中原：4月东莞住宅成交稍升温 预计5月仍缓慢回升

　　柳暗花明又一村，东莞楼市经历一季度成交低迷后，4月已有所抬头，但升温幅度较小。4月东莞开发商推货速度加快，开盘加推项目增多、促销优惠活动五花八门，东莞住宅楼市成交38.30万㎡，环比大幅上升，但经东莞中原研究部对市场数据深入分析结果显示，4月东莞住宅楼市升温幅度较小。综观东莞市场，观望情绪已基本淡化，为快速出货回笼资金，开发商仍将继续加大市场供应，为拉动市场成交，特价房将主流市场，楼盘价格将重新调整或有所下调，预计未来5月东莞楼盘降价正式开始。

　　月度关键词：特价房主流市场、价格下调、成交缓慢回升

　　(一)新增供应状况

　　2014年4月东莞新增商品房供应总体情况：(商品房包含厂房数据)

　　数据来源：东莞中原研究中心

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2014年4月共23个项目出现新增供应，总供应49.84万㎡，面积环比大幅上升55.17%，同比2013年4月微幅下降0.76%。4月份，楼市人气逐渐汇聚，开发商推货热情明显上升。市场住宅供应约47.98万㎡，占比高达96.27%，面积环比暴增175.27%，物业以洋房和公寓为主，别墅供应量仍较小。

　　4月开发商为快速回笼资金，加快推货节奏，市场供应大放量47.98万㎡。

　　4月份，东莞住宅供应47.98万㎡，环比上升175.27%，市场供应快速回升至较高水平。一季度楼市成交出现大幅下滑，平淡收官，企业资金链压力负重致使开发商们等不了，为快速回笼资金加快推货节奏冲刺市场。另外，不少项目启动认筹活动较早，而一季度楼市冷清，，蓄客量不够理想导致蓄客时间线拉长，在本月开发商推货意愿明确，扎推上市。

　　刚需户型成供应主力军，利好刺激刚性需求释放。

　　4月份，东莞共有24个项目出现住宅供应，包括汉唐蜜园、花香十二院、厚街万达广场、尚书华府、万科棠樾、锦绣山河等等。从产品结构看，刚需户型成供应主力军，其中80-100㎡的户型套数达2493套，占比超5成，中小户型如60-80㎡户型比重有所上涨，达15.62%。东莞仍然是一个以刚需主导的市场，开发商加大刚需产品供应，通过快跑货量回笼资金，缓解资金链压力。

　　4月住宅供应活跃，厚街成为供应重心镇区。

　　4月厚街共计供应13.63万㎡，成为本月供应重心镇区。包括有厚街万达广场、丰泰观山碧水·凌峰、花香十二院和湖景壹号花园，其中厚街万达广场和花香十二院是纯盘。近年，厚街一直处于供应长期偏紧状态，本月供应大放量1252套(13.63万㎡)，为2006年以来历史新高。截止2014年4月30日，厚街住宅存量为32.84万㎡(2636套)，别墅、洋房、公寓分别为7.34万㎡、23.53万㎡、1.97万㎡。而本月超过10万多平的供应都是洋房，其中纯新盘供应以刚需产品为主，老盘新一期的新品依然以中大户型居多。未来该区域内竞争将增大，刚需产品在去化上更具优势，大户型产品将面临“揽客”难题。

　　(二)库存供应状况

　　新增供应大放量，促使库存上升。

　　截止2014年4月30日，东莞住宅市场库存量为476.38万㎡，环比小幅上升1.74%。4月东莞开发商推货意愿增强，住宅市场供应放量大幅增长，促使库存量有所上升。根据过去一年的市场消化成绩计算，4月东莞住宅市场消化周期为8.2个月，参考东莞近两年的市场走势， 8个月左右的消化周期仍属中下水平，说明住宅库存仍偏紧。

    别墅新品供应较少，库存量下滑。

　　截止2014年4月30日，东莞全市商品房存量为718.50万㎡，环比增加1.19%，其中住宅存量为476.41万㎡，环比小幅上升1.75%，共36647套;洋房存量为329.31万㎡，环比增加2.50%，共27096套;公寓存量36.08万㎡，环比增加3.77%，共6592套;别墅存量111.02万㎡，环比减少1.01%，共2959套。别墅存量的小幅下降，主要由于近四个月供应持续减少，3月更是零供应，另外4月份观澜碧桂园、碧桂园天麓山别墅出货快，导致库存持续下降。从3月份开始就已有个别项目下调别墅价格，如万科朗润园、沿海丽水佳园，4月碧桂园天麓山由于推出的是最后一批花园双拼别墅，尾货价格优惠增加，客户看好迅速下手。

　　(三)市场成交状况

　　2014年4月东莞住宅成交大幅上升至38.30万㎡，环比上升20.93%。

　　2014年4月东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据)

　　数据来源：东莞中原研究中心

　　2014年4月东莞商品房成交面积为45.22万㎡，环比上升18.75%，同比下降20.36%;住宅成交面积为38.30万㎡，环比上升20.93%，同比下降25.41%。由于保利生态城有共4栋洋房集中签约291套，签约体量太大且实际上其为去年市场行为，因此需剔除保利生态城这4栋洋房的签约量来分析4月住宅楼市成交行情。剔除后，4月东莞住宅成交成交有所升温，套数环比上升12.33%。

　　4月中旬始，新品房源增加，刺激部分积压需求释放。

　　4月中旬始，近15个项目进行开盘及加推新品，市场人气节节升高。新增房源的增加无疑吸引了广大市民前往看房，同时产品供应以刚需主打、定价趋于合理更亲和市场，为需求的释放创造了更多机会。据监测显示，大部分开盘项目价格均低于市场预期，拉近客户心理距离从而降低客户抗性。由市场面信息反馈得，4月份开盘项目大都取得不错的成绩，解筹率普遍较高，个别甚至劲销9成。4月东莞住宅市场新品房源增加刺激了部分积压需求释放，但由于开盘数量不多(通常4月是一个市场供应旺季)，带动市场回升能力有限。

　　4月观望情绪逐渐消褪，部分客户陆续入市。

　　据东莞中原CCES系统统计显示，中原代理的项目的来访客量自3月下旬起，呈结构性上扬，看房客户量回升说明市民观望情绪逐渐消褪，购房欲望有所复苏。这里主要还是市场信息和媒体界转播发挥了重要的作用。一、开发商推货积极，对部分客户购房有带动作用;二、4月份“降价潮”、“崩盘论”、“扫黄”等舆论文章在搜房网、房掌柜、新浪乐居等逐渐减少大标题报道，加上4月份“马航失联事件”轰动一时，在各大网站传得沸沸扬扬，分散了市民部分注意力;三、4月期间媒体不断报道东莞积分入户门槛降低、办理流程时间缩短、买房积分入学、城乡规划交通利好等新闻信息，对市民有一定的利好引导作用;四、4月期间全国多地传闻酝酿限购政策松绑，且佛山、无锡、南宁陆续出台宽松政策，市场传达利好信号，逐渐打消市民期盼楼市大跳水的念头，部分客户陆续入市。

　　3月特价房促销对4月成交带动作用较小，4月住宅楼市升温小。

　　4月份，东莞楼市并没有出现大降价现象，开发商更多是通过低首付、特价房促销方式拉动成交。低首付方面，有汉唐蜜园、中央财津等项目降低客户入市门槛;特价房方面，主要是针对大户型产品促销，如欧景城、悦榕东岸、富通圣堤雅等，此外有些项目则采取隐性降价出售个别单位。从市场反馈信息得，4月份低首付和特价房促销手段不赖，特价产品消化很快，一方面反映促销优惠相对还是比较到位，已能很好地吸引客户入市购房。但据东莞中原研究部对市场监测数据统计结果显示，前期特价房促销对4月楼市带动作用较小，除了少部分楼盘消化速度有所加快外，大部分先前成交不温不火的楼盘去化仍然无起色。

　　2014年4月全市洋房成交套数变化区间：

　　刚需发力明显，临深片区和中心城区主战市场。

　　4月，临深片区和滨海片区共同率领整个东莞住宅楼市，两者合计占比61%。相比之下，其它片区的表现明显有所逊色。临深片区有保利生态城、万科朗润园、万科四季花城、中信观澜凯旋城、汇景御泉香山等50个楼盘出现签约成交14.11万㎡，中心城区有深业欧景城、中央财津、恒大雅苑、万科金悦香树、恒大帝景、世纪城幸福公馆、江南第一城等43个楼盘集中成交9.12万㎡。从成交明细看，万科朗润园和万科四季花城共成交2.85万㎡(317套)，全为刚需户型，此外汇景御泉香山、翡翠山湖、益田大运城邦、三正卧龙山一号、长虹百荟花园成交十分突出的户型面积均是处于80-100㎡间。80-100㎡的户型，有恒大雅苑成交77套、世纪城幸福公馆40套、万科金悦香树40套等，此外富通自在城、君珆花园的产品也是以刚需主打。由此可见，4月份东莞临深片区和中心城区刚需发力超强，多盘集中成交使得两大片区成为主要前锋。

　　(四)价格分析

　　2014年4月住宅价格为9122元/㎡，环比微小上升0.72%。

　　2014年4月东莞各物业成交量价情况(单位：元/㎡)：

　　数据来源：东莞中原研究中心

　　2014年4月东莞住宅价格为9122元/㎡，环比微幅上升0.72%。

    从2010-2014年东莞住宅均价走势图看，2014年4月东莞住宅均价为9122元/㎡，环比小幅上升0.72%。由于别墅价格较高，其成交浮动对全市住宅均价的影响悬殊太大。为了更准确、更客观地反映东莞住宅价格的变化情况，因此剔除别墅、公寓产品，采取价格中位法分析。

　　中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数(偶数取最中间两个数据的平均数)。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。

　　2014年4月洋房中位价格为7744元/㎡，环比3月的7617元/㎡上升1.67%。

　　高价楼盘成交较多，拉升全市均价。

　　由于临深片区和中心城区的市场需求最为旺盛，楼市热度明显比其它片区要高得多，除了供应方面较为活跃外，楼盘营销活动也较多。塘厦、樟木头、凤岗、南城、万江的在售房源量充足，一方面因市场需求是持续增长的，潜在需求比较大;另一方面可售房源供选择性较高，一些有需求并急于购房的客户通常会选择入市。另外，4月份很多楼盘促销优惠力度加大，并启动二三级联动也带来了不少的成交量。因此，在其他多数片区成交偏低迷的情况下，而临深片区和中心城区成交比重增大，两区域内的多楼盘价格水平高、成交量大自然而然推升全市住宅均价。

　　数据来源：东莞中原研究中心

　　特价房促销为主，其它正常单位价格仍相对持高。

　　据东莞中原研究部对市场监测数据统计结果显示，4月份价格环比出现下调的楼盘个数有72个，总计占比达46.75%，说明4月洋房成交中有多个楼盘产品价格下降，主要还是反映特价房、一口价房的促销效果明显。而价格环比出现上涨的楼盘个数有82个，涨幅在0-5%间的有60个、大于5%的有22个，说明4月份大部分楼盘其它正常单位产品的价格仍然相对持稳，部分楼盘价格高企。

　　2014年4月全市洋房价格环比变化区间：

　　数据来源：东莞中原研究中心

　　(五)东莞房企及住宅销售情况

　　4月万科14盘共收金6.16亿元稳坐冠军宝座，碧桂园沦落成“小三”。

　　2014年4月开发商商品房销售排名前十名：(按销售金额)

　　数据来源：东莞中原研究中心

　　4月份，万科地产以14个楼盘齐心合力，收金6.16亿元位列第一名，这已是万科连续5个月稳坐冠军宝座。由于保利地产的保利生态城将去年出售的184/185/178/179栋洋房延后至本月集中签约约2.62亿元，把碧桂园挤至第三位。光大地产主要凭借锦绣山河和天骄御品较高单价成交大幅收金，战胜新世纪地产。从进入前10名的开发商看，前三名全被外来房企全面覆盖，前10名中有7个为外来房企，本土房企仅仅3个。可见，外来开发商在东莞发展的势头猛烈，其品牌影响力，产品质量和项目塑造力强，通常这些项目产品售价比普通的要高，也尤为畅销些，自然总收金额也较大。

　　2014年4月住宅销售套数排行：

　　数据来源：东莞中原研究中心

　　(六)后市展望

　　5月新增以楼盘加推较多，刚需户型供应偏紧，别墅、大户型比例升高。

　　由于4月份楼市延续一季度的促销氛围，优惠活动越搞越大，特别在五一假期间热闹演绎。从五一黄金假期楼市观察来看，开盘楼盘个数较少，市场大都以加推新品为主，并且采取“小量快跑”的走货策略。虽小步快跑方式能较好地试探市场，但同时也存在着一定的弊端，就是房源的选择面偏小不利于客户选购，往往会导致一些客户入市兴趣不高。5月份预计将有20多个项目出现住宅供应，物业类型仍以洋房主导，从产品结构看，刚需户型供应偏紧，别墅、大户型洋房比例有所升高。

　　市场观望基本淡化，但5月中大阵雨降临或挫伤楼市元气。

　　两会过后，政府“双向调控”政策已明朗，加之4月份有个别城市出台限购松绑政策，更有多地仍不断传闻限购松绑消息，种种信息传导政府救市意图明显，市民购房意愿逐步回归理性，市场观望基本淡化。5月中上旬会时有中大阵雨，将影响部分市民出户看楼，预计开发商们在中旬始天气好转后集中推货，推货节奏相当紧凑且又是传统的购房旺季，因此我们判断 5月中旬始来访客量才会有所回升。

　　厚街、塘厦供应活跃;常平供应楼盘增多，区域内竞争加剧。

　　从5月份预计加推的30个项目看，滨海片区和临深片区供应最为活跃。其中厚街、塘厦有3个以上项目出现供应，如厚街有御水南岸、湖景壹号庄园、君丽花园、康联汇展中央，塘厦有万科金色城市、万科四季花城、万科棠樾、万科朗润园。此外，常平供应集中放量较大，如富盈都市华府、富盈加州阳光、华建半岛豪庭、东田丽园供应，加之今年还将有碧桂园常平首府、金凯水都、天林湖花园、美域公馆全新入市。据初步统计，今年常平出现商品房供应的楼盘已达10个，其中住宅供应面积约70万㎡，可见该区域在后市中库存会急速上升。尽管常平是大京九物流重镇，又是东莞市域架构“一中心两支点”的东部支点，更作为埔田七镇规划一体化发展的基点，但市场集中放量庞大、区域内需求能否完全迎合仍待思考，预计未来去化压力明显增大，市场竞争加剧。

　　特价房主流市场，带动其它正常单位成交回升。

　　3月份东莞开发商们陆续推出特价房优惠促销，特价房源去化很快。特价房主要是包括三种情况：一是清仓尾货，为快速清仓回笼资金，减少滞销期间的各方成本;二是开发商把一些光线、通风、采景效果稍差或偏低楼层长期处于滞销的户型拿出来，标签特价来卖;三是正值购房季，开发商欲快速跑量把某些单位拿出来以比较优惠的价格回馈客户。但从4月份成交状况看，3月份楼盘特价房促销并没有给楼盘其它正常单位产品带来明显的成交，带动力度有限，因此5月份开发商们仍需以特价房促销带动，特价房源要更多，加大吸引客户前来营销现场看房，间接带动其它正常单位的成交回升。

　　5月东莞楼盘降价正式开始，年后第二波降价来临。

　　价格方面，5月开发商们在加大推特价房、一口价房的同时，平时的正常单位的价格或将有所下调。因为先前特价房促销营销成果更多是特价房取得了较快的消化，但是由于楼盘平时正常的产品价位调整较少，导致客户主要更关注特价房源。因此，在接下来5月，预计开发商们对平时产品价格调整下调，而且调整幅度会加大，主要通过拉近与特价房的价格距离，并保持价差不能太大，这样才能全面拉动成交。届时，额外优惠的花样也会更多，如贴息、补贴非毛坯费、免息分期、免物业管理费、送主卧家电等等。东莞中原研究部认为，5月将是今年东莞楼市促销幅度较大的黄金档期。若把价格下调和其他各种优惠加起来，优惠幅度将去9折，甚至去到8折多。可见，年后第二波降价将来临，5月东莞楼盘降价正式开始。

　　高档洋房、豪宅产品库存积压严重，二三级联动重任在肩。

　　截止2014年4月30日，160㎡以上洋房存量为113.62万㎡(4888套)，别墅存量为111.02万㎡，环比仅微幅下降。高档洋房、豪宅产品库存积压严重，加之5月新品持续供应，后市去化压力不言而喻。由于东莞本地豪宅客户有限，一些临深片区的项目或加大向深拓客力度，并继续做大莞深的二三级联动营销，二三级联动重任在肩。据东莞中原研究部对市场监测发现，东莞一些楼盘加大在深圳房产媒体网页宣传工作，欲深度挖掘客户资源，如凤雅颂“97-122㎡精工复式开盘、89-116㎡平层新品火热认筹中”、莲湖山庄“5.1臻致样板房开放，约240-320㎡叠墅热销”、世纪城幸福公馆“团购1.5万享92折”、金地湖山大境“30万入主墅区高层”等等。

　　多方带动力量有限，预计5月住宅成交缓慢回升。

　　多方带动力量有限，东莞中原研究部认为对5月楼市回升不要寄予太大希望，预计5月东莞住宅成交仍缓慢回升。究其原因是：一、新增供应以小量加推为主，房源选择性小对客户打动能力不够，市场不会有太大的成交量;二、大量刚需产品已在4月进入市场，5月刚性户型供应偏紧，不利于充分刺激需求释放;三、别墅、大户型洋房产品比重升高，市场成交将会受到压制。四、特价房主流市场，尽管特价房数量增多，但仍是去库存，体量小对助推全市住宅成交回升能力实在有限。