中原：楼盘旧房源吸引力低客户延迟入市 东莞楼市冷清

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　本周(2014.5.19-5.25)商品房成交面积10.27万㎡，环比下降11.23%，同比下降44.04%。本周商品房成交套数1146套，环比下降22.67%，同比下降34.63%;成交金额10.20亿元。

　　本周住宅成交面积8.76万㎡，环比上升3.19%，同比下降47.18%;成交套数779套，环比上升1.70%，同比下降47.93%;成交金额7.91亿元，成交均价为9031元/㎡，环比上升6%，同比上升1.49%。本周非住宅成交套数367套，成交面积1.51万㎡，成交金额2.30亿元，成交均价15175元/㎡。

　　价格方面，成交均价为9031元/㎡，环比上升6%，同比上升1.49%。其中普通洋房成交均价为7532元/㎡，高端洋房为8715元/㎡，豪宅洋房为11035元/㎡，别墅为17882元/㎡，公寓为10291元/㎡。

　　临深片区仍为市场供应主力军，有利支撑区域成交上升。

　　据东莞中原研究部对市场监测数据显示，本周住宅供应主要包括万科棠樾、金地·湖山大境和中惠·香樟绿洲共计供应897套，创下2014年该片区供应高峰。从区域分布来看，仅集中在临深片区。其中，中惠香樟绿洲采取“扎推跑量”的策略推出5栋洋房，据统计，该项目截止5月25日，今年已供应1062套洋房，而仅消化了257套，剩余体量仍然较大，后期出货压力不言而喻。此外，万科棠樾自上周供应了20套250-300㎡别墅后，本周再推45套200-250㎡ 别墅，使别墅供应市场变得活跃起来。不难发现，今年住宅供应主力军是临深片区和中心城区，供应充足带来的是对区域成交上升的有力支撑。

　　旧单元房吸引力低，造成部分客户延迟入市，成交氛围趋于冷清。

　　据东莞中原研究部对市场监测数据显示，本周有133个项目共成交住宅8.76万㎡，合计779套，而当周成交达5套以上的项目仅有41个，占比全市29.5%，说明超7成的楼盘一周都卖不出5套房子，即平均一天卖不出一套，通常这样的消化水平被认为是市场冷清的表现。而去年同期成交达5套以上的占比约达5成，更反映今年市场气氛明显不如去年，客户入市欲望也大打折扣。从签约明细看，一个楼盘的成交量表现在几栋楼栋的成绩上，且同一栋楼栋的签约成交套数大都为两三套，普遍低于5套，说明大部分楼盘在去旧库存状态，而库存散货对客户的吸引力明显不足，很难有很好的去化成绩。成交回升持续受阻，市场表现较为冷清，造成开发商们对市场预期走低，从而在推货营销策略方面表现会更为谨慎。在利率高、购买成本增加的情况下，客户对产品户型品质的追求逐渐深化，然市场供应明显不合拍，他们则会更选择继续观望，买卖双方将持续博弈。

　　价格仍未现松动迹象，促销优惠仍更集中在大户型产品。

　　本周东莞住宅成交均价为9031元/㎡，环比上周的8520元/㎡上升了6%，究其原因：一、大体市场价格未现松动迹象，据监测统计结果显示，普通洋房价格环比上升0.15%，高端洋房价格环比上升1.18%。二、促销优惠仍集中在大户型豪宅产品，如龙光君御旗峰200-270㎡大豪宅价格环比下降5.48%，由于户型面积大，总价计算下来优惠近20万左右。三、高价别墅成交增加。本周分别有锦绣山河成交2套、佳兆业帝景中央成交4套、海逸豪庭成交2套等共计28套别墅，本周高价别墅成交明显增加，如锦绣山河31365元/㎡，帝景中央24710元/㎡等等，将对全市住宅均价水平造成一定助推上升作用。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：

　　数据来源：东莞市国土局