中原周报：东莞元宵情人节人气旺 助推首波楼市成交小高潮

楼市观察

一周商品房成交回顾：

据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周（2014.2.10-2.16）商品房成交面积7.58万㎡，环比上升794.79%，同比上升3259.25%。本周商品房成交套数1405套，环比上升1461.11%，同比上升5754.17%；成交金额7.86亿元。

本周住宅成交面积5.82万㎡，环比上升660.47%，同比上升2914.12%；成交套数535套，环比上升622.97%，同比上升2715.79%；成交金额5.5亿元，成交均价为9458元/㎡，环比上升4.38%，同比上升22.3%。

本周非住宅成交套数870套，成交面积1.76万㎡，成交金额2.35亿元，成交均价13396元/㎡。

节后回暖缓慢，楼盘蓄客时间线拉长。

自去年房贷持续收紧，市场逐渐弥漫一股浓郁的忐忑不安的情绪。银根的收窄，就如同一个棒子打在开发商的身上，警示当下市场紧张，促使开发商对市场担忧，部分加快推货入市，个别更为仓促。与去年有所不同，今年有不少楼盘更倾向追求充足的蓄客量，将蓄客时间线拉长，如横沥名巨中央花园已在去年12月中下旬开放接待中心、卓越时代广场也于今年1月1日开放营销中心，两者预期开盘时间均延迟。为使开盘后的聚集效应能够达到更好，蓄客时间往往会拉长，同时也能增添项目营销的底气。一方面，开发商想通过蓄客来了解自己的产品是否更能适合市场，另一方面是看价格是否合理。其实拉长蓄客时间线的策略更多是一种试探和检验市场的行为，最终的目的无非就是为了令开发商可以卖到更好的价钱。据东莞中原研究部对市场监测，目前有不少项目的蓄客量未能达到开发商的预期，一来春节气氛渐褪，又遇上冷空气来袭，二来更有春雨降临，重重非人为因素导致客户看房热情较低。蓄客量的不足，导致开发商推货欲望不强。

本周仅有两个楼盘出现新增供应，包括樟木头的中惠·香樟绿洲供应1.05万㎡（合拼后152套）和清溪的盛和雅居供应0.85万㎡（51套）。从产品方面来看，大部分为改善性产品。其中盛和雅居去年11月开盘以来至今月均消化率去到80套/月，由于其处清溪行政中心、区位优势等因素，获得较高的认可度，而供应长期偏紧也促使一些清溪本地客户更倾向购买偏大户型。如截止1月底120-140㎡户型仅剩15套，偏大户型库存面临紧张局面，催促了开发商加快补充库存量，及时满足市场需求。

开发商加推热情不高，更多是借助欢乐双节“HOLD”住人气。

今年相较往年有所不同，外来工返莞推迟，天气转冷致使营销现场人气不足。而本周适逢元宵、情人节，多地城市开发商毫不放过此次良机纷纷推货亮相，楼市进入春节后的第一波加推热潮。但东莞市场显然有些沉寂，本周出现加推的楼盘寥寥无几，据东莞中原研究部对市场监测显示，本周末有中信观澜凯旋城加推102-140㎡ 产品，大部分项目更多是借助元宵、情人节双节气氛搞一些暖场活动来增加人气。从活动主题来看，主要有来访派利是、汤圆·巧克力DIY、买房送钻戒、免单双飞巴厘岛等，基本是围绕元宵团圆习俗和甜蜜情人节话题展开；从优惠方面来看，并未见明显的价格优惠，主要通过赠送礼品、家电来刺激客户的神经，增加客户置业欲望，说明现阶段开发商给出较大价格优惠的可能性很小，更多是借助欢乐双节气氛“HOLD”住人气。

受冷空气持续笼罩，新颖的推广方式现街头。

首春客户看房的热情大为消弱，近段时间冷空气的持续笼罩更令楼盘现场颇为冷清。由于天气严重降温，市民出户意愿大为降低，开发商已不再青睐于T牌、报刊的推广方式，反而转推传统且更为务实的派单形式。据东莞中原研究部对市场监测的不完全统计显示，近期有不少楼盘加大派楼盘传单的投入，主要是为了提高楼盘的知名度，从而提升上门量。派单地点主要集中在商务办公楼下、商场超市周围、部分公交线路较为拥挤的路段等，往往这些地方集聚更多的人群，其受天气变化的抗性也比较小。其中，如世纪城幸福公馆以新颖的推广方式“送幸福”现街头，给路人派送“一封信”，信中多张图画描绘一个人成长对幸福的领悟，并加以对该项目的宣传。它完全不同于过往的海报形式，但却令人眼前一亮，印象更深入市民心中。可见个别开发商在为了追求增加楼盘来访量的同时，在营销推广方面越来越注重对文艺的享受，更注重赋予市民幸福的生活感受和体验。冷空气给市民看房情绪带来巨大降温，而这种主打文艺体验幸福生活追求的推广方式能否取得突破，仍待市场检验。