东莞楼盘纷纷“跳水”降价 以价换量或将再成主流

　　自从2014年开春以来，开发商们不断地通过推“特价房”试探市场，试图寻找观望退散，楼市升温的好时机，而购房者们则一边观望一边看房，害怕错过了楼价“低位”，又担心太早入市。记者通过对2008年至今影响楼市的政策、成交数据和市场情况进行逐一对比分析，试图为购房者提供一些寻找楼市变化规律的依据。

　　关键词：成交探底

　　时间：2009年12月~2010年12月

　　住宅成交两度“探底” 房价迅速攀升

　　背景： 2010年楼市调控正式开始，包括二套房首付提至五成、首套房首付提至三成，7折利率取消、上调公积金贷款利率、加息。

　　市场情况：政策影响，楼市成交波动大。受两次严格的楼市调控政策影响，东莞楼市成交呈现出“W形”趋势，2009年底至2010年1月中旬成交表现不错，然而“4·17新国十条”出台，使得“五一”的成交量骤冷，9~10月中旬需求有所释放；随后，“9·29新政”出台，楼市再次陷入短暂观望。

　　点评：2010年楼市调控政策密集出台，让火热楼市迅速降温，住宅成交同比大幅下滑两成。但2008年“跳水”降价现象并没有出现，在购房者赶搭“政策末班车”的刺激下，成交量快速下跌两成，房价却迅速上涨两成多。

　　关键词：触底回升

　　时间：2009年2月~11月

　　大幅降息 房价亢奋上涨“7连阳”

　　背景：2008年11月，货币政策转为“适度宽松”，同时4万亿元投资计划公布，随后央行大幅度降息，调整幅度创11年之最，还推出了按揭贷款最低七折的新优惠政策。

　　市场情况：降息刺激下，房价触底回升。2009年2月份是东莞房价自调整期来的最低点，而成交量却明显开始放量，从3月份开始，房价触底反弹，并进入上升通道，涨势一直保持到9月，创下东莞房价“七连阳”, 9月全市住宅均价6995元/平方米，达2007年以来最高。东莞投资购房群体开始再次出现。

　　点评：2009年东莞市场回暖，成交持续大幅放量，楼市出乎意料的火热，首次置业、改善需求和投资需求纷纷进入市场，房价也迅速上升，业内人士评论称，2009年是东莞楼市亢奋的一年。

　　关键词：逆市回暖

　　时间：2010年12月~2011年10月

　　东莞“限购令”成“促销令”

　　背景： 2011年调控加码，“新国八条”出炉，二套首付提至六成，“限购”、“限价”、“限贷”、上调存款准备金率等政策不断出台，全国楼市成交转入持续低迷期，东莞却因深圳“限购”购买力外溢而逆市回暖。

　　市场情况：东莞“限购令”反成开发商“促销令”。2011年2月份，第三次调控如期而至，3~5月，东莞“限购令”风声几次传出，购房者担心“受限”赶紧入市，东莞“限购令”演变成东莞楼市的“促销令”，5月份旺季的商品房成交面积上升到67.90万㎡。

　　点评： 2011年东莞楼市“先扬后抑、供需两旺”，东莞开发商利用 “限购传闻”，将“限购令”变成了“促销令”，此外，广深限购之下，东莞楼市成交量出现明显上涨。