下滑，加之南城区现无新盘上市，在售的均以消化库存为主;1月份住宅签约均价约12313元/平方米，与2013年12月份基本持平，同比去年上涨34%。南城区住宅价格连续3个月超过1.2万元，居历史最高值，主要原因是御花苑天珺湾、鼎峰源著、佳兆业帝景中央3大别墅盘拉高了总体价格。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，1月份南城区住宅供应面积约3.7万平方米，共322套，分别为鼎峰源著项目的别墅产品，共14套;世纪城幸福公馆项目供应的洋房产品，共308套。

　　东城区

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年1月东城区住宅约签套数约208套，签约面积约2.22万平方米，环比增加约0.5万平方米，同比去年减少约0.6万平方米;1月住宅签约均价约12728元/平方米，环比上涨18%，同比去年上涨22%，价格创11个月来最高，1月份东城区有天骄御品新开盘及格兰名筑加推，所以签约量、价都有所增长。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，1月份东城区住宅供应面积约2.7万平方米，共400套，分别为格兰名筑项目洋房产品，共176套;天骄峰景项目洋房产品，共224套。

　　莞城区

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年1月莞城区住宅签61套，面积约0.45万平方米，环比减少约1万平方米，同比去年也减少近半，1月份城区的签约回到消化库存的状态。1月签约均价约10150元/平方米，环比上涨9%，同比去年上涨14%，主要是君御旗峰项目拉高了总体价格，莞城区1月份住宅只有君御旗峰、富通自在城、高价地广场及富盈东方华府4个项目有签约。该区为四大市区中楼盘最少的区域，但价格在这两年也有一定涨幅，比万江区楼盘的价格要10%。

　　1月莞城区住宅无新增供应。

　　万江区

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年1月万江区住宅签约套数约343套，签约面积约3.53万平方米，环比增加约0.8万平方米，同比去年也增加了1.1万平方米，主要是近期万江区有2个全新楼盘入市并集中签约，所以签约量有所增长; 1月签约均价约8356元/平方米，同比及环比均基本持平，价格相对较平稳，新入市的楼盘定价也较合理，所以走货速度也相对较快。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，1月份万江区住宅供应面积约1.2万平方米，共136套，全部是恒大帝景项目的洋房产品。

　　松山湖

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年1月松山湖住宅签约套数约90套，面积约1.96万平方米，签约面积环比、同比均减少约1万平方米，签约套数创2年来最低;1月份签约均价约13830元/平方米，环比上涨11%，同比上涨34%，主要是锦绣山河项目拉高了总体价格。1月份松山湖仅有5个楼盘有签约，其中锦绣山河签约量、价最高。

　　1月份松山湖无住宅供应。

　　虎门镇

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年1月虎门镇住宅签约套数约36套，面积约仅0.82万平方米，环比小幅下降0.6万平米，同比去年大幅减少5.7万平方米，签约量创2年来新低;1月签约均价约10610元/平方米，环比上涨7%，同比稍降3%。虎门镇在售楼盘基本是以清货为主，所以近来签约量都逐渐减少。

　　1月份虎门镇无住宅供应。

　　长安镇

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年1月长安镇住宅签约套数约75套，面积约0.69万平方米，与上月签约量基本持平，同比减少约1万平方米;1月签约均价约11521元/平方米，环比上涨约13%，同比上涨18%，1月份签约价格创历史最高，该镇1月份有5个项目签约，其中价格超过1.1万的占4席，只有1套签约价格较低，所以总体价格呈现上涨状态。

　　1月份长安镇无住宅供应。

　　寮步镇

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年1月寮步镇住宅签约套数约187套，签约面积约2.14万平方米，环比减少约1.1万平方米，同比去年减少约0.5万平方米。1月签约均价约9799元/平方米，环比上涨9%，同比去年下降约23%，价格创历史最高，主要是鼎峰尚境项目拉高了总体价格，该项目由于社区大，位置好，在品牌开发商的影响下深受购房者热捧。

　　1月份寮步镇无住宅供应。

　　常平镇

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年1月常平镇住宅签约套数约95套，面积约0.78万平方米，环比减少约2.7万平方米，同比减少约1.2万平米。1月签约均价约6958元/平方米，环比及环比略降3%。传统淡季的影响，镇区影响较大，相差较明显

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，1月份常平镇住宅供应面积约2.2万平方米，共112套，全部是天御项目的洋房产品。

　　五、新开工及潜在供应分析

　　(一)商品住宅新开工分析

　　1月新开工面积110.3万平方米，首月超去年全年月均开工量

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年1月份东莞全市商品房新开工面积约110.3万平方米，环比去年12月份减少51.6%，同比2013年1月份减少34.15%。新开工项目中，其中含住宅60.9万平米，环比减少56.3%。

　　1月份全市有8个镇区有新增开工项目，其中松山湖住宅开工量位列第一，有29.2万平米，塘厦镇排第二，有12.4万平米，樟木头镇住宅开工量9.2万平米位列第三;非住宅方面，大朗镇开工量最大，有14.2万平米，其次是松山湖11.6万平米，第三是东城区10.1万平米;

　　2014年1月份新开工一览表

　　(二)潜在商品住宅分析

　　截至2014年1东莞全市潜在商品住宅面积约1034.8万平米，潜在库存持续增大

　　从各区域住宅潜在供应数据显示，凤岗镇潜在供应量最大，有90.8万平米，其次是厚街镇，有88.5万平米，排名第三的是常平镇，有75万平米;从各区域潜在供应中可以看出库存量大的区域主要集中在：关注度高区域、经济较好区域较好区域，前三位的区域均为镇区经济重镇，市区潜在相对较少。

　　截至2014年1月东莞全市别墅潜在供应面积约122.3万㎡ ，松山湖量最大，占整体19.5%

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年1月份东莞全市别墅潜在供应约122.3万平米，排名第一的是松山湖，面积达23.8万平方米，占总别墅潜在供应的19.5%;其次是东城区，共22.1万平米;排名第三的是凤岗镇，有10.3万平米;

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，全市各区域各别墅项目潜在货量最大的是东城区的风景台商住区，有近14.9万平米，其次是松山湖锦绣山湖观园，有14.2万平米的别墅潜在供应，排第三的是凤岗镇半山逸品花园，有6.9万平米的潜在货量;

　　整体上看，别墅产品主要集中在景观资源明显的区域，如东城黄旗山、同沙片区、南城水濂山片区以及松山湖等。

　　截止2014年1月份重点项目潜在供应分布图

　　总的来说，2014年1月份新开工面积达110.3万平米，其中住宅新开工面积有60.9万平米，非住宅新开工有49.4万平米;而截止至1月份，住宅潜在供应面积近1034.8万平米，其中别墅占122.3万平米，整体潜在量大，预计2014年整体潜在供应都较为充足，无论洋房、商住，抑或是别墅量都较大，预计3月份或会出现项目扎堆上市的现状。

　　东莞各主要楼盘动态

　　楼盘动态——类型

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年1月全市楼盘动态以人气活动和岁末新春特惠为主，主要以迎春嘉年华、项目暖场活动为主。

　　1月份全市共有2个新盘入市，1个项目加推新品。

　　1月临近春节，开发商趁势推出各种购房优惠促销以及迎春活动，如迎春花市嘉年华、新春贺年嘉年华、春节期间到访抽奖送礼、春节期间购房送礼等。

　　楼盘动态——区域

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年1月以东城区、南城区、寮步镇等楼市热点区域楼盘较为活跃，部分项目春节期间照常开发，如东城区天骄御品。